Yargıtay 23. Hukuk Dairesi E.2012/4222 K.2013/685

Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davalı kooperatif ve ... vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

-K A R A R-

Davacı vekili, müvekkilinin davalı kooperatifin şartlı üyesi olduğunu (ödeme yükümlülüğünü peşin yapan üye), şartlı üyelik sözleşmesinde yazılı miktarları peşin ve defaten ödediğini, buna rağmen ........2008 tarihli genel kurul kararında şartlı üyeler için ....000,00 TL, şartsız üyeler için ....025,00 TL ödeme yapılması halinde tapuların verileceğinin belirtildiğini, bu talebin haksız olduğunu, davacının tüm edimlerini ve parasal yükümlülüklerini yerine getirdiğinden bu kararın bir dayanağı olmadığını ileri sürerek, dava konusu bağımsız bölümün adına tescilini talep etmiştir.

Davalı kooperatif vekili, dava konusu taşınmazlarla ilgili üst birlik kooperatifin imzaladığı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesindeki gerekleri yerine getirmediğini, bunun üzerine bu sözleşmeyi kendi kooperatiflerinin devralarak inşaatı tamamlayıp, arsa sahiplerinin akdi feshetmelerine engel olmaya çalıştıklarını ve davacının sözleşmesinde sadece kur'aya katılmayacağının belirtildiğini savunarak, davanın reddini talep etmiştir.

Davalı ... vekili, müvekkilinin davalı kooperatifin üst birliği kooperatif ile ....07.1994 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzaladığını, ek sürelere rağmen kooperatifin edimlerini yerine getirmediği için açtıkları davadan tazminat kazandıklarını, dolayısıyla davalı kooperatifin de taşeron sıfatıyla kendilerine borçlu olduğunu ve tapu vermelerinin bu durumda beklenemeyeceğini savunarak, davanın reddini talep etmiştir.

Mahkemece, iddia, savunma, bilirkişi raporu ve tüm dosya kapsamına göre; davacının şartlı üye olarak kooperatife ödemelerini yaptığı, davacının sözleşmedeki ödemelerden başka ödeme yapmayacağının kararlaştırıldığı, tapuların diğer üyelerle birlikte verileceği, iskan ve tapu masraflarının davacıya ait olacağı, sözleşmenin feshi tarihinde inşaaatın %...'u bittiği halde, kooperatifin tasfiye protokolünde belirtildiği üzere sonradan işi bitirdiği ve kooperatifin vekaletsiz ... görme hükümleri doğrultusunda akdin feshinden sonra işe devam ettiği, davalı arsa sahiplerinin de buna icazet verdiği ve diğer üyelere satış gibi gösterilerek devirlerin tapuda yapıldığı, bu itibarla davacının da bağımsız bölüm tescili talep etmekte hakkı bulunduğu gerekçesiyle, davacı adına tescile karar verilmiştir.

Kararı, davalı ... ve davalı kooperatif vekilleri temyiz etmiştir.

Dava, kooperatife karşı yükümlülüklerini yerine getirdiğini ileri süren kooperatif ortağının tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir.

Kural olarak, arsa malikleri ile yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde, davacı ortak taraf olmadığından ve arsa maliklerince davacı ortağa karşı bağımsız bir taahhüt altına girilmediğinden, davacının arsa sahiplerine karşı doğrudan dava açması mümkün değildir. Yine yüklenici konumunda olan kooperatifin, arsa sahiplerinden tapu talep edebilmesi sözleşmeden doğan yükümlülüklerini yerine getirmiş olmasına bağlıdır.

Ortakların da kendilerine tahsis edilen konutun mülkiyetini isteyebilmeleri, genel kurullarda kararlaştırılan ve geçerliliğini koruyan parasal yükümlülüklerini yerine getirmiş olmaları halinde mümkündür.

Öte yandan, yukarıda belirtildiği üzere, ilke olarak kooperatif ortağının arsa sahiplerine doğrudan dava açma hakları bulunmasa da tüm dairelerin arsa sahipleri adına tescilinin ardından, kooperatifin edimlerini yerine getiren ortakları için arsa sahiplerinden tapu devrini istemesi şeklinde taraflar arasında fiili bir uygulama benimsenmiş ise arsa sahiplerine husumet yöneltilebileceği kabul edilmelidir.

Somut uyuşmazlıkta, davalı ...'ın, ....07.1994 tarihli sözleşmeyi, işin yüklenici tarafından süresinde yapılmadığı gerekçesiyle feshettiği, fakat fehse rağmen dava konusu dairenin de bulunduğu 847 ada ... parsel üzerindeki inşaatların tamamlandığı, kooperatif ile tarihsiz bir tasfiye protokolü imzalandığı, kooperatifin istemi üzerine arsa sahiplerinin tapuda devir yaptıkları tespit edilmiştir.

Bu durumda mahkemece, davacı ortağın kooperatifte, şartlı ortak olduğu da gözetilerek, şartlı ortaklardan alınması gereken ödemeler yönünden parasal yükümlülüklerini yerine getirip getirmediği, arsa sahibi ile kooperatif arasındaki sözleşme ve uygulamalara göre davacı tarafından tapusu istenilen dairenin kooperatife bırakılacak dairelerden olup olmadığı, edimlerini yerine getiren ortaklara kooperatifin istemi üzerine arsa sahiplerince tapuda devir yapılması yönünde bir uygulamanın benimsenip benimsenmediği, böyle bir uygulamanın benimsenmiş olması halinde devirlerde tasfiye protokolüne uyulup uyulmadığı,

Kooperatifler Kanunu'nun ....maddesine göre kooperatifin ortaklar arasında eşitlik ilkesine uygun davranmak zorunluluğu bulunduğundan, diğer ortaklara hangi şartlarda tapu devrinin yapıldığı hususlarında, genel kurul ve yönetim kurulu kararları, kooperatif defter kayıt ve belgeleri üzerinde kooperatif uygulamaları ve mali konularda uzman bir bilirkişi veya bilirkişi kuruluna inceleme yaptırılıp rapor alınarak, oluşacak uygun sonuç dairesinde bir karar verilmesi gerekirken, eksik incelemeye dayalı yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiştir.