Yargıtay 23. Hukuk Dairesi E.2012/3923 K.2012/6276

TÜRK MEDENİ KANUNU (TMK) (4721) Madde 706

NOTERLİK KANUNU (1512) Madde 60

TAPU KANUNU (2644) Madde 26

KOOPERATİFLER KANUNU (1163) Madde 2

KOOPERATİFLER KANUNU (1163) Madde 14

BORÇLAR KANUNU(MÜLGA) (818) Madde 213

"İçtihat Metni"Taraflar arasındaki mülkiyetin tespiti davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davacı vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

-K A R A R-

Davacı vekili, müvekkilinin dava konusu taşınmazı dava dışı M.. D..'dan satın aldığını, davacı tarafından dairenin içinin yapımı sürdürülürken kooperatif yönetim kurulu başkanı Y..T..tarafından zorla kendisine ait daireden çıkarılarak daireye girmesinin engellendiğini, Y.. T.. tarafından davacının daireyi devraldığı M..

D.. ile asansörlerin yapılması ve dairenin mülkiyetinin M..D..'ya geçilmesi ve üçüncü şahsa devredilmesi için üç şartın gerçekleştirilmesinin kararlaştırıldığını ve bu hususun kooperatifin karar defterinde de yer aldığının cevabı ihtarla bildirildiğini, kooperatif yönetim kurulu tarafından da devir işleminin kabul edildiğini ileri sürerek, dava konusu dairenin mülkiyetinin davacıya ait olduğunun tespiti ile tapuya şerh verilerek kat mülkiyetine veya kat irtifakına geçildiğinde dairenin davacı adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı vekili, kooperatifi temsile yetkili kişilerin şahsi sorumluluklarının bulunmadığını, davanın kooperatif başkanı Y.. T..ve ikinci başkan E.. G.. yönünden husumet yokluğu nedeniyle reddinin gerektiğini, davacının, kooperatifin asansör işlerini üstlenen M..D.. isimli şahıstan daireyi satın aldığını, dairenin asansörlerin yapılıp koopeatife çalışır vaziyette 28.02.2010 tarihine kadar teslimi ile takdir komisyonunun onayının akabinde hak sahibi olacağı koşuluyla M..

D.. isimli şahsa devredileceğinin yönetim kurulunun karar defterine işlendiğini, karardan bir gün sonra davacının M..D.. ile anlaşarak daireyi mevcut şartlar doğrultusunda ve bu şartları bilerek satın aldığını, ancak M..D..'nun varılan anlaşma çerçevesinde taahhütlerinin hiçbirini yerine getirmediğinden dairenin davacıya verilmediğini savunarak, davanın Reddini istemiştir.

Mahkemece, iddia, savunma ve tüm dosya kapsamına göre, satış sözleşmesinin resmi şekilde yapılmadığı, geçersiz satışa dayanılarak herhangi bir talepte bulunulamayacağı gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir. Karar, davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Dava, mülkiyetin tespiti ve tescil istemine ilişkindir. Tapuda kayıtlı taşınmazların mülkiyetinin devrine yönelik sözleşmelerin, 818 sayılı BK'nun 213 ncü, TMK'un 706/ 1 nci, Tapu Kanunu'nun 26 ncı ve Noterlik Kanunu'nun 60 ncı madde hükümleri uyarınca Tapu Sicil Müdürlüğünde “satış” şeklinde ya da noterde “taşınmaz satış vaadi” şeklinde yapılması gereklidir. Türk hukukunda tapuda kayıtlı taşınmazların harici satışı (ayrık durumlar hariç) geçerli değildir.

Ancak, davacı salt dava dışı M..D.. ile davalı kooperatif arasında yapılan harici satım sözleşmesine dayanmamış, davalı kooperatif ortaklığına dayanarak, ortaklığı nedeniyle hak kazandığını iddia ettiği taşınmazın mülkiyetinin tespitini ve adına tescilini talep etmiştir. Daire satımında üyelik kendiliğinden alıcıya satım ile birlikte geçmez. Satıcının üye olması ve üyeliğinin alıcı tarafından ayrıca devir alınması gerekmektedir.

Üyelik ayrıca devredilmedikçe satıcının üyeliği kooperatif nezdinde devam eder. Harici satım sözleşmesi mülkiyetin naklini sağlamayacağından, salt bu geçersiz sözleşmeye dayalı olarak davacının davalı kooperatifi tescile zorlaması mümkün değildir.

Satıcının üye olması, alıcı davacının bu üyeliği ayrıca devir alması, davacının kooperatif üyelik koşullarını taşıması halinde kooperatifin davacıyı 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu'nun 14/3 ncü maddesi uyarınca ortaklığa kabul etmesi zorunludur. Davacının istemi özünde devir aldığını iddia ettiği üyeliğin tespiti olarak ele alınıp, değerlendirilmelidir.

Davacının üyeliği devir aldığının belirlenmesi halinde, ferdileşmeye geçilmemişse üyeliğe bağlı dava konusu dairenin davacıya ait olduğunun tespitine, ferdileşmeye geçilmiş ise tesciline karar verilmesi gerekir.

1163 sayılı Kooperatifler Kanunu'nun 2/2. maddesinde “Yapı kooperatifleri ile konusuna taşınmaz mal temliki dahil bulunan diğer kooperatiflerin anasözleşmelerinde ortaklara taşınmaz mal temlik edileceği hakkındaki taahhütler başka bir resmi şekil aranmaksızın muteberdir” hükmüne yer verilmiştir.

Davacı tarafça üyelik devrine bağlı olarak talepte bulunulduğuna göre mahkemece, kooperatifler konusunda uzman bir bilirkişi heyetine kooperatif defter, kayıt ve belgeleri üzerinde inceleme yaptırılarak davacının ve üyeliğini devraldığını iddia ettiği M..

D..'nun kooperatif üyesi olup olmadığı, devir edenin üyeliğinin peşin bedelli ya da normal statüde üyelikten hangisi olduğu, davacının hangi tür üyeliği devir yoluyla aldığı hususlarında açıklamalı, gerekçeli ve denetime elverişli rapor alınması, M..

D..'nun daha önce üye olduğunun tespiti halinde bu kişinin bu dava ile hukukunun etkileneceği gözetilerek, bu kişi aleyhine dava açması için davacıya süre verilmesi, açtığında işbu dava ile birleştirilerek, davanın birlikte görülmesi ve açıklanan esaslar çerçevesinde değerlendirme yapılıp, oluşacak uygun sonuç dairesinde hüküm kurulması gerekirken, eksik incelemeye dayalı, yanılgılı gerekçe ile yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiştir.