Yargıtay 23. Hukuk Dairesi E.2013/4085 K.2013/6232

Taraflar arasındaki asıl ve birleşen tapu iptali ve tescil davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı asıl ve birleşen davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde asıl davada davalı ... vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

-K A R A R-

Asıl davada davacı vekili, davalı arsa malikinin, ....03.2008 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesiyle müvekkiline, 160 ada ... parseldeki ... numaralı bağımsız bölümün satışını taahhüt ettiğini, parasını ödenmesine rağmen müvekkiline tapu kaydının devredilmediğini ileri sürerek, tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Asıl davada davalı arsa sahibi ... vekili, taşınmazın müvekkili tarafından değil yüklenici şirket tarafından satıldığını, müvekkilinin para almadığını, yüklenicinin sözleşme gereği yapması gereken işleri tamamlamadığını, yapılması gereken işlerin müvekkili tarafından yapıldığını; yüklenicinin işi bırakıp gittiğini savunarak, davanın reddini istemiştir.

Birleşen davada davacı vekili, aynı bağımsız bölümün, asıl davada davalı arsa sahibinin davalı şirketle yaptığı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereği davalı şirkete verileceğini, müvekkili ile davalı şirket arasında da satış vaadi sözleşmesi yapılıp bedelin ödendiğini, davalının taşınmazın mülkiyetini devretmediğini, arsa sahibi ... ile yapılan sözleşmenin bu sözleşmeden sonra yapıldığını ileri sürerek, taşınmazın tapusunun iptali ile müvekkili adına tescilini talep etmiştir.

Birleşen davada davalı şirket, davaya cevap vermemiştir.

Mahkemece, iddia, savunma ve tüm dosya kapsamına göre; davacının arsa sahibi davalı ... ile gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, taşınmaza arsa payı karşılığı inşaat yapma taahhüdünde bulunan birleşen davanın davalısı şirket ile alacağın temliki niteliğinde satış sözleşmesi yaptığı, davalı şirket ile yaptığı sözleşmedeki tapu intikaline kadar ödenmesi gereken parayı davalı şirkete ödediği, asıl ve birleşen davada davalılar arasında yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereği yüklenicinin üzerine düşen yükümlülükleri yerine getirmediği,

bu nedenle birleşen davada davalı şirketin payına isabet eden taşınmazı asıl davada davalı arsa sahibinden talep etme koşulunun oluşmadığı, davacı ve asıl davada davalı ... arasında yapılan gayrimenkul satış vaadi sözleşmesiyle davacının birleşen davada davalı şirkete tapu devrinde ödemesi taahhüt edilen ....000,00 TL'nin davacı tarafından asıl davada davalı ...'e ödendiği, asıl davada davalı ...'in bağımsız bölümü satıp bedelini aldığını kabul ettiği, yüklenicinin eksik yaptığı söylenilen ... bedelinin bu şekilde tahsil edildiğinin kabulü gerektiği belirtilerek, asıl ve birleşen davanın kabulüne karar verilmiştir.

Karar, asıl davada davalı ... vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Dava, asıl ve birleşen davanın davalıları arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi gereği inşa edilen yapıdan bağımsız bölüm satın alan davacı üçüncü kişinin her iki davalıdan tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

Asıl ve birleşen davanın davalıları arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde, dava konusu edilen bağımsız bölüm, yapacağı ... karşılığında birleşen davada davalı olan yükleniciye bırakılmıştır. Yüklenici ise, alacağın temliki hükümlerine göre, tarihsiz adi yazılı sözleşmeyle, dava konusu A Blok ... numaralı bağımsız bölüm ile birlikte A Blok ... numaralı bağımsız bölümü 180.000,00 TL karşılığında, 150.000,00 TL'si peşin ödenmek üzere davacıya devretmiştir. Aynı bağımsız bölüm için davalı arsa sahibi satış vaadinde bulunmuş ve bu husus şerh olarak da davalı adına olan tapu kaydına işlenmiştir.

Kural olarak, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri karşılıklı edimleri içeren tam iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdir. Sözleşmenin taraflarından arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek, yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde de edimi karşılığı yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmekle yükümlüdür.

Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise, sözleşme, yapı ruhsatı ve eki projelerle, amacına uygun şekilde binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir.

İşte böyle bir sözleşme imzalayan yüklenici, inşaat sözleşmesinden doğan edimlerini yerine getirdiğinde arsa sahibine karşı kişisel hak kazanır ve sözleşme uyarınca kendisine bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunun adına nakledilmesini arsa sahibinden isteyebileceği gibi, Borçlar Kanunu'nun 162 ve devamı maddeleri uyarınca, bu kişisel hakkını arsa sahibinin rıza ve onayını almaya gerek olmaksızın yazılı olmak koşuluyla üçüncü kişilere de devir ve temlik edebilir.

Yüklenicinin kişisel hakkını temellük eden üçüncü kişi de bu hakkını, yüklenicinin halefi olarak arsa sahibine karşı ileri sürme olanağına sahiptir. Ancak gerek yüklenici gerekse ondan kişisel hakkını yazılı olarak temellük eden halefi üçüncü kişinin, bu hakkı arsa sahibine karşı ileri sürebilmesi için, yukarıda değinildiği üzere, yüklenicinin sözleşmenin kendisine yüklediği edimini tam olarak yerine getirmiş olması zorunludur.

Yükleniciden temellük edilen kişisel hakkın, dava yoluyla arsa sahibine karşı ileri sürülmesi halinde ise mahkemece yapılacak ...; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yüklenicinin edim borcunu tam olarak yerine getirip getirmediğini araştırmaktır.

Bu durumda mahkemece, mahallinde keşif yapılarak, asıl ve birleşen davada davalılar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca dava konusu bölümün yüklenici tarafından hak edilip edilmediği belirlenmelidir.

Ancak; eksik bırakılan bir ... varsa, ve bu eksiklik te pek az ve arsa sahibi tarafından katlanılacak boyutta ise davacıya, yüklenicinin halefi olarak bu eksikliği tamamlama olanağı tanınmalı veya saptanacak bedelinin mahkeme veznesine depo edilmesi için 818 sayılı BK'nın 81. (TBK'nın 97.) maddesi uyarınca önel verilmeli, buna uyulması halinde kişisel hakkın doğduğu kabul edilmeli ve depo edilen paranın karar kesinleştiğinde davalı arsa sahibine ödenmesi koşulu ile tescil hükmü kurulmalıdır.

Hâl böyle olmakla; davacının, arsa sahibi davalıya yönelik isteminin bu ilkeler çerçevesinde ele alınması ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, dava konusu bağımsız bölümün inşaatta eksik bırakılan işler karşılığı olarak davalı arsa sahibince davacıya satışının vaad edildiği ve satış vaadi sözleşmesindeki bedelin de eksik işler bedelini karşıladığı şeklinde somut kanıt ve dayanakları gösterilmeden ve açıklanmadan varsayıma ve yoruma dayalı bu gerekçe ile