Yargıtay 23. Hukuk Dairesi E.2013/1462 K.2013/2294

Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davacı vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

-K A R A R-

Davacı vekili, davalıların murisi ... ile .... . Konut Yapı Kooperatifi arasında 04.05.1992 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, davalı kooperatifin sözleşmeyle kendisine bırakılan C blok altındaki ... numaralı dükkanı ....09.1996 tarihli yönetim kurulu kararı ile kooperatif ortağı olan müvekkiline sattığını, inşaatların tamamlanarak her bloka ait genel iskân izninin alınmasına rağmen davalıların müvekkiline satılan dükkanın tapusunu vermediklerini ileri sürerek, anılan dükkanın tapusunun iptali ile müvekkili adına tapuya tescilini talep ve dava etmiştir.

Davalı ... ile davalı ... vekilleri, müvekkillerinin murisi ile davacı arasında imzalanmış herhangi bir sözleşme olmadığını, kaldı ki satışa konu yönetim kurulu kararından itibaren ... yıla yakın bir süre geçtiğini bu sebeple talebin zamanaşımına uğradığını, ayrıca taşınmaz satımına ilişkin sözleşmenin tapuda resmi şekilde yapılmadığından geçersiz olduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir.

Davalı kooperatif temsilcisi ..., fesihten önceki kooperatif başkanı olduğunu söylemiş, davanın esası hakkında bir beyanda bulunmamıştır.

Mahkemece, iddia, savunma ve tüm dosya kapsamına göre, taşınmaz satışlarının resmi şekle tabi olduğu ve tapu memuru önünde yapılmayan satışların geçersiz olduğu, taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin ise TBK'nın 237. ( BK'nın 213.) maddesine göre noterden resmi şekilde yapılması gerektiği, dava konusu dükkan ile ilgili noterden düzenlenmiş satış vaadi sözleşmesinin de bulunmadığı, davacı tarafın dayandığı kooperatif kararının ise resmi şekilde yapılmadığından geçerli bir satış vaadi sözleşmesi olmadığı, ayrıca taşınmazın da davacıya teslim edilmemesi nedeniyle TMK'nın .... maddesinin uygulanmasının mümkün bulunmadığı gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir.

Kararı, davacı vekili temyiz etmiştir

...) Dava, tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Davacı, kooperatif ortaklığına bağlı tapu iptal tescil isteminde bulunduğuna göre, verilecek karar ... Konut Yapı kooperatifinin de hukukunu ilgilendireceğinden, mahkemece, davacı tarafa kooperatif aleyhine dava açmak üzere süre verilmesi, dava açıldığında bu dosya ile birleştirilmesinin sağlanması ve kooperatifin delilleri de toplanarak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, usul hukukunda uygulama yeri bulmayan şekilde kooperatifin davaya dahil edilmesi doğru olmamıştır.

...)Kabule göre de, kooperatif hakkında açılacak davanın, bu dosya ile birleştirilmesi sağlandıktan sonra, Kooperatifler Kanunu'nun .../.... maddesindeki, ''Yapı kooperatifleri ile konusuna taşınmaz mal temliki dahil bulunan diğer kooperatiflerin anasözleşmelerinde ortaklara taşınmaz mal temlik edileceği hakkındaki taahhütler başka bir resmi şekil aranmaksızın muteberdir. '' hükmü uyarınca kooperatifin ortağına taşınmaz mal temliki hakkındaki sözleşmelerin resmi şekle bağlı olmadığı gözönünde bulundurularak uyuşmazlığın esası incelenmelidir.

Bu bağlamda, kooperatif ortağının tapu iptali ve tescil talebinde bulunabilmesi için, davaya konu edilen bağımsız bölüme yönelik olarak davalı kooperatife karşı tüm edimlerini yerine getirmiş olduğunu, hiçbir ediminin kalmadığını, diğer üyelerle eşit durumda olduğunu kanıtlaması gerekmektedir.

Öte yandan, peşin bedelli ortaklık durumu söz konusu ise, peşin bedelli ortaktan inşaatın finansmanına yönelik aidat istenemez ise de, kooperatifin amacına ulaşıncaya kadar yapılan yönetim ve altyapı giderlerinin ödenmesi gerekir.

Ayrıca 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu .... maddesinde karşılığını bulan eşitlik kuralı gereğince kooperatif ortakları hak ve yükümlülüklerde eşit olup, kooperatif aynı durumdaki ortaklarına eşit işlem yapmak zorunda olduğundan davacının borcunun bulunması halinde de, davacı ile aynı durumda olan bir çok ortağa borca rağmen daire tapularının verilip verilmediğinin de belirlenmesi gerekir.

Yine, kural olarak, arsa malikleri ile yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde, davacı ortak taraf olmadığından ve arsa maliklerince davacı ortağa karşı bağımsız bir taahhüt altına girilmediğinden, davacının arsa sahiplerine karşı doğrudan dava açması mümkün değildir. Yine yüklenici konumunda olan kooperatifin, arsa sahiplerinden tapu talep edebilmesi sözleşmeden doğan yükümlülüklerini yerine getirmiş olmasına bağlıdır.

Öte yandan, yukarıda belirtildiği üzere, ilke olarak kooperatif ortağının arsa sahiplerine doğrudan dava açma hakları bulunmasa da, tüm dairelerin arsa sahipleri adına tescilinin ardından, kooperatifin edimlerini yerine getiren ortakları için arsa sahiplerinden tapu devrini istemesi şeklinde bir uygulama benimsenmiş ise ve arsa sahibi ile kooperatif arasındaki sözleşme ve uygulamalara göre davacı tarafından tapusu istenilen dairenin kooperatife bırakılacak dairelerden olduğu belirlenir ise arsa sahiplerine husumet yöneltilebileceği kabul edilmelidir.

Bu durumda mahkemece, davacı ortağın kooperatifte, peşin bedelli ortak olup olmadığı, genel giderler yönünden kooperatife borcu olup olmadığı, davacı tarafından tapusu istenilen dairenin kooperatife bırakılacak dairelerden olup olmadığı, kooperatifin istemi üzerine arsa sahiplerince tapuda devir yapılması yönünde bir uygulamanın benimsenip benimsenmediği hususlarında genel kurul ve yönetim kurulu kararları, kooperatif defter kayıt ve belgeleri üzerinde, kooperatif uygulamaları ve mali konularda uzman bir bilirkişi veya bilirkişi kuruluna inceleme yaptırılıp rapor alınarak, oluşacak uygun sonuç dairesinde bir karar verilmesi gerekirken, eksik incelemeye ve yanılgılı gerekçeye dayalı olarak yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiştir.