Yargıtay 23. Hukuk Dairesi E.2013/4544 K.2013/6998

Taraflar arasındaki sözleşmenin hükümsüzlüğünün tespiti, tapu iptali ve tescil istemlerine ilişkin asıl ve birleşen davanın yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davalı ... yönünden karar verilmesine yer olmadığına, davalı ... yönünden davanın reddine, diğer davalılar yönünden kabulüne yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde asıl ve birleşen davada davalılar ..., ... ve ... vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

-K A R A R-

Asıl ve birleşen davada davacılar vekili, davacılardan ... ile davalılardan ... arasında adi yazılı şekilde imzalanan bila tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca, müvekkillerinin davalı yükleniciye tapuyu devretmesine rağmen davalının sözleşmeye aykırı davranarak imar mevzuatına aykırı ve kaçak olarak yaptığı binayı tamamlamadığı gibi bir kısım bağımsız bölümleri de diğer davalılara devrettiğini ileri sürerek, taraflar arasındaki sözleşmenin hükümsüzlüğünün tespiti ile iptalini, tüm davalıların adlarına olan tapu kayıtlarının iptali ile hisseleri oranında müvekkilleri adlarına tapuya tescilini talep ve dava etmiş, yargılama sırasında davalılardan ...'a yönelik davayı atiye bırakmıştır.

Asıl ve birleşen davada davalılar ..., ... ve ... vekili, davalılardan ...'ın murisi ve babasının ve diğer davalıların iyiniyetle davalı yükleniciden bağımsız bölüm satın aldıklarını, inşaatın imar mevzuatına aykırı yapılmış olmasının tek başına sözleşmenin feshini gerektirmeyeceğini savunarak, davanın reddini istemiştir.

Asıl ve birleşen davada davalı ..., kendisi yönünden davanın atiye bırakılmasına bir itirazı olmadığını beyan etmiştir.

Asıl ve birleşen davada davalı ..., dairesini uzun yıllar evvel satın aldığını ve davacıların yıllar sonra kötüniyetle dava açtıklarını savunarak, davanın reddini istemiştir.

Diğer davalı, davaya cevap vermemiştir.

Mahkemece, iddia, savunma, dosya kapsamı ve benimsenen bilirkişi raporuna göre; davalılardan yüklenici ...'in davacı tarafla imzaladığı sözleşmeye ve imara aykırı kaçak bina inşa ettiği, yargılama sırasında imara aykırılıkları gidermesi için gönderilen

tebligata rağmen aykırılıkları gidermediği, bu durumda yüklenici olarak üzerine düşen edimi yerine getirmediği, yüklenicinin kendisine davacılar tarafından devredilen hisselere hak kazanmadığından yükleniciden pay satın alan diğer davalıların da hisse iktisaplarının yasal dayanağı kalmadığı gerekçesiyle, sözleşmenin feshine, davalı ... adına kayıtlı hisse bulunmadığından bu davalıya yönelik davanın reddine, davalı ...'a yönelik dava atiye bırakıldığından hüküm kurulmasına yer olmadığına, diğer davalılar adına tapuda kayıtlı hisselerin iptali ile davacılar adına tesciline karar verilmiştir.

Kararı, asıl ve birleşen davada davalılar ..., ... ve ... vekili temyiz etmiştir.

Dava, imar mevzuatına aykırılık ve eksik imalat nedeniyle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ile tapu iptali ve tescil istemlerine ilişkindir.

Eser sözleşmelerinin bir türü olan “Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri” uygulamadaki adıyla “Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri” bedel olarak taşınmaz mal mülkiyetinin geçirimi borcunu içerdiğinden TMK’nın 706, dava tarihi itibariyle yürürlükte bulunan BK’nın 213, Noterlik Kanunu’nun 60 ve Tapu Kanunu’nun 26. maddeleri uyarınca resmi şekle bağlı tutulmuştur. Başka bir anlatımla, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin geçerliliği, bu sözleşmelerin noterde “düzenleme” şeklinde yapılmasına bağlıdır. Ayrıca, TMK'nın 692. maddesi gereği sözleşmenin tüm paydaşların katılımı ile yapılması zorunludur.

TMK'nın 692. maddesi gereğince, paylı taşınmaz malın özgülendiği amacın değiştirilmesi, korumanın veya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi olağanüstü tasarruflardan sayıldığından, oybirliği ile aksi kararlaştırılmış olmadıkça, bütün paydaşların kabulüne bağlıdır. Öncelikle sözleşme konusu taşınmaz üzerine arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılabilmesi ve yapılan sözleşmenin paydaşları ve yükleniciyi bağlayıcı olması için tüm paydaşlarca ya da yetkili temsilcilerince sözleşmenin imzalanmış olması veya yapılan sözleşmeye "onay" verilmesi zorunludur.

Sözleşmenin tüm arsa sahiplerince imzalanmış olması ya da sözleşmeye onay verilmesi durumunda, sözleşmenin feshi ya da iptali davası da "olağanüstü tasarruf" niteliğinde olduğundan müşterek paydaşların tamamının birlikte dava açması zorunludur.

Somut olayda, arsa sahibi ... ile yüklenici ... arasında adi yazılı şekilde yapılmış arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine konu 182 Ada 12 Parsel sayılı taşınmazın..., ..., ... (....) ..., ..., ..., ... ve ... adlarına kayıtlı iken, arsa maliklerinin 18.01.1995 tarihinde 10/232'şer paylarını üzerlerinde tutarak kalan paylarını yüklenici ...'e devrettikleri, ...'ın 19.07.2009 tarihinde vefat ettiği anlaşılmıştır. Sözleşme adi yazılı şekilde ve tüm paydayların katılımı olmaksızın yapıldığından geçersiz ise de sözleşmede imzası bulunmayan paydaşların 24.04.1995 tarihli muvafakatname ile sözleşmeye muvafakat ettikleri ve tapuda pay devri yapıldığı anlaşıldığından sözleşmenin geçerli olduğunun kabulü gerekir.

Öte yandan, paydaşlardan... tarafından dava açılmamış ise de, ...'ın yargılama aşamasında ölümü ile davacı mirasçılarının kaldığı, böylelikle davacı taraf yönünden zorunlu dava arkadaşlarının tamamının davada yer aldığı, taraf teşkilinin sağlandığı, mahkemenin de kabulünün bu yönde olduğu anlaşılmıştır.

Yükleniciden bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişiler, yüklenicinin borcunu üstlenmek suretiyle inşaatı tamamlayabilir. Bu takdirde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi geç te olsa ifa edilmiş olacağından üçüncü kişiler adına kayıtlı hisselerin tapularına dokunulamaz. Yargılama aşamasında yüklenici-davalı ...'e imara aykırılığı gidermesi yönünde çıkartılan tebligata rağmen, yüklenici-davalı verilen sürede imara aykırılığı gidermemiş olup, bu hususu bilen diğer davalıların, yüklenici yerine kaim olmak üzere imara aykırılığı gidermek için mahkemeden süre verilmesine ilişkin bir talepleri olmamış, bu yönde temyiz itirazında bulunmamışlardır.

Bu açıklamalara ve dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle gerektirici sebeplere, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, asıl ve birleşen davada davalı ..., ... ve ... vekilinin temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.