Yargıtay 23. Hukuk Dairesi E.2013/3588 K.2013/5446

Taraflar arasındaki sözleşmenin feshi, tapu iptali ve tescil davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davalı ... vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

-K A R A R-

Davacılar vekili, taraflar arasında imzalanan ....09.1997 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca, davacılara ait taşınmaz üzerinde davalılardan yüklenici ...'ın ... katlı ... blok halinde ve her katta ... daire olmak üzere toplam ... daire inşa edeceğini, ... blok halindeki binaların ruhsat alımından itibaren ... ay içinde bitirileceğini, bloklardan deniz tarafında kalanın davalı yükleniciye, diğer bloğun ise müvekkillerine kalacağının kararlaştırıldığını, davalı yüklenici tarafından kendisine düşen dairelerin ... ay içinde bitirildiğini, ancak müvekkillerine ait taşınmazlara başlanmadığını,

davalı yüklenicinin müvekkillerinin iyiniyetinden faydalanarak inşaatı bitirmeden davacılardan tapuları devraldığını, bina yapmadan kat irtifakı kurduğunu, kat irtifakından sonra tapu kaydının ... İli, ... İlçesi, ....

Köyü, Ada:114, Parsel:... şeklinde yenilendiğini, yüklenicinin kat irtifakını kurduktan sonra üç daireyi diğer davalılara sattığını, inşaat için ek süre verilmesine yönelik 02.07.2010 tarihli sözleşmeye de uymayan davalının bu aşamadan sonra da inşaatı tamamlamasının mümkün olmadığını, zira inşaat izninin ... kattan fazla verilmediğini ileri sürerek,

davalı ... ile müvekkilleri arasında yapılan sözleşmenin feshine, dava konusu taşınmazların müvekkillerine adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiş, ıslah dilekçesiyle 02.07.2010 tarihli ek sözleşmenin de feshini istemiş, yargılama sırasında davalılar ... ve ...'a yönelik tapu iptali ve tescil istemli davayı atiye bıraktığını beyan etmiş, son oturumda da davalı ...'a yönelik davasından feragat etmiştir.

Davalı ... vekili, müvekkiline tapu devri ile dava tarihi arasında ... yıllık zamanaşımı süresinin dolduğunu, ayrıca müvekkilinin iyiniyetle devralan olduğunu savunarak, davanın reddini istemiş, müvekkili hakkındaki davanın atiye bırakılması üzerine davaya devam ettiklerini açıklamıştır.

Diğer davalılar, davaya cevap vermemiştir.

Mahkemece, iddia, savunma, benimsenen bilirkişi raporu ve dosya kapsamına göre; yüklenici davalı ...'ın ....09.1997 tarihli sözleşme ve 02.07.2010 tarihli ek sözleşmede öngörülen edimlerini yerine getirmediği, davacılara ait B bloğun inşaat oranının % 61 seviyesinde kaldığı, davacıların sözleşmenin feshini istemekte haklı oldukları, ....01.1984 tarihli, 1983/... E ve 1984/... K. sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca olayın niteliği ve özelliği haklı gösterdiğinden TMK'nın .... maddesi hükmü gözetilerek sözleşmenin feshinin ileriye etkili sonuç doğuracak şekilde hüküm kurulması gerektiği belirtilerek, ....09.1997 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine, yüklenici ... adına kayıtlı taşınmazların tapu kayıtlarının iptali ile devir öncesi hisseleri .../...

oranında davacılar adına tesciline, davalı ...'e karşı açılan davanın reddine ve vaki feragat nedeniyle de davalı ...'a karşı açılan davanın reddine karar verilmiştir.

Kararı, davalı ... vekili temyiz etmiştir.

...-Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ile tapu iptali ve tescil istemlerine ilişkindir.

Mahkemece ....01.2012 tarihinde yapılan keşif itibariyle davacılara isabet eden B blok inşaatının tamamlanma oranının %61 seviyesinde olduğu tespit edilmiş, ancak davanın sonuçlandırıldığı ....01.2013 tarihine kadar inşaatın devam ettiği ve tamamının seviyesinin tespiti gerektiği gözönüne alınmaksızın üzerinden bir yıl geçmiş olan tespite dayanılarak hüküm kurulmuştur.

Kural olarak eser sözleşmelerinin geçerliliği hiçbir şekle bağlı olmadığı için bu sözleşmelerden dönmek isteyen taraf, dönme iradesini karşı tarafa bildirdiği an, bozucu yenilik doğuran bu hak ( sözleşmeden dönme hakkı) kendiliğinden hükmünü ... eder. Dönmenin haklı olup olmadığı, ayrıca açılacak tazminat davasında ( eda davası) tartışılır.

Eser sözleşmelerinin bir türü olan "Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri" ise, bedel olarak taşınmaz mal mülkiyetinin geçirimi borcunu içerdiğinden, TMK'nın 706, Borçlar Kanunu'nun 213, Noterlik Kanunu'nun 60 ve Tapu Kanunu'nun .... maddeleri uyarınca resmi şekle bağlı tutulmuştur. Başka bir anlatımla, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin geçerliliği, bu sözleşmelerin noterde "düzenleme" şeklinde yapılmasına bağlıdır.

Dolayısıyla bu sözleşmelerden dönmek isteyen tarafın, eğer karşı taraf dönmeyi kabul etmiyor ve karşı çıkıyorsa, hakimin kararına ihtiyacı vardır, yani mahkemede açacağı "sözleşmenin feshi" davası sonunda feshi (dönme) kararı ile sözleşmeden dönebilir. Mahkeme, önce fesih isteyenin haklı olup olmadığını tartışır; haklı ise feshe karar verir, aksi halde davayı reddederek sözleşmeyi yürürlükte tutar.

Bir başka anlatımla, arsa payı devri karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshi, taraf iradeleri fesihte birleşmediği sürece ancak mahkeme kararı ile mümkün olmaktadır. Fesih, sözleşme ilişkisini sora erdirmeye yönelik, bozucu yenilik doğuran bir haktır.

Mahkemece ilgili Belediye Başkanlığı'ndan ve Tapu Müdürlüğü'nden işlem dosyası getirtilip, ruhsatsız ve projeye bağlanmamış olduğu mahkemece kabul edilen inşaatın yasal hale getirilmesinin mümkün olup olmadığı sorulduktan sonra binanın ruhsata ve projeye bağlanabilmesi mümkün değilse, davacının geriye etkili fesih hakkının doğduğu şimdi olduğu gibi kabul edilmeli, mümkün ise davalının kendisine yetki ve süre verilmesi konusundaki talebi bulunduğu takdirde bu konuda yetki ve makul süre verilmesi,

anılan hususları verilen sürede gidermesi ve bu hususu mahkemeye bildirmesi halinde, mahkemece mahallinde uzman bilirkişi refakatinde keşif ve inceleme yapılıp, inşaat seviyesi araştırılmalı, ....01.1984 tarih ve .../... sayılı ... İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca somut olayın niteliği ve özelliğinin haklı gösterdiği durumlarda TMK'nın .... maddesi hükmü gözetilmek kaydıyla gerek .... Hukuk Dairesi'nin ve Dairemiz'in gerekse ...

Hukuk Genel Kurulu'nun kararlarında inşaatın % 90 ve üzeri oranına ulaşması ve ayrıca kalan eksik işlerin de sözleşmede amaçlanan kullanıma engel oluşturmadığının belirlenmesi halinde ileriye etkili fesih koşullarının gerçekleştiği gözetilmeli, bu koşulların gerçekleşmemesi halinde sözleşmenin geriye etkili fesih koşullarının oluştuğu sonucuna varılmalıdır.

Burada feshin geriye ve ileriye etkili olmasının sonuçları üzerinde durulmasında yarar vardır.

Sözleşme ilişkisinin sona ermesinden sonra da tarafların sözleşmenin etkisinden kurtulmaları, başka bir anlatımla, sözleşme ilişkisinin tasfiyesi gerekir. Geriye etkili fesihte alacaklı BK'nın 108/I maddesine dayanarak yükleniciye veya onun halefi durumundaki kişilere verdiği tapuları geri isteyebilir. Geriye etkili fesihin en önemli sonucu da tarafların sözleşmenin yapıldığı tarihteki mal varlığına getirilmeleridir. Bunun anlamı tarafların hiç sözleşme yapılmamış gibi sözleşmenin yapıldığı tarihteki mal varlığına dönmeleridir. Kısaca söylemek gerekirse, geriye etkili fesihte yükleniciye inşaatın fesih tarihindeki fiziki durumuna uygun bağımsız bölüm verilmez.

Feshin geriye etkili olacağı konusunda taraf iradelerinin uyuşmaması halinde mahkemece ileriye etkili feshin koşullarının gerçekleşip gerçekleşmediği araştırılmalıdır.Fesih ileriye etkili sonuçlar yaratacak şekilde yapılmış veya bunun koşulları oluşmuş ise, feshin doğal sonucu olarak yapılacak tasfiye işleminde yüklenici eserin getirildiği fiziki seviyeye uygun bağımsız bölüm tapusunun devrini isteyebilir.

Feshin geriye etkili olması durumunda, sözleşme hiç yapılmamış (yok) farzedilerek hüküm doğuracağından taraflar karşılıklı olarak birbirlerine verdiklerini sebepsiz zenginleşme hükümlerince geri alabilir. Örneğin, avans niteliğinde bir miktar arsa payı devredilmiş ise arsa payının adına tescili arsa sahibince; yasaya uygun bir kısım imalât gerçekleşmiş ise bunun bedeli de yüklenici tarafça istenebilir. Oysa, ileriye etkili fesihte sonuç farklıdır.

Burada arsa sahibi, yüklenicinin gerçekleştirdiği inşaat oranında arsa payını devretmekle yükümlü olmakla beraber yüklenicinin kusuru nedeniyle uğradığı zararların ödenmesini de ister.

İnşaatın seviyesi (tamamlanma oranı) önce belirlenmeli, davalı yüklenicinin hakettiği arsa payı ile arsa sahiplerine bağımsız bölüm ve bırakılacak pay oranı, inşaatın bitirilmiş olması durumunda yükleniciye verilmesi kararlaştırılan bağımsız bölüm (ve arsa payı) oranına kıyas yolu uygulanmalı, böylece yüklenicinin yaptığı kısmi ifanın ayni olarak karşılığı tespit edilmeli,

ayni olarak bağımsız bölüm verilmesi mümkün olmadığı takdirde yapılan ... ve bağımsız bölümlerin saptanacak değerlerine göre ivaz ilavesi suretiyle tasfiye gerçekleştirilmeli mevcut işe göre geri alınması icap eden bağımsız bölüm (arsa payı) mevcut ise bunların davacılara ait olduğu belirlenmelidir. Mahkemece ileriye etkili feshin sonuçlarının bu şekilde hüküm yerinde gösterilip açıklanması, tasfiyenin gerçekleştirilmesi ve uyuşmazlığın giderilmesi gerekmektedir.

Öte yandan, 6100 sayılı HMK'nun 297/...-c maddesinde hükmün gerekçe bölümünün, .... fıkrada ise hükmün sonuç bölümünün kapsayacağı hususlar düzenlenmiştir.

Anılan 297/...-c maddesinde, hükmün, iki tarafın iddia ve savunmalarının özetini, anlaştıkları ve anlaşamadıkları hususları, çekişmeli vakıalar hakkında toplanan delilleri, delillerin tartışılması ve değerlendirilmesini, sabit görülen vakıalarla bunlardan çıkarılan sonuç ve hukuki sebepleri de kapsaması gerektiği öngörülmüştür.

HMK'nın 297/.... maddesinde, hükmün sonuç kısmında, gerekçeye ait herhangi bir söz tekrar edilmeksizin, taleplerden herbiri hakkında verilen hükümle, taraflara yüklenen borç ve tanınan hakların, sıra numarası altında; açık, şüphe ve tereddüt uyandırmayacak şekilde gösterilmesinin zorunlu olduğu öngörülmüştür. Kararın hüküm fıkrası ile gerekçesi birbirine sıkı sıkıya bağlı olup, arasında çelişki bulunmaması gerekmektedir.

Mahkeme kararının gerekçe bölümü ile hüküm sonucunun çelişkili olması, mahkeme kararlarının tereddüt doğurmayacak şekilde açık olması kuralına aykırılık oluşturur.

Bu durumda mahkemece, yukarıda açıklanan ilkeler doğrultusunda araştırma yapılması, uzman bilirkişi kurulu aracılığı ile mahallinde yeniden keşif ... edilerek, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine konu arsa üzerinde yapılan tüm inşaatın seviyesi belirlenerek, yukarıda anılan ....01.1984 tarih ve .../... sayılı ... İçtihadı Birleştirme Kararında belirtilen ilkeler çerçevesinde feshin geriye ya da ileriye etkili olup olmadığı

hususunda rapor alınıp, sonucuna göre bir hüküm kurulması gerekirken, hüküm tarihinden bir yıl evvel ... edilen keşifte, sadece davacılara isabet eden B bloğun inşaatının belirlenen seviyesine dayanılarak, gerekçe kısmında sözleşmenin ileriye etkili olarak feshedildiği belirtilmiş olduğu halde, hüküm kısmında feshin ileriye ya da geriye etkili olup olmadığı açıklanmaksızın, davalı ... yönünden geriye etkili fesih sonucunu doğuracak şekilde hüküm kurulması doğru olmamıştır.

...-) Bozma nedenine göre, davalı ... vekilinin diğer temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine gerek görülmemiştir.