Yargıtay 23. Hukuk Dairesi E.2011/4966 K.2012/2468

Taraflar arasındaki alacak davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün davalı vekilince duruşmalı olarak temyiz edilmesi üzerine ilgililere çağrı kağıdı gönderilmişti. Belli günde davalı Vek. Av. ..., davacı Vek. Av....l'ın gelmiş olmalarıyla duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlenildikten ve temyiz dilekçesinin süresinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

- KARAR -

Davacı vekili, davalı kooperatifin üyesi olan müvekkiline ait bağımsız bölümün eksik ve ayıplı yapıldığını, iki yıl geç teslim edildiğini, bu süre zarfında kira bedelinden yoksun kaldığını, bağımsız bölüme salondan girildiğini ileri sürerek, 63.000,00 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı vekili, kooperatifin kurucu üyesi olan davacının kooperatifin fiziki durumunu en başından beri bildiğini, kur'a çekimi ve teslimin yapıldığını, aynı parselde başka villalar yapılacak olması ve kat mülkiyetine geçilmemesi nedeniyle tapunun verilemediğini, bağımsız bölümlerin tamamlanmadan teslim edildiğini, iç ve ince işlerin üyeler tarafından yapıldığını, davacıya teslim edilen taşınmazda oluşan yıpranmalardan davacının sorumlu olduğunu, inşaatların projeye uygun yapıldığını, davacının, iddialarını öncelikle kooperatif genel kuruluna taşıması ve akabinde dava açması gerektiğini savunarak, davanın reddini istemiştir.

Mahkemece, iddia, savunma, benimsenen bilirkişi raporu ve tüm dosya kapsamına göre, bina girişinin hatalı konumlandırılması nedeniyle villaya girişin zorlaştığı, bahçenin bir bölümünün yol olarak kullanılması gerektiği, inşaatın tamamlanması, ayıplı imalatların düzeltilmesi için 36.000,00 TL harcanacağı, girişin hatalı olması nedeniyle 10.000,00 TL, havuz yanına ilave villa yapılması nedeniyle 7.000,00 TL değer kaybı oluştuğu, geç teslim nedeniyle de 10.000,00 TL kira kaybı gerçekleşeceği, yargılama sırasında taşınmazın devredilmiş olmasının davacının hukuki konumunu etkilemediği, keşifte belirlenen imalatların davacı tarafından yapıldığı,

imalatlar nedeniyle yaptığı masrafları isteyebileceği gerekçesiyle, davanın kabulüne, 63.000,00 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile davalıdan tahsiline karar verilmiştir.

Kararı, davalı vekili temyiz etmiştir.

Dava, kooperatif üyesine teslim edilen bağımsız bölümde eksik işler bulunduğu ve ayıplı yapıldığı ayrıca geç teslim nedeniyle kira kaybı oluştuğu iddialarına dayalı tazminat istemine ilişkindir. 1163 sayılı Kanun'un 23'ncü maddesinde. "Ortaklar bu kanunun kabul ettiği esaslar dahilinde hak ve vecibelerde eşittirler" ifadesine yer verilmiştir.

Eşitlik ilkesi gereği tüm ortaklara konut tesliminin aynı tarihte ve emsal üyelerin ödemeleri nazara alınarak aynı nitelikte yapılması gerekir. Ortağa teslim edilen konutta emsallerine göre eksiklik, kusur ya da ayıp varsa bundan doğan zararlar ortakça kooperatiften istenebilir.

Eksik imalat bedelinin belirlenmesinde de eşitlik ilkesi nazara alınmalı, diğer kooperatif ortaklarının konutları emsal alınarak, yapım hataları ve eksiklikler somut olarak belirlenmeli, denetime ve izlemeye elverişli rapor alınmalıdır.

Somut olayda, davacı zararının 63.000,00 TL olduğu ifade edilmiş ise de eksik ve ayıplı imalatların tutarları ayrı ayrı gösterilmediği, dairelerin teslim edildiği tarih ve teslim edilme anındaki niteliğinin eşitlik ilkesi uyarınca değerlendirilmediği, eşitlik ilkesine aykırı biçimde eksik ve kusurlu imalatın tespit edilmesi halinde bunun, kullanıma engel olup olmadığı, bu kapsamda kira kaybı isteminin yerinde olup olmadığının irdelenmediği, hükme esas alınan bilirkişi raporunun somut verilere dayanmadığı ve denetime de elverişli olmadığı görülmektedir.

Bu durumda, aynı statüdeki diğer üyelere teslim edilen bağımsız bölümlerin ne şekilde teslim edildiğinin, eşitlik ilkesinin ihlal edilip edilmediğinin saptanması, eksik ve ayıplı imalatın tespiti halinde bunun kira kaybına yol açıp açmadığının belirlenmesi gerekmektedir.

Teslim tarihi yönünden ise kooperatif kayıtları inceletilerek, bağımsız bölümlerin teslim tarihine ilişkin genel kurullarda bir tarih kararlaştırılıp kararlaştırılmadığı, bir tarih belirlenmemiş ise bağımsız bölümlerin diğer üyelere hangi tarihte teslim edildiğinin saptanması, dayandığı delilleri sunması için davalı kooperatife olanak tanınması icap etmektedir.

Ayrıca, havuz yanına yapılan bağımsız bölümlerin projede varolduğu savunulduğundan, proje üzerinde ve mahallinde inceleme yapılarak bu savunmanın değerlendirilmesi, sonradan proje değişikliği yapılıp yapılmadığının araştırılması, projeye aykırılık söz konusu ise bunun bir zarara yol açıp açmadığı açıkça ortaya konmalıdır.

Yargılama sırasında bağımsız bölümün üçüncü kişiye satıldığı ileri sürüldüğünden bu konu üzerinde de durularak, taşınmazın yanı sıra diğer haklarını da devredip devretmediğinin davacıya açıklattırılması, davacı zararının somut verilerle, denetime elverişli şekilde tespit edilmesi ve bu zararlardan ötürü davalının sorumluluğu cihetine gidilip gidilmeyeceğinin tartışılması gerekirken, yazılı şekilde eksik inceleme ile hüküm tesisi doğru olmamıştır.