Yargıtay 23. Hukuk Dairesi E.2013/2159 K.2013/3137

Taraflar arasındaki sözleşmenin feshi, tazminat davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı sözleşmenin feshine ilişkin talebin kabulüne, tazminat talebinin kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davalı vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

-K A R A R-

Davacı vekili, müvekkili ile yüklenici davalı arasında, müvekkiline ait ... parselde kayıtlı arsa üzerine inşaat yapımı konusunda, gayrimenkul satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin imzalandığını, ruhsat alınıp işe başlanmaması nedeniyle müvekkilince 02.08.2011 tarihli ihtarname ile ...,... ay süre verildiğini, ruhsat alınıp inşaat yapımına başlanmadığından,

yeni uygulama gereğince dairenin dubleks bölümünü alma hakkının kaybedilmesi sebebiyle zarar oluştuğunu, bu zararın verilen ...,... aylık sürenin sonu olan ....09.2011 tarihinden itibaren tazmininin gerektiğini, müvekkilini davalı ile tanıştıran emlakçı...'e ........2010 ve 31.01.2011 tarihlerinde ....000,00 er TL verdiğini ileri sürerek, sözleşmenin müvekkili lehine feshine,...'e yapılan ödemelerin reeskont faiziyle davalıdan tahsiline, dubleks daire yaptırılamayacak olmaktan kaynaklanan zararın tespiti ile davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiş;

....07.2012 havale tarihli dilekçesiyle, ....000,00 TL'lik maddi tazminat talebini ....950,00 TL olarak ıslah etmiştir.

Davalı vekili, davanın reddini istemiştir.

Mahkemece, iddia, savunma, benimsenen bilirkişi raporu ve dosya kapsamına göre; davalının, davacı ile imzaladığı ........2010 tarihli sözleşme gereğince yapmayı taahhüt ettiği bina inşaatına ruhsat alıp başlamaması ve kendisine tebliğ edilen 02.08.2011 tarihli ihtarnamede belirtilen süre içinde ruhsat alıp inşaata başlamaması nedeniyle temerrüde düştüğü, davacının sözleşmenin feshini talep hakkı bulunduğu,

davacının sözleşmenin geçerliliğine güvenerek emlakçıya yapmış olduğu ....000,00 TL'lik ödemeyi davalıdan talep edebileceği ve davacının dubleks kat hakkını yitirmesi nedeniyle uğradığı zarar karşılığı dubleks katın bedelinin müteahhit kârı, işçilik ve sigorta bedeli maliyetleri düşüldükten sonra ....017,50 TL olduğu gerekçesiyle taraflar arasında yapılmış olan arsa payı karşılığı inşat sözleşmesinin feshine, tazminat talebinin kısmen kabulü ile toplam ....017,50 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle davalıdan tahsiline, fazlaya ilişkin istemin reddine karar verilmiştir.

Kararı, davalı vekili temyiz etmiştir. ...) Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle gerektirici sebeplere, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına ve özellikle davalı vekilinin temyiz dilekçesindeki beyanı da gözetildiğinde tarafların fesih konusundaki iradelerinin birleşmiş olduğunun kabulü gerekmesine göre, davalı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazları yerinde değildir.

...) Dava, haksız fesih nedeniyle uğranılan menfi zararın tazmini istemine ilişkindir. Sözleşmede aksi kararlaştırılmamışsa, sözleşmeden haklı olarak dönen taraf, temerrüde düşmekte kusurlu olan taraftan BK’nın 108. maddesi uyarınca ancak menfi zarar talep edebilir.

Gerçekten, BK’nın 108/II. maddesi uyarınca "Borçlu kendisine hiçbir kusur isnat edilemeyeceğini ispat edemezse, alacaklı akdin hükümsüzlüğünden mütevellit zararın tazminini de talep edebilir." Borçlu direnimi nedeniyle sözleşmeden dönülmesi (BK m. 106. maddesinin ikinci fıkrasının son cümlesi) üzerine taraflar, BK'nın 108/I. maddesi uyarınca ifa yükümlülüğünden kurtulurlar ve daha önce ifa ettikleri edimleri geri isteyebilirler.

Ancak, karşısındaki kişiye güvenerek sözleşme akdetmiş olan ve haklı durumda bulunan tarafın, bu sözleşmenin karşı tarafça yerine getirilmemesinden kaynaklanan hayal kırıklığının yanında ayrıca, malvarlığında da eylemli bir azalma meydana gelmektedir. İşte, bu eylemli azalmaya, olumsuz zarar (negative interesse) denilir. Bu zararın tazminine ilişkin yasal dayanak, aynı maddenin ikinci fıkrasında (BK m. 108/II) düzenlenmiştir.

Olumsuz zarar; sözleşmenin, karşı tarafça yerine getirileceğine olan güvenin boşa çıkması nedeniyle uğranılan eylemli zarardır. Başka bir anlatımla, sözleşme yapılmasaydı, uğranılmayacak olan zarardır. Dolayısıyla, karşı tarafın malvarlığına girsin veya girmesin, sözleşme nedeniyle alacaklının cebinden (malvarlığından) çıkan ve yasal olarak harcanan paradır. Doktrinde hakim olan görüşe ve ... uygulamasına göre, burada oluşan zarar menfi (olumsuz) zarardır.

Menfi zarar genel bir anlatımla hukuken geçerli olmayan bir borç ilişkisinin geçerli olduğuna inanmaktan (güvenmekten) doğan zarardır. Kısaca bu zarar, alacaklının sözleşme yaptığı için uğradığı, sözleşme yapmamış olsa idi uğramayacağı zarar olup, sözleşmeye güvenilerek yapılan harcamaların (giderlerin) tamamı, başka bir anlatımla karşı tarafın malvarlığına girmese bile o sözleşme nedeniyle cepten çıkan paradır.

Müsbet zarar ise, sözleşme nedeniyle cebe girmesi gereken paranın, girmemesi nedeniyle meydana gelen zarardır. Bu niteliği gereği, müsbet zarar daima ileriye dönük olup, bir beklenti kaybıdır. Diğer bir ifadeyle müsbet zarar, akdin hiç veya gereği gibi ifa edilmemesinden doğan zarar şeklinde de tanımlanabilir.

Binaların bitirilmiş olması halinde getirmesi beklenen kira geliri kaybı, geciken ifa nedeniyle ifaya bağlı ceza (BK 158/II), seçimlik ceza (BK 158/I), eksik işler bedeli, kâr kaybı, gecikme tazminatı (BK 106/...) müspet zarar kapsamındaki alacak kalemlerindendir. Olumsuz zarar, sözleşmeden dönen alacaklının haklı olması halinde, kusurlu borçludan isteyebileceği zarardır.

Her iki taraf da, haksız iseler, hiçbiri olumsuz zararlarının tazminini isteyemezler; sadece, birbirlerine kazandırdıkları yararlı şeylerin iadesini, nedensiz zenginleşme kurallarına göre talep edebilirler. Borçlu, alacaklının talep ettiği olumsuz zararı ödemek istemiyorsa, direnime (temerrüde) düşmekte kusurlu olmadığını kanıtlamak zorundadır. Aksi halde, zarardan sorumlu olur. Çünkü, yasa koyucu, burada borçlunun kusurlu olduğunu karine olarak kabul etmiştir.

Bu karine, alacaklı lehine olup; alacaklı, borçlunun kusurlu olduğunu kanıtlamak zorunda değildir; sadece, kendi zararını kanıtlaması yeterlidir.

Somut olay bu hukuki ilke ve açıklamalar ışığında değerlendirildiğinde; taraflar arasındaki ........2010 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde ruhsat için herhangi bir süre belirlenmediği, inşaatların ruhsattan itibaren engeç ... ay içerisinde bitirileceğinin kararlaştırıldığı, dosyada bulunan belediye yazılarından yüklenicinin 31.....2010 tarihinde belediyeye başvurduğu, arsa sahibi tarafından yükleniciye gönderilen 02.08.2011 tarih ve

... yevmiye sayılı ihtarnamede inşaata başlanması için yükleniciye süre verilmişse de ihtarnamenin muhatabın çarşıda olduğunu beyan eden komşusunun isminin yazılmaması nedeniyle tebligatın usule uygun olmadığı, dolayısıyla davalının temerrüde düşürülmediği, davacının fesihte haklı olmaması nedeniyle davacı arsa sahibinin BK'nın 108/.... maddesindeki olumsuz zararını da isteyemeyeceği, ancak verdiğini BK'nın 61. maddesi uyarınca geri alabileceği gözetilerek, davacının tazminat talebinin bu açıklamalar çerçevesinde ele alınıp, sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde yanılgılı gerekçeyle hüküm tesisi doğru olmamıştır.