Yargıtay 23. Hukuk Dairesi E.2012/2467 K.2012/4603

Taraflar arasındaki tazminat davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın husumet yokluğundan reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davacılar vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

-K A R A R-

Davacılar vekili, müvekkillerinin apartmanının davalı yükleniciler tarafından inşa edildiğini ancak davalıların dava dışı arsa sahipleri ile imzalamış oldukları arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine ve projesine göre yapmaları gereken bir kısım işleri eksik bıraktıklarını, eksik bırakılan bu işlerin müvekkili B Blok malikleri tarafından yapıldığını, yine, SSK prim borcu ile yapı denetim borcunu ödemedikleri için iskân alınmadığını ileri sürerek, eksik imalatlar için yapılan masraflar ile iskân için gerekli masrafların davalılardan tahsilini talep ve dava etmiştir.

Davalı ... vekili, apartman yöneticiliğinin, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafı olmadığını, sözleşmenin arsa sahipleri ile yapıldığını, kaldı ki apartman yöneticisinin bu davayı kat malikleri adına açamayacağını savunarak, davanın husumetten reddini istemiştir.

Davalı ... vekili, apartman yöneticisinin değil kat maliklerinin dava açma hakkı bulunduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir.

Mahkemece, iddia, savunma ve tüm dosya kapsamına göre, kat malikleri tarafından davayı açan apartman yöneticilerine dava açmak üzere usulüne uygun yetki verilmediği, davacılar .... Apartmanı B Blok ile Yöneticiliği ile .... Apartman Yöneticiliği'nin tüzel kişiliklerinin de bulunmadığı, davaların ancak gerçek ve tüzel kişiler tarafından açılabileceği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

Kararı, davacılar vekili temyiz etmiştir.

1) Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle gerektirici sebeplere, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, davacılar vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazları yerinde değildir.

2) Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine göre yapılan inşaattaki dairelerin muhtelif kişilere satılmasından sonra, bağımsız bölümlerin bir kısmında yahut ortak bölümlerde veya ana yapıda sonradan ortaya çıkan ayıplar nedeniyle yüklenici hakkında açılacak davanın kat malikleri adına yönetici tarafından açılması mümkün değildir. Nitekim, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 35. maddesinde yöneticinin görev ve yetkileri

sıralanmıştır. Anılan yasa hükmüne göre, yöneticinin ana bina yahut ortak yerler veya bağımsız bölümlerle ilgili olarak üçüncü şahıslara karşı aktif husumet ehliyetleri yoktur. Ancak bu şekilde açılan bir davada, yöneticinin aynı apartmanda kat maliki bulunması halinde, çoğun içinde azın da bulunduğu ilkesinden hareketle, ayıptan doğan zarardan yöneticinin apartmandaki payı oranında dava hakkının bulunduğunun kabulü gerekir.

Buna göre somut olayda, dava açan ... Apartman yöneticisi B... ile ... apartmanı B blok Yöneticiliği adına...'in kat maliklerinden olup olmadıkları, kat maliklerinden iseler, bağımsız bölümlerini arsa maliklerinden ya da yüklenici davalılardan satın alıp almadıkları, satın almış iseler, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı kişisel hakları ayrıca temlik alıp almadıkları üzerinde durularak, oluşacak sonuca göre talep haklarının bulunup bulunmadığı ve varsa miktarı da tespit edilerek bir karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde hüküm tesisi doğru görülmemiştir.