Yargıtay 23. Hukuk Dairesi E.2013/4154 K.2013/4878

Taraflar arasındaki sözleşmenin feshi, tapu iptali ve tescil davasının bozma kararına uyularak yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın davalı ... yönünden açılmamış sayılmasına, davalı ... yönünden kabulüne yönelik olarak verilen hükmün davalı ... vekilince duruşmalı olarak temyiz edilmesi üzerine ilgililere çağrı kağıdı gönderilmişti. Belli günde davalı ... ve vekili avukat ...'un gelmiş, diğer taraflardan gelen olmadığından onların yokluğunda duruşmaya başlanarak hazır bulunanların sözlü açıklamaları dinlenildikten ve temyiz dilekçesinin süresinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

- KARAR -

Davacı vekili, müvekkili ile davalılardan ... ve ... arasında 04...2008 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını, bu sözleşme çerçevesinde davacının taşınmazlardaki hisselerinin bir kısmının diğer davalılara devrinin sağlandığını, davalılardan yüklenicilerin edimlerini yerine getirmediklerini ileri sürerek, sözleşmenin feshi ile diğer davalılar adına olan tapu kayıtlarının iptali ile davacı adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davalılardan ... ve ... vekilleri ile diğer davalılar davanın reddini istemiştir.

Mahkemece, davalılardan ... aleyhine açılan davanın açılmamış sayılmasına, diğer davalılar aleyhine açılan davanın ise reddine dair verilen karar, davacı vekilinin temyiz istemi üzerine, ... .... Hukuk Dairesinin 04.06.2012 tarih ve 2011/2509 E, 2012/4151 K. sayılı ilamıyla, “davacı arsa sahibi ile davalı yükleniciler ... ve ... arasında .... ...

Noterliği'nde imzalanan 04...2008 gün ve 37136 yevmiye nolu Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ile davalı yükleniciler .... ilçes... mahallesi ... mevkii 2424 ve 2425 parsel sayılı taşınmazlar üzerinde kat karşılığı inşaat yapımını üstlenmiştir. Sözleşmede arsa sahibi olarak sadece davacı yer almaktadır.

Dosya kapsamındaki tapu kayıtlarından inşaatın yapılacağı arsalardan 2424 parsel sayılı taşınmazda sözleşmenin yapıldığı tarih itibariyle dava dışı ...'in 447/567 oranında pay sahibi olduğu anlaşılmaktadır.

Olağanüstü yönetim işleri ve tasarruflar başlıklı TMK'nın 692. maddesinde paylı mülkiyetin özgülendiği amacın değiştirilmesi, korumanın veya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi ve paylı malın tamamı üzerinde tasarruf işlemlerinin yapılmasının oybirliğiyle aksi kararlaştırılmış olmadıkça bütün paydaşların kabulüne bağlı olduğu hükmü getirilmiştir.

Arsa üzerinde inşaat yapımı olağan kullanımın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapım işlerinden sayıldığı ve paydaşların oybirliğiyle aksini kararlaştırdığı ileri sürülüp kanıtlanmadığından kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geçerliliği bütün paydaşların kabulüne bağlıdır.

Dosyadaki düzenleme şeklinde yapılan sözleşmede 2424 parselde pay sahibi olan ... yer almadığı gibi bu arsa sahibi ile yükleniciler arasında imzalanmış başkaca arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi de bulunmamaktadır. ... Belediye Başkanlığı da ....06.2009 tarihli yazı cevabında 2424

ile 2425 parsellerin tevhit edilmeden uygulama yapılamayacağını bildirmiştir. Sözleşme konusu 2424 ve 2425 parseller tevhit edilmeden inşaat yapılması mümkün olmadığı 2424 parselde pay sahibi olan ... sözleşmede taraf olarak yer almadığı ve kendisi ile yapılmış ayrı bir sözleşme de bulunmadığından davacı ile davalı yükleniciler arasında imzalanan kat karşılığı inşaat sözleşmeleri geçersizdir.

Sözleşmenin feshi talebinin içerisinde geçersizliğinin tespiti isteminin varlığı da kabul edilmektedir.

Bu durumda mahkemece sözleşmenin geçersiz olduğunun tesbiti ile davalı ...'la yapılan devir gerçek satış değil ifa zımmında avans ödemesi niteliğinde olduğu ve sözleşmede geçersiz sayıldığından onun hakkındaki tapu iptâl ve tescil isteminin kabulüne karar verilmesi yerine yanlış değerlendirme sonucu red kararı verilmesi doğru” olmadığı gerekçesiyle bozulmuş, mahalli mahkemece, bozma kararına uyularak yapılan yargılama sonucunda, davalılardan .... aleyhine açılan davanın açılmamış sayılmasına,

davalılardan ... ve ... aleyhine açılan davada sözleşmenin geçersizliğinin tespitine, diğer davalı ... aleyhine açılan davanın ise kabulüne karar verilmiştir.

Kararı, davalı ... vekili temyiz etmiştir.

Taraflar arasında 04...2008 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanmış, ancak, sözleşme tarihinde ve halen tapuda paydaş bulunan ...’le o tarihte sözleşme yapılmadığı anlaşılmış, ... .... Hukuk Dairesinin 04.06.2012 tarih ve 2011/2509 E, 2012/4151 K sayılı bozma ilamında da bu hususa işaret edilerek, TMK’nın 692. maddesi şartlarının somut olayda oluşmadığından, sözleşmenin geçerli olmadığı kabul edilmiştir. Ne var ki, bozma sonrası yapılan yargılama sırasında yüklenici ile davacı dışındaki diğer paydaş ... arasında yapılan ....09.2012 tarihli resmi şekle uygun arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi dosyaya ibraz edilmiş ve böylece TMK’nın 692. maddesi yönünden gerekli yasal koşullar oluştuğu anlaşılmakla sözleşme geçerli hale gelmiştir.

Bunun yanında, sözleşmenin yapıldığı 04...2008 tarihinden sonra, 04.05.2009 tarihinde eldeki mevcut sözleşmenin feshi ile tapu iptal ve tescili davasının açıldığı görülmüştür. Sözleşmenin tanzimi sırasında tarafların arsada başka bir paydaş olduğunu bildiklerinin kabulünün gerekmesine göre, onanla da sözleşme yapılması gerektiği ve bununda bir süre alacağı tabiidir.

Ayrıca, taraflar arasındaki sözleşmede, işe başlamaya dair kesin ve belirli tarihe karar verilmiş değildir. Yüklenicilerin diğer arsa sahibi ile sözleşme yapmadan inşaata başlayabilmeleri de kendilerinden beklenemez.

Bu durumda, her ne kadar önceki mahkeme kararı özü itibariyle sözleşmenin tüm paydaşlarca imzalanmadığından bozulmuş ise de, bu yönün yargılama sırasında tamamlandığı anlaşılmakla, sözleşme tarihinden beş ay sonra yüklenicilerin BK’nın 106. maddesi gereği temerrüde düşürüldükleri kanıtlanmadan, ... bu fesih ve tescil davasının açılması ve kabulüne karar verilmesi doğru olmamış, bozmayı gerektirmiştir.