Yargıtay 23. Hukuk Dairesi E.2012/5491 K.2012/7707

Taraflar arasında görülen tazminat, mümkün olmazsa akdin feshi, müdahalenin men'i, kâl davası sonucunda verilen hükmün bozulmasına ilişkin Dairemizin 06.07.2012 tarih ve 1920 Esas, 4705 Karar sayılı ilamının karar düzeltme yoluyla incelenmesi davalı vekilince istenilmekle, dosya incelendi, gereği görüşüldü:

- KARAR -

Davacı vekili, davalı yükleniciyle aralarında 27.09.1995 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzaladıklarını, sözleşme gereği 3 adet bağımsız bölümün kendisine verileceğini, 2 adet daire teslim edilerek 10 no'lu bağımsız bölümün ise dava dışı 3. kişiye satıldığını, esasen binanın imara aykırı yapıldığını, belediyenin yıkım kararı bulunduğunu ileri sürerek, öncelikle 150 m²'lik dairenin veya rayiç bedelinin saptanarak davalıdan tahsiline, bu mümkün olmazsa akdin feshine, binanın kal'ine ve müdahalenin men'ine karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davalı vekili, müvekkilinin davacı hissesine isabet eden bağımsız bölümleri teslim ettiğini savunarak, davanın reddini istemiştir.

Mahkemece, davacıya sözleşmede kararlaştırılan bağımsız bölümlerin teslim edildiği, davacının talep ettiği kısmın imara aykırı olduğu ve yasal hale getirilmesinin mümkün olmadığı, kaçak kısımlardan talepte bulunulamayacağı, bina tümüyle iskâna açıldığından akdin feshinin istenmesinin iyiniyet kurallarına uygun olmayacağı gerekçesiyle, davanın reddine dair verilen karar, davacı vekilinin temyiz istemi üzerine, Dairemizin 06.07.2012 tarih ve 1920 E, 4705 K sayılı ilamıyla, “dava konusu binanın projesine ve ruhsatına aykırı olduğu ve bu durumun düzeltilemeyeceği yapılan yargılama sonucu tespit edilmiş bulunmaktadır.

İnşa edilen tüm binaların İmar Kanunu hükümlerine uygun yapılması ve ruhsata bağlanması zorunludur. İmar mevzuatı kamu düzeninden olup, mahkemece de re'sen dikkate alınması gerekmektedir.

Bu hale göre davalı yüklenicinin sözleşmeye ve projeye aykırı bina inşa ederek edimini ifada temerrüde düştüğü ve binanın yasal hale getirilme imkânının da bulunmadığı, sözleşmenin fesih koşulları oluştuğu ve bu yönde talep de bulunduğu halde fesih isteminin reddine karar verilmesi doğru olmadığı gibi; davacı arsa sahibi müdahalenin önlenmesi ve kâl isteklerinde de bulunmuştur.

Dava konusu taşınmazda taraflar dışında başka paydaşların ve hatta ikamet edenlerin bulunduğu dosya kapsamından anlaşılmaktadır. Şu hale göre, davacıya uygun süre verilerek, diğer tapu paydaşları ve ikamet edenler aleyhine müdahalenin men'i ve kâl davası açması sağlanıp eldeki dava ile birleştirilerek, bu talepler hakkında toplanacak deliller çerçevesinde bir karar verilmesi” gerektiği belirtilerek bozulmuştur.

Bu kez, davalı vekili karar düzeltme isteminde bulunmuştur. Dava, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin feshi istemine de ilişkindir. Taraflar arasında imzalanan 27.09.1995 tarihli sözleşmede dava dışı .... da arsa maliki olduğu halde sözleşmeye taraf olmadığı anlaşılmaktadır. Bina yapılacak arsanın birden fazla maliki varsa sözleşmeye arsanın tüm malikleri katılmalıdır. Aksi halde,

sözleşmenin geçerliliğinden söz edilemez. Mahkemece, öncelikle sözleşme dışında kalan arsa malikinin sözleşmeye onayı olup olmadığı araştırılmalı, onayı bulunmadığı taktirde sözleşmenin geçersizliğinin tespiti ile yetinilmelidir. ....'in sözleşmeye onayı olduğunun tespiti halinde ise, sözleşmenin tarafı olan arsa maliki davacı ile dava dışı ...'in sözleşmenin feshi davasını birlikte açmaları ya da davaya onay vermeleri gerekirdi.

Zira, TMK'nın 692. madde hükmü uyarınca arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine yönelik davalar olağanüstü tasarruf niteliğinde olduğundan, tüm paydaşlar tarafından açılmalı ya da davaya onayları alınmalı, onayları alınamayan paydaşlar varsa bunlar hakkında dava açılması için davacıya süre verilmeli, dava açılması halinde bu dosya ile birleştirilmesi sağlanmalıdır. Bu husus kamu düzeni ile ilgili olup, mahkemece de re'sen gözetilmelidir.

Ne var ki, binanın proje ve ruhsata aykırı olduğu ve bu durumun düzeltilemeyeceği belirlenmiş olup, bu durumda ...'in sözleşmeye ve davaya onayı alınmasına gerek olmaksızın ve sözleşmenin feshini isteyenin sözleşmenin geçersizliğinin tespitini de isteyebileceği gözetilerek, mahkemece sözleşmenin geçersizliğinin tespitine karar verilmesi gerekirken, fesih isteminin reddine karar verilmesi doğru değildir.

Bu açıklamalara ve Yargıtay ilamında belirtilen gerektirici sebeplere ve özellikle fesih istemi yönünden yapılan bozmanın bu şekilde anlaşılması gerekmesine göre, HUMK'nın 440. Maddesinde sayılan hallerden hiçbirisine uymayan karar düzeltme isteminin reddi gerekmiştir.