Yargıtay 23. Hukuk Dairesi E.2013/4843 K.2013/6922

Taraflar arasındaki sözleşmenin feshi, tespit davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davacılar vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

-K A R A R-

Davacılar vekili, müvekkilleri ile davalı yüklenici arasında, bir başka yüklenici tarafından yarım bırakılan inşaatın tamamlanması amacıyla 24.01.2008 tarihinde imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde, sözleşmenin imzalandığı tarihten itibaren 8 ay içerisinde inşaat ruhsatının alınacağının ve ruhsat tarihinden itibaren de 24 ay içerisinde inşaat bitirilerek arsa sahiplerine dairelerinin teslim edileceğinin kararlaştırıldığını, ancak inşaat ruhsatının halen alınmadığını, 18.03.2009 tarihli ek sözleşmede verilen mehile rağmen edimlerini yerine getirmeyen davalı yükleniciye sözleşmenin feshi ihbarı gönderildiğini ileri sürerek, müvekkilleri ile davalı arasındaki sözleşmenin haklı nedenle feshedildiğinin ve davalının inşaatı terk etmesi gerektiğinin tespitini talep ve dava etmiştir.

Davalı vekili, inşaatın yapılacağı parselin bulunduğu yerin askeri güvenlik bölgesi olması nedeniyle zemin artı bir kata ruhsat verildiğini, oysaki inşaatın zemin artı 2 kat olarak yapıldığını, bu haliyle ruhsat alınmasının mümkün olmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

Mahkemece, iddia, savunma, benimsenen bilirkişi raporu ve dosya kapsamına göre; her ne kadar taraflar arasında zemin artı 2 kat için sözleşme yapılmış ise de, bölgedeki imar durumuna göre ancak zemin artı bir kata inşaat izni verildiği, hali hazırdaki durumu ile inşaatın ruhsata bağlanmasının mümkün olmadığı, sözleşme yapıldığı tarihte tarafların bundan haberdar oldukları ve işin gecikmesindeki kusurlarının eşit olduğu, davalının, imalatı bitirememesinin kendi elinde olmayan nedenlerden kaynaklandığı gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir.

Kararı, davacılar vekili temyiz etmiştir.

Dava, taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi istemine ilişkindir.

Taraflar arasındaki ... 39. Noterliği'nde düzenlenen 24.01.2008 tarihli sözleşmenin 2. maddesinde, yüklenicinin sözleşme tarihinden itibaren 8 ay içerisinde inşaat ruhsatını alacağı ve ruhsat tarihinden itibaren de 24 ay içerisinde inşaatın bitirilerek arsa sahiplerine dairelerinin teslim edileceği hükme bağlanmıştır. Taraflar arasında daha sonra düzenlenen 18.01.2009 tarihli adi yazılı ek sözleşme ile ruhsat almak

için 5 ay, ruhsattan itibaren 12 ay teslim süresi öngörülmüş ve dava teslim süresi dolmadan önce 30.07.2010 tarihinde açılmış ise de asıl sözleşmenin tadili niteliğindeki bu sözleşme resmi şekilde yapılmadığından geçersizdir.

Somut olayda, davalı yüklenicinin inşaatı üstlendiği tarihte arsada zemin+2 kat betornamesi bitmiş inşaat bulunduğu ve yüklenicinin bu inşaatı tamamlamayı üstlendiği, dosyada bulunan Belediye Başkanlığı yazılarına göre söz konusu parselin bulunduğu bölgenin askeri güvenlik bölgesi olarak tanımlanması nedeniyle en fazla 2 kata imar izni verildiği, sözleşmenin yapıldığı 24.01.2008 tarihinde dahi fazla kat sebebiyle inşaatın mevcut imar planına aykırı olduğu uyuşmazlık dışıdır.

24.01.2008 tarihli sözleşme gereğince yüklenicinin sözleşme tarihinden itibaren 8 ay içerisinde inşaat ruhsatı alması gerekmekte ise de, Belediyenin yazılarına göre dava tarihine kadar ruhsat için herhangi bir başvurusu bulunmamaktadır. Davalının, süresinde inşaat ruhsatı için Belediye'ye başvurması halinde dahi imara aykırılığı öğrenmesinin mümkün olduğu anlaşılmaktadır.

Dava konusu iş TTK'nın 12/III. maddesi uyarınca ticari bir iş, bu nitelikte bir edimi yüklenen davalı da tacir sayılmaktadır. Böyle bir hukuki statüde bulunan yüklenici, TTK'nın 20/II. maddesi gereğince ticaretine ait tüm faaliyetlerinde basiretli bir iş adamı gibi hareket etmek mecburiyetindedir.

Davalı yüklenicinin bu yükleniminin doğal sonucu olarak inşaat yapacağı arsayı tüm yönleriyle ve nitelikleri ile incelediğini, ne tür ve nasıl bir inşaat yapabileceğini belirlemesi açısından da sözleşmenin imzalanmasından önce imar durumunu tesbit ettiği ve ona göre taahhüt altına girdiğinin kabulü zorunludur.

Davalı yüklenici, inşaata imar izni verilemeyeceğine dair belediye yazılarını ilk defa dava açıldıktan sonra dosyaya ibraz etmiş, bu yazılardan Belediye'ye başvurunun dava tarihinden sonra olduğu anlaşılmış, bu yazılardan davadan önce davacıyı haberdar etttiğini kanıtlayamamış, sözleşme öncesinde belediyeye müracaatı bulunduğuna ve anılan inşaatın imara aykırı olmadığına dair cevap aldığına dair herhangi bir belge sunmamıştır.

Mahkeme ise davalının davadan sonra Belediye'ye başvurduğu yazı cevaplarını esas alarak, davacıların da imara aykırılığı bildiği sonucuna varmıştır.

25.01.1984 tarih ve 3/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca somut olayın niteliği ve özelliğinin haklı gösterdiği durumlarda TMK'nın 2. maddesi hükmü gözetilmek kaydıyla gerek 15 HD'nin ve Dairemiz'in, gerekse Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun kararlarında inşaatın % 90 ve üzeri oranına ulaşması ve ayrıca kalan eksik işlerin de sözleşmede amaçlanan kullanıma engel oluşturmadığının belirlenmesi halinde ileriye etkili fesih koşullarının gerçekleştiği gözetilmeli, diğer anlatımla ileri etkili feshin bu koşullarının gerçekleşmemesi halinde geriye etkili feshin koşullarının oluştuğu kabul edilmelidir.

Bilirkişi kurulunca davalının % 36,5 seviyesinde aldığı inşaatı keşif tarihi itibariyle henüz %63,5 seviyesine ulaştırdığının tespit edilmiş olduğu ve esasen dava tarihine kadar ruhsat başvurusunda dahi bulunmadığı da dikkate alındığında, davalı yüklenicinin işin ifasında temerrüde düştüğü açık olup, mahkemenin arsanın imar durumunu baştan beri bilmesi nedeniyle davacı arsa sahiplerinin de kusurlu bulundukları yolundaki gerekçesinde isabet bulunmamaktadır.

Bu durumda, mahkemece, davacı arsa sahiplerinin sözleşmenin feshini istemekte haklı olduklarının kabulü ile davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken, yanılgılı gerekçeyle yazılı şekilde hüküm kurulması doğru olmamıştır.