Yargıtay 23. Hukuk Dairesi E.2013/1061 K.2013/3018

Taraflar arasındaki tazminat davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davacı vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

-K A R A R-

Davacı vekili, müvekkili ile dava dışı hissedarların sahibi bulunduğu arsa üzerine inşaat yapılması için davalı yüklenici şirket ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, sözleşme uyarınca müvekkiline verilecek olan dairenin sözleşmede kararlaştırılan sürede müvekkiline teslim edilmediğin ileri sürerek, toplam 64.000 USD karşılığı olarak 97.500,00 TL kira tazminatının davalıdan tahsilini talep ve dava etmiştir.

Davalı vekili, inşaatın sözleşmeye ve projesine uygun olarak teslim edildiğini, ancak dava konusu inşaatın ....01.2007 tarihinde %95 oranında bittiğini, sadece bir iki günlük iskân alma aşaması kalmış iken, bölgedeki imar değişikliği nedeniyle ruhsatların iptal edildiğini ve inşaatların durdurulduğunu, bu sebeple iskânın geç alınmasında müvekkiline kusur atfedilemeyeceğini savunarak, davanın reddini istemiştir.

Mahkemece, iddia, savunma ve tüm dosya kapsamına göre, sözleşmeye göre inşaatın 01.03.2007 tarihine kadar teslimi zorunlu ise de, ....01.2007 tarihli yapı tatil tutanağından dahi, inşaatın bu tarihte %95 oranında bittiği, bağımsız bölümlerin iskân edilmeye hazır durumda olduğu, plan değişikliği nedeniyle yeni plan yürürlüğe girinceye kadar yüklenicinin herhangi bir inşaat faaliyetinde bulunmasının yasal olarak mümkün olmadığının anlaşıldığı,

davalı şirketin davacıya vaadedilen dairenin oluşturulması için daireye ilaveler yaptığı, davacının konutu geç teslim almasının sebebinin, proje ve yapı ruhsatına aykırı olacak şekilde davacıya teslimi gereken daireye ilaveler yapmasından kaynaklandığı, bu hususta davacının ısrarlı olduğu, davacı projeye aykırı şekilde kendisine vaadedileni talep etmeyip bitmiş olan daireyi almış olsa idi gecikmenin söz konusu olmayacağı, öte yandan inşaat yapılamayan diğer dönemlerde yükleniciden inşaata devam etmesinin beklenemeyeceği, teslimde temerrüdün oluşmadığı,

davacının kendisine teslim edilen daireden yararlanması olanaklı iken yararlanmayıp, projeye aykırı tadilata zımnen muvafakat etmesinden dolayı gecikme tazminatı talep edemeyeceği gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir.

Kararı, davacı vekili temyiz etmiştir. ...) Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle gerektirici sebeplere, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, davacı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazları yerinde değildir. ...) Dava, taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan gecikme tazminatının tahsili istemine ilişkindir.

Taraflar arasındaki 05.05.2005 tarih ve 14555 Y. sayılı sözleşmenin .... maddesinde, ''Satışa söz konusu olan bedel mal sahiplerince nakdi olarak tahsil edilmeyip müteahhit firmanın bu sözleşme hükümlerine uygun inşa edeceği binanın 1008/1512 hissesine tekabül eden sekiz adet bağımsız bölümün mal sahipleri adına bila bedel anahtar teslimi tesis ve tescil suretiyle ödenmiş sayılacaktır.''; .... maddede '' Mevcut binanın yıkımı mal sahiplerinin hali hazır binanın 31.08.2005 tarihinde boş halde teslim edilecek, müteaahhit yıkımdan sonra engeç bir ay içinde temel ruhsatı için belediyeye projeleri verecektir.

Yapılacak inşaatın süresi boş halde teslim tarihinden itibaren ... aydır.''; ... maddede ise, '' İnşaat olağan koşullarda süresinde tamamlanmadığı takdirde müteaahhit arsa sahiplerine aylık kira ücreti olarak her bir bağımsız bölüm (garaj hariç) için ....000 USD ödemeyi kesin olarak kabul ve taahhüt eder.'' hükümleri taraflarca kabul edilmiştir.

Taşınmaz üzerindeki binanın yıkılarak boş vaziyette yüklenici şirkete 31.08.2005 tarihinde teslim edildiği ve buna göre inşaatın teslimi gereken tarihin 01.03.2007 tarihi olduğu hususu taraflar arasında uyuşmazlık dışıdır. Ancak teslim tarihinden 32 gün önce belediyece imar planın iptali sebebiyle ruhsatların iptal edildiği ve inşaatın durdurulduğu ....01.2007 tarihli yapı tatil tutanağından anlaşılmıştır.

Düzenlenen bu yapı tatil tutanağında, ....01.2007 tarihi itibariyle ile inşaatın %95'inin bittiği ve inşaatın iskâna hazır halde olduğu belirtilmiştir. Dosyada bulunan ....06.2009 tarihli yapı kullanma izin belgesinden yeni imar planın onay tarihinin ....07.2007; imar durumu onay tarihinin ....02.2008; ilk yapı ruhsat tarihinin ........2008 ve tadilat (son) yapı ruhsat tarihinin ise ........2008 olduğu görülmektedir.

Davacı tarafça dava dilekçesinde, Kasım 2009 tarihine kadar gecikme tazminatı istenmiş ise de, ........2012 tarihli bilirkişi raporuna itiraz dilekçesi ve temyiz dilekçesinde, talep, iskân tarihi olan ....09.2009 tarihine kadar olan ... aylık dönemle sınırlandırılmış ve ... aylık kira kaybı alacağının tahsili istenmiştir.

Bu durumda mahkemece, yukarıda özetlenen imar planının onay tarihi ve imar durumu onay tarihi ile ilk yapı ve son yapı (tadilat) ruhsat tarihleri, ilgili Belediye Başkanlığı ile yazışmalar yapılarak kesin olarak tespit edildikten sonra, bilirkişiden, yeni imar planının onay tarihi ile iskân tarihi arasında teslimi gereken tarihten kalan 32 günlük sürenin de ilavesi ile yüklenicinin imar durumunu alması ve yeni ruhsat için başvurusunu zamanında yapıp yapmadığı hususları da araştırılarak, yüklenicinin gecikmede her hangi bir kusurunun olup olmadığının belirlenmesi,

imar durumunun ve yapı ruhsatının alınmasında bir gecikme olmadığının veya davalı yüklenicinin kusurunun bulunmadığının tespiti halinde yapı ruhsat tarihine 32 günlük sürenin ilavesi, yüklenicinin kusuru ile imar durumunun ve yapı ruhsatının geç alındığının tespiti halinde ise olağan koşullarda yapı ruhsatının alınabileceği tarihin tespiti ile bu tarihe 32 günlük sürenin ilavesi ile teslim tarihi belirlenerek davalı yüklenicinin varsa sorumlu olduğu kira tazminatı miktarının belirlenmesi için ek rapor alınarak sonucuna göre bir hüküm kurulması gerekirken,

teslimi kanıtlama yükümlülüğünün davalı yükleniciye ait olduğu ve sözleşmeye göre anahtar teslimi şartı ile yani iskân ruhsatı alınmış vaziyette teslimi üstlenen yüklenicinin iskândan önce fiilen inşaatı teslim ettiğini de kanıtlamamış olduğu hususu gözardı edilerek, yazılı şekilde hüküm tesisi doğru olmamıştır.