Yargıtay 23. Hukuk Dairesi E.2012/5310 K.2013/523

Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı asıl ve karşı davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davacı-karşı davalı vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

-K A R A R-

Asıl davada davacı-yüklenici vekili, taraflar arasında imzalanan 01.05.2001 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince müvekkilinin davalı arsa sahibine ait daireleri teslim ettiğini, inşaatın devamı sırasında imara aykırı kat yapıldığı için inşaatın Belediye tarafından kısmen yıkıldığını, müvekkilinin ortak yerlerinin imalatını bitiremediğini, davalı arsa sahibinin yükleniciye vermesi gereken .... kat ... nolu dairenin müvekkilinin malzemesini kullanarak çatısını yapıp eksik işleri tamamladığını ve sattığını ileri sürerek,

henüz davalının tapusunu vermediği iki dükkana isabet eden 1902 parselin 148/345 arsa payının iptali ile davacı-yüklenici adına tesciline, müvekkile verilmesi gereken anılan ... numaralı dairenin satış bedelinden, eksik işler bedeli düşülerek şimdilik ....000,00 TL'nin davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Asıl davada davalı arsa sahibi vekili, yüklenicinin edimini yerine getirmediğini savunmuş, karşı davasında ise inşaatın imara aykırı yapılması nedeniyle ....000,00 TL ceza ödediğini, sözleşmede kararlaştırılan cezai şartın ödenmediğini ileri sürerek, şimdilik, ....000,00 TL'nin davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiş, ........2009 tarihli ıslah dilekçesi ile talebini ....300,00 TL arttırmıştır.

Mahkemece, iddia, savunma, benimsenen bilirkişi raporu ve tüm dosya kapsamına göre, inşaatın İmar Kanunu'na ve projesine aykırı olması nedeniyle yüklenicinin edimini ifa etmediği, herhangi bir talepte bulunamayacağı, yapının kaçak olması nedeniyle sadece yıkımının istenebileceği, arsa sahibinin, yapının teknik şartlara aykırı yapıldığını bilmediği yönündeki savunmasına itibar edilemeyeceği gerekçesiyle, asıl ve karşı davanın reddine karar verilmiştir.

Kararı, asıl davada davacı vekili temyiz etmiştir.

...) Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle gerektirici sebeplere, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, asıl davada davacı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazları yerinde değildir.

...)Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı tapu iptal tescil ve alacak istemine ilişkindir. Mahkemece inşaatın yasal olmadığı gerekçesi ile yazılı şekilde hüküm kurulmuş ise de yapılan araştırma hüküm kurmaya yeterli değildir.

Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi gereğince yüklenicinin bedele, başka bir anlatımla sözleşmede kararlaştırılan tapu payı veya bağımsız bölümlere ya da satılmışsa yüklenicinin tescil istemeyip bedelini istemesi halinde bedeline hak kazanabilmesi için inşaatı sözleşme ve ekleri ile tasdikli proje ve inşaat ruhsatı ile kamu düzeninden olan imar mevzuatı ve bu doğrultuda çıkartılan Deprem Yönetmeliği hükümlerine uygun olarak tamamlayıp, arsa sahiplerine teslim etmesi gerekir.

3194 sayılı imar Yasası uyarınca her türlü bina inşaatının yerel idarenin tasdikli projesine uygun yapılması zorunludur. Şayet inşaata kısmen veya tamamen tasdikli projesine aykırı imalat var ise kaçak inşaat, aynı Yasa'nın 32. maddesi

uyarınca inşaatın yıkımı gerekir. Yıkılacak yerlerle ilgili olarak da, kazanılmış ekonomik değerden söz edilemez. İmar Yasası kamu düzenine ilişkin olup mahkemenin re'sen göz önünde bulundurması gerekir.

İlke olarak, İmar Kanunu'nun emredici hükümlerine aykırı biçimde inşa edilmiş kaçak yapılar için imalat bedeli talep edilemez ise de, bu yapıların ruhsata bağlanarak yasal hale getirilmeleri durumunda hukuki korumanın başlayacağı, imalat bedelinin talep ve dava edilebileceği kuşkusuzdur.

Davacı, imalata aykırı kat yapıldığı için kısmen yıkıldığını iddia ettiğinden, bu iddia üzerinde durularak, bir katın yıkılması halinde inşaatın diğer bölümlerinin yasal hale gelip gelmeyeceği incelenmelidir.

Mahkemece, bu kapsamda tadilat projesi yapılarak projeye aykırılığın giderilip giderilemeyeceği, diğer bir anlatımla inşaatın yasal hale getirilmesinin mümkün olup olmadığı ilgili belediyesinden sorulduktan sonra tadilat projesi yapılarak inşaatın yasal hale getirilmesi mümkün değilse, şimdi olduğu gibi davanın reddine karar verilmeli, mümkün ise bu takdirde davacıya bu konuda yetki ve makul süre verilmeli, davacının projeye aykırılığı verilen sürede gidermesi ve bu hususu mahkemeye bildirmesi halinde, mahkemece mahallinde uzman bilirkişi refakatinde keşif ve inceleme yapılıp, inşaat seviyesi araştırılmalı,

....01.1984 tarih ve .../... sayılı ... İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca somut olayın niteliği ve özelliğinin haklı gösterdiği durumlarda TMK'nın ... nci maddesi hükmü gözetilmek kaydıyla gerek ... HD'nin ve Dairemiz'in gerekse ...

Hukuk Genel Kurulu'nun kararlarında inşaatın % 90 ve üzeri oranına ulaşması ve ayrıca kalan eksik işlerin de sözleşmede amaçlanan kullanıma engel oluşturmadığının belirlenmesi halinde ileriye etkili fesih koşullarının gerçekleştiği gözetilmeli ve buna göre davacının dava konusu talepleri ilke olarak hak ettiği kabul edilmeli ve sözleşme hükümleri de incelenerek talepler karara bağlanmalı, bu koşulların gerçekleşmemesi halinde sözleşmenin geriye etkili fesih koşullarının oluştuğu sonucuna varılmalı ve şimdi olduğu gibi davanın reddine karar verilmelidir.

Mahkemece bu ilkeler ve açıklamalar çerçevesinde inceleme yapılarak, davacının talepleri ele alınıp, uygun sonuç dairesinde bir karar verilmesi gerekirken, eksik incelemeye dayalı yazılı şekilde hüküm kurulması doğru olmamıştır.