Yargıtay 23. Hukuk Dairesi E.2012/3549 K.2012/6517

Taraflar arasındaki alacak davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde taraf vekillerince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

-K A R A R-

Davacı vekili, müvekkiline vekaleten... ile müteahhit ... arasında 03.01.2006 arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını, mülkiyetin tamamı davacıya ait olan 257 ada 7 numaralı parsel ile, 195/491 payı davacıya ait olan 257 ada 6 numaralı parsel üzerine A ve B blok inşası konusunda anlaşıldığını, A blok inşaatında 8 bağımsız bölüm yerine 12 bağımsız bölüm inşa edildiğini ve müteahhidin sözleşmeye aykırı olarak yaptığı 4 adet fazla daireden müvekkiline pay vermediğini, arsa sahibine ait dairelerde yapılan imalatların dördüncü sınıf malzemelerden yapıldığını,

anahtar teslimi olarak kararlaştırılan dairelere kalorifer peteklerinin konulmadığını, B blok inşaatına ise hiç başlanmadığını, yapılan fazla dairelerden müvekkilinin sözleşmede belirlenen oranlarda pay alması gerektiğini ileri sürerek,

fazlaya dair talep hakları saklı kalmak kaydıyla fazla daire bedeli olarak 90.000,00 TL, eksik imalattan dolayı 10.000,00 TL'nin davalıdan alınarak davacıya verilmesini, sözleşmenin davacının paydaş olduğu 257 ada 6 numaralı parsele ilişkin kısmının iptali ile davalının el atmasının önlenmesine karar verilmesini talep ve dava etmiş, 02.03.2012 tarihli ıslah dilekçesiyle alacağını, fazla dairelerden dolayı 114.000,00 TL, teslim edilmeyen bağımsız bölümden dolayı 84.000,00 TL, eksik imalatlardan dolayı 4.000,00 TL olmak üzere toplam 202.000,00 TL olarak ıslah etmiş, 6 nolu parsel yönünden sözleşmenin feshine karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı vekili, davacı ile müvekkilinin 6 ve 7 numaralı parsellere yapılacak inşaatlardan 4 daire verilmesi karşılığında anlaştıklarını, her iki parselde inşaat yapılması halinde 4 daire verileceğini kararlaştırdıklarını ancak 6 numaralı parselin diğer malikiyle anlaşamadıklarını, tarafların 7 numaralı parselde yapılan inşaattan 2 daire verilmesi hususunda sözlü olarak anlaştıklarını ve davacının kendi adına olan dairelerin satışı için müvekkiline yetki verdiğini savunarak, davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

Mahkemece, iddia, savunma, dosya kapsamı ve benimsenen bilirkişi raporuna göre, taraflar arasında yapılan sözleşmeyle, davacının tümüne malik olduğu 7 ve paylı malik olduğu 6 numaralı parselde A ve B blok yapılması konusunda anlaşıldığı, davacıya A blok zemin katta bulunan 1 ve 2, 1.katta bulunan 3 ve 4 nolu bağımsız bölümlerin verileceğinin kararlaştırıldığı, ancak davalı yüklenicinin 6 numaralı parsel üzerine B bloku yapmayıp, tamamı davacıya ait olan 7 numaralı bağımsız bölüm üzerine 12 adet bağımsız bölüm inşa ederek 7 ve 8 numaralı bağımsız bölümleri davacıya verdiği, 11 numaralı bağımsız bölüm

halen davacı üzerinde gözükse de 23.02.2012 tarihli oturumda davacı asilin beyanından bu bağımsız bölüm üzerinde hak iddia etmediğinin anlaşıldığı, her ne kadar davalı yüklenici 7 nolu parsel üzerine 8 yerine 12 daire yapmışsa da sözleşmenin üçüncü sayfasının 1. maddesinde, proje sırasında çıkacak bağımsız bölümlerin müteahhide ait olacağının kararlaştırıldığı,

şu durumda daire sayısında meydana gelen artıştan dolayı arsa sahibi olan davacının herhangi bir hak iddia edemeyeceği, sözleşmeye göre her iki parsele de binaların yapılmış olması halinde davacının 4 daire alması gerekeceği ancak sadece 7 numaralı bağımsız bölüme bina yapıldığına göre oranlama yapıldığında davacının sözleşmeye göre 7 numaralı parsele yapılan A bloktan dolayı alması gereken daire sayısının 2.84 olduğu, davacıya 2 daire verildiği, 0,84 daire verilmediği, şu durumda davacının ancak eksik kalan 0,84 dairesini isteyebileceği, 0.84 dairenin fiyatının 84.000,00 TL olduğu,

öte yandan sözleşmeye göre mal sahibi davacıya kalan dairelerin her birine takılması gereken kalorifer peteklerinin takılmadığı, peteklerin toplam bedelinin 4.000,00 TL olduğu, 6 numaralı parselde hiçbir çalışma bulunmadığı gibi bu parsel yönünden yapı ruhsatı alınmadığı, mimari projenin yapılmadığı, sözleşmenin 2. maddesine göre inşaatın, ruhsat tarihinden itibaren 24 ayda tamamlanacağının kararlaştırıldığı, sözleşme tarihi olan 03.01.2006 tarihinden itibaren aradan 6 yıl geçmesine rağmen binanın temelinin dahi atılmadığı, şu durumda 6 nolu bağımsız bölüm yönünden davalının taşınmaza el de atmadığı,

sözleşmenin bu parsel yönünden feshi gerektiği gerekçesiyle, davanın kısmen kabulü ile 6 numaralı parselle ilgili yapılan sözleşmesinin feshine, sözleşmeye göre verilmesi gereken 0,84 oranındaki bağımsız bölüm karşılığı olan 84.000,00 TL'nin ıslah tarihi olan 02.03.2012'den itibaren, davacıya kalan 2 adet bağımsız bölümün eksik iş bedeli olan 4.000,00 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine, diğer taleplerin reddine karar verilmiştir.

Kararı, taraf vekilleri temyiz edilmiştir.

1) Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle gerektirici sebeplere, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, davacı vekilinin tüm, davalı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazları yerinde değildir.

2)Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan kısmen fesih, eksik iş bedeli ve tazminat istemine ilişkindir.

TMK'nun 692. maddede “Paylı malın özgülendiği amacın değiştirilmesi, korumanın veya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi veya paylı malın tamamı üzerinde tasarruf işlemlerinin yapılması, oybirliğiyle aksi kararlaştırılmış olmadıkça, bütün paydaşların kabulüne bağlıdır.” düzenlemesi bulunmaktadır. Buna göre, paylı mülkiyete tabi olan bir taşınmazı konu alan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, niteliği gereği taşınmazın olağan kullanımını aşan bir tasarruf olduğundan tüm paydaşların birlikte hareketiyle tesis edilmelidir.

Somut olayda, taraflar arasında düzenlenen 03.01.2006 tarihli taşınmaz mal satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi konusu olan taşınmazlardan 6 numaralı parsel tümüyle davacı arsa sahibine ait olmayıp, paylı malik durumundadır. Diğer paydaş ile yüklenici arasında ise herhangi bir sözleşme tanzim edilmemiştir. Bu durumda 6 numaralı parsel yönünden geçerli bir sözleşmenin kurulduğundan bahsedilemez. Mahkemece, açıklanan nedenle sözleşmenin geçersizliğinin tespitine karar verilmesi gerekirken fesih kararı verilmesi doğru olmamıştır.

Öte yandan, mahkemece, sözleşmeye konu olan 7 numaralı diğer parsel üzerine yapılan mevcut binada fazla daire bulunması nedeniyle oluşan yeni duruma göre paylaşımın nasıl yapılacağı konusunda, ıslah talebi de gözetilerek karar verilmişse de. 6 numaralı parsele yönelik olan sözleşmenin baştan beri geçersiz olduğu gözetilmeden oranlamaya bu parselin dahil edilmesi sonucu hesap yapılması doğru olmamıştır.

Buna göre mahkemece yapılacak iş, sözleşme tarihi itibariyle sadece 7 numaralı parselin sözleşmeye konu olması düşünüldüğünde nasıl bir paylaşım yapılabileceğinin tespiti için taraf vekillerinden delilleri de sorularak, gerektiğinde bilirkişi incelemesi yoluna başvurulmak suretiyle, davacı arsa malikinin halihazırda A blokta 3 adet bağımsız bölüm tapusuna malik olduğu da gözetilerek, oluşacak uygun sonuç dairesinde ıslah talebiyle ileri sürülen teslim edilmeyen bağımsız bölüm bedeli (84.000,00 TL) hakkında karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ve yanılgılı gerekçeye dayalı olarak karar verilmesi doğru olmamıştır.