Yargıtay 23. Hukuk Dairesi E.2012/5336 K.2012/7154

Taraflar arasındaki sözleşmenin feshi davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davacı vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

-K A R A R-

Davacı vekili, müvekkili kooperatifin eski denetim kurulu üyesi ... ile kooperatifin eski yönetimi arasında, 27.12.2005 tarihli arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi düzenlendiğini, kooperatifin 10.02.2004 tarihli olağan genel kurulunun 7. maddesinde verilen yetkilerin eski yönetim kurulu tarafından aşıldığını, yönetim kuruluna sadece arsa alma veya arsa payı karşılığı inşaat yapma yetkisi verildiğini, sözleşme konusu yerin tarla olduğunu, söz konusu taşınmazın imara girmediğini, kadastro parseli olduğunu, taşınmazın imar parseli olması için belediyeye 810 m² ortaklık payı verilmesi gerektiğini,

sözleşmenin genel kurulca verilen yetki aşılarak yapıldığını, arsa sahibine genel kurulca belirlenen orandan daha fazla daire devrinin taahhüt edildiğini, kooperatif yöneticileri ile başka bir kooperatif görevlisi arasında sözleşme yapılamayacağını ileri sürerek, sözleşmenin feshini, geçersiz sözleşmeye dayanılarak alınan şeylerin iadesini talep ve dava etmiştir.

Davalı vekili, sözleşmenin, genel kurulun 10.01.2004 tarihli kararına istinaden yapıldığını, genel kurulca verilen yetkinin aşılmadığını, sözleşmede imzası olan kişinin şu an kooperatif başkanı olmasının fesih talebinin kötüniyetli olduğunun göstergesi olduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir.

Mahkemece, iddia, savunma, tüm dosya kapsamı ve benimsenen bilirkişi raporuna göre, davaya konu 27.12.2005 tarihli sözleşmede, davalıya ait taşınmaz üzerine davacı kooperatifçe inşaat yapılarak davalının taşınmazına karşılık kendisine başka bir parselde yapılan daire ve dükkan verileceğinin düzenlendiği, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa malikinin taşınmazı üzerinde yapılacak binadan bağımsız bölüm verilmesi gerektiği, arsa sahibine başka bir taşınmazdan daire verilecekse sözkonusu sözleşmenin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi değil, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi olduğu,

davalının sözleşmede belirlenen edimini eda ederek taşınmazını davacı kooperatife devrettiği, davacı kooperatifin ise edimini henüz yerine getirmediği, sözleşmeye konu taşınmazın tapuda tarla vasfında görülmesinin başlı başına sözleşmenin geçersizliği sonucunu doğuracak bir sebep olmadığı, paylaşım oranının aşılması hususunun, yönetim kurulunun sorumluluğunu gerektirecek bir olgu olduğu,

1163 Sayılı Kooperatifler Kanunu'nun 59/6. maddesinde yönetim kurulu üyeleri ve kooperatif personeli ortaklık işlemleri dışında kendisi veya başkası namına bizzat veya dolaylı olarak kooperatifle kooperatif konusuna giren bir ticari muamele yapamayacağının düzenlendiği, davalının, yedek denetim kurulu üyesi seçildiği tarihin sözleşmeden sonraki bir tarih olan 07.01.2006 olduğu, davalı ile yapılan sözleşme tarihinde davalının kooperatif denetim kurulunda bir görevi bulunmadığı, davalının edimini yerine

getirmesi bakımından bir geçersizlik sebebi olmadığından arsa payının tekrar eski arsa maliki üzerine tescil talebinin yerinde bulunmadığı gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir.

Karar, davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

1163 sayılı Kooperatifler Kanunu'nun, genel kurulun devir ve terk edemeyeceği yetkilerini belirleyen 42.maddesinin 6.fıkrasında, “ Gayrimenkul alımında ve satımında takip edilecek usul ile alınacak gayrimenkulün niteliğini, yerine ve azami fiyatını, satılacak gayrimenkulün asgari fiyatını belirlemek.” , 7. fıkrasında, “İmalat ve inşaat işlerinin yaptırılma yöntemini belirlemek” yetkileri sayılmıştır. Ayrıca, aynı Yasa'nın 59.maddesinin 5.fıkrasında “ Alınacak gayrimenkullün kooperatifin amacına uygun olması gerekir.” denilmiştir.

Somut olayda, yüklenici kooperatifin, 10.01.2004 tarihinde yapılan genel kurul toplantısının 7.maddesinde alınan kararda, arsaların kat karşılığı alınması durumunda paylaşım oranının azami %50 olması konusunda yönetim kuruluna yetki verilmiştir.

Taraflar arasında düzenlenen 27.12.2005 tarihli düzenleme şeklinde daire karşılığı inşaat sözleşmesiyle ise; davalı arsa malikine ait 942 ada 5 ve 7 nolu parsellerin kooperatife devredilmesi karşılığında, kooperatifin arsa malikine 2550 ada 10 nolu ve 2503 ada 15 nolu parseller üzerindeki binalardan bağımsız bölümler devretmesi kararlaştırılmıştır. Sözleşmede öngörülen paylaşım oranı %35'i kooperatife, %65'in ise arsa malikine ait olacağı yönündedir.

Ayrıca, tapu kayıtlarında taşınmazların vasfı “tarla” olarak geçtiğinden taşınmazların bu vasıfla halihazırda inşaat yapımına ve dolayısıyla kooperatifin amacına da uygun bulunmadığı anlaşılmaktadır.

Bu durumda, genel kurulun verdiği yetkinin aşılması suretiyle arsa malikiyle %35 ile %65 paylaşım oranı öngören ve inşaat yapımı amacı güden kooperatif amacına uygun olmayan taşınmazları konu edinen sözleşme yapılması hukuka uygun olmayıp, anılan yasal düzenlemeler gereği geçersizdir.

Öte yandan, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, TMK'nun 692. maddesi kapsamında, olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerinden olup, oybirliğiyle aksi kararlaştırılmış olmadıkça, bütün paydaşların kabulüne bağlıdır. Aksi halde sözleşme, baştan beri geçersiz oacaktır. Somut olayda, davalı arsa sahibi, sözleşme tarihinde 942 ada 5 ve 7 nolu parsellerin tamamına değil, belli bir hissesine maliktir. Sözleşme ise sadece davalı tarafından yapılarak, anılan hükme aykırı hareket edilmiştir. Ayrıca, dosyadaki tapu kayıtlarından, arsa malikinin, 22.02.2006 tarihinde, paylarını Kocasinan Belediyesi'ne devrettiği de sabittir.

Yukarıda açıklanan tüm nedenlerle, sözleşmenin geçersiz olduğunun tespitine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde, yanılgılı gerekçeye dayalı olarak karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.