Yargıtay 23. Hukuk Dairesi E.2012/2967 K.2012/5027

Taraflar arasındaki tapu iptali tescil davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davacı vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

-K A R A R-

Davacı vekili, müvekkilinin davalılardan arsa sahibi ... ile ... Merkez ...

Mahallesi 1645 ada 5 parselde kayıtlı arsanın yarım kalan inşaatını tamamlama şartıyla düzenleme şeklinde gayrımenkul satış vaadi daire-dükkan karşılığı inşaat sözleşmesi yaptığını, sözleşmenin birinci maddesinde davaya konu depolu dükkanın müvekkiline ait olacağının kararlaştırıldığını, müvekkilinin sözleşmede belirlenen süreden önce inşaatın tümünü bitirdiğini, adına düşen bağımsız bölümlerin tapularını istediğinde ise bekletildiğini,

daha sonra davalı ...'in müvekkiline karşı yükümlülüklerini yerine getirmemek için dava konusu 1645 Ada 5 parselde kayıtlı 8 nolu bağımsız bölümde bulunan depolu dükkanı 13.05.2010 tarihinde kardeşi olan davalı ...'e, onun da 07.09.2010 tarihinde arsa sahibinin oğlu olan diğer davalı ...'a muvazaalı bir şekilde sattığını öğrendiğini, satış işlemlerinin gerçek olmadığını ileri sürerek, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak üzere dava konusu taşınmazın tapu satış işlemlerinin iptali ile müvekkili adına tescilini talep ve dava etmiştir.

Davalı ... vekili, davacı yüklenici ile müvekkili arasında gayrımenkul satış vaadi daire-dükkan karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını, sözleşmenin 12. maddesine göre inşaatın devamı süresince belediye, otopark, katılım, sigorta ve önceki yükleniciden doğacak giderlerin davaya konu yükleyiciye ait dükkanın satılması suretiyle karşılanmasının kararlaştırıldığını, davalılar arasındaki satış işlemlerinin muvazaalı olmadığını, davacının isteği ve beyanı üzerinde bilgisi dahilinde gerçekleştiğini, davacının müvekkiline düşen daireleri sözleşmeye uygun yapmayıp yarım bıraktığını, dava konusu taşınmazın sözleşmenin 12. maddesinin teminatı olarak müvekkili kaydında tutulması gerektiğinden davacının dava açmada hukuki menfaati bulunmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

Davalılar ... ve ..., davacının dava açmada hukuki yararı bulunmadığını savunarak, davanın reddini istemişlerdir.

Mahkemece, iddia, savunma ve tüm dosya kapsamına göre, gayrımenkul satış vaadi sözleşmesinin noter önünde re'sen düzenlenmesi gerektiği, resmi şekil şartının sözleşmenin geçerlilik koşulu olduğu, davacı ile davalı ... arasında adi yazılı şekilde sözleşme yapıldığı, resmi şekilde yapılmayan sözleşmenin davalıyı tapunun devri konusunda yükümlülük altına soktuğunun kabul edilemeyeceği, bu nedenle ... bakımından davanın reddinin gerektiği, davalı ... yönünden tapu iptali tescil bakımından hüküm ifade etmeyen sözleşmeden dolayı bu kişinin halefi konumundaki diğer davalılardan da aynı şekilde talepte bulunma olanağı bulunmadığı gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir.

Kararı, davacı vekili temyiz etmiştir.

Dava, taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Mahkeme, yüklenici ile arsa sahibi arasında yapılan sözleşmenin adi yazılı şekilde yapıldığı, resmi şekilde yapılmadığı, resmi şekilde yapılmayan sözleşmenin davalıyı tapunun devri konusunda yükümlülük altına soktuğunun kabul edilemeyeceği gerekçesiyle davanın reddine karar vermiştir.

Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri; yüklenicinin finansı kendisi tarafından sağlanarak arsa malikinin arsası üzerine bina yapım işini üstlendiği, arsa malikinin ise, bedel olarak binadaki bir kısım bağımsız bölüm mülkiyetini yükleniciye geçirmeyi vaat ettiği sözleşmelerdir.

Burada iki sözleşme iç içedir. Biri, hiçbir şekle bağlı olmayan “inşaat sözleşmesi”; diğeri ise, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu(TMK)’nun 634, 818 sayılı Borçlar Kanunu(BK)’nun 213, Tapu Kanunu’nun 26. ve Noterlik Kanunu’nun 60.maddeleri uyarınca, resmi biçimde yapılması gereken “mülkiyeti nakil borcu doğuran sözleşme”dir. Bu nedenle, “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri”nin noterde ‘düzenleme’ biçiminde yapılması gerekmektedir. Burada şekil geçerlik şartıdır. Emredici kural gereği, resmi şekle uyulmadan yapılan sözleşmeler ise geçersizdir.

Ancak, Yargıtay şekil koşuluna uygun olmadığı için geçersiz olan arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin fiilen hayata geçirildiği, tarafların edimlerini ağırlıkla yerine getirdiğinin anlaşıldığı durumlarda bu sözleşmelere geçerlilik tanımaktadır.

Şekil zorunluluğunun birinci istisnası; “sözleşme adi yazılı şekilde olsa bile, yüklenici edimini (bina meydana getirme borcunu) tamamen veya reddolunmayacak oranda yerine getirmişse, arsa sahibi artık bu sözleşmenin geçersizliğini ileri süremez” kuralıdır. Zira böyle bir davranış, TMK’nun 2.maddesinde tanımlanan “Bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzeni korumaz” kuralına aykırı düşer.

İkinci istisnası ise; “sözleşmeyle yükleniciye bedel olarak verilmesi kararlaştırılan taşınmazın devrine ilişkin yüküm, taşınmaz tapuda yükleniciye devredilerek gerçekleşmişse, başlangıçta geçersiz olan sözleşmenin geçerli hale gelmesidir.” Zira karma nitelikteki sözleşmenin diğer kısmı, yani “inşaat sözleşmesi”, zaten biçim koşuluna bağlı değildir.

Gerek, edimlerin karşılıklı olarak tümüyle veya önemli oranda yerine getirilmesi ve gerekse şekil koşuluna uyulmadan yapılan sözleşmeye rağmen, arsa payının tapuda yükleniciye geçirilmesi halinde şekil eksikliğinin ileri sürülmemesi kuralı, dayanağını Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu’nun 30.09.1988 tarih, 1987/2-1988/2 sayılı kararının gerekçesinden almaktadır.

Öte yandan, kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesi gereğince yüklenicinin bedele, başka bir anlatımla sözleşmede kararlaştırılan tapu payı veya bağımsız bölümlere hak kazanabilmesi için inşaatı sözleşme ve ekleri ile tasdikli proje ve inşaat ruhsatı ile kamu düzeninden olan imar mevzuatı ve bu doğrultuda çıkartılan Deprem Yönetmeliği hükümlerine uygun olarak tamamlayıp, arsa sahiplerine teslim etmesi gerekir.

Mahkemece, belediyeden dava konusu inşaatla ilgili işlem dosyası getirtilerek, inşaatların yasal olup olmadığının belirlenmesi, sonrasında uyuşmazlık konusu alanlarda uzmanlığı bulunan bilirkişi heyeti ile mahallinde keşif icra edilerek, yapılan imalatlar ve işin seviyesinin tespit edilmesi, sözleşmenin İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu’nun 30.09.1988 gün 1987/2 esas, 1988/2 karar sayılı gereği geçerli hale gelip gelmediğinin denetlenmesi; davacının sözleşme hükümlerine ve yukarıda anılan yasal düzenlemelere uygun olarak inşaatı bitirip davalıya teslim ettiğinin, diğer anlatımla davacının davalı arsa

sahibi ...'ten hakettiği arsa payının tescilini isteme hakkına sahip olduğunun tespiti halinde; gerek davalılardan arsa sahibi ...'in davalı ...'in kardeşi ve diğer davalı ...'un da babası olması, gerekse sözleşme gereği inşaatın 30.11.2010 tarihinde bitirileceğinin belirlenmesine karşın dava konusu 8 nolu bağımsız bölümün bu tarihten çok önce davalı arsa sahibi ... tarafından 13.05.2010 tarihinde ..., ... tarafından 07.09.2010 tarihinde...'a tapudan devredilmiş olması karşısında, davalıların devir işlemlerinde iyiniyetli olarak kabul edilmelerinin mümkün olmadığı da gözetilerek,

davalılar arasındaki taşınmaz satım sözleşmelerinin davacının hakettiği arsa payı kadar geçersiz olduğunun kabulü ile hakettiği arsa payı kadar davacı adına tesciline karar verilmelidir. Açıklanan tüm bu hususlar gözetilmeden, hukuki nitelemede yanılgıya ve eksik incelemeye dayalı yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiştir.