Yargıtay 23. Hukuk Dairesi E.2013/549 K.2013/2250

Taraflar arasındaki tazminat davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davacı vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

-K A R A R-

Davacı vekili, müvekkilinin kendisine ait eski ev ve arsasını üzerine bina yapılıp, bir adet dublex daire karşılığında vermek konusunda davalı ile sözleşme yaptıklarını ve vekalet verdiğini, davalının belediyedeki imar işlemleri ile inşaat işlemlerine başlamadığını, iki sene süre ile işlem yapmadığından başkası ile anlaşmasını da engellediğini, müvekkilin evi boşaltacağı beklentisiyle ısı yalıtımı yapmadığından ve tamir ettirmediğinden zararı olduğunu, ayrıca manevi zarar da gördüğünü ileri sürerek, 25.000,00 TL tazminatın faizi ile tahsilini talep ve dava etmiş, 23.03.2012 havale tarihli dilekçesi ile 5.000,00 TL manevi, 20.000,00 TL maddi zarar talep ettiğini bildirmiştir.

Davalı vekili,belediyedeki tapu ve imar işlemlerini takip için verilen vekaletten azledildiğini, belediyenin 35 m² düzenleme ortaklık payı istediğini, kabul edilmediğini, davacının tapudaki payının davalıya devredilmediğini, müstakil tapu oluşturulamadığını, borcun ifasında objektif kusursuzluk ve imkansızlık bulunduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir.

Mahkemece, iddia, savunma ve dosya kapsamına göre; manevi tazminat talep şartlarının oluşmadığı, davacının sözleşme gereğince davalı yüklenicinin binayı yapmaması ve taahhüt ettiği meskeni vermemesi nedeniyle beklentisi ve eski evinin zarar görmesi iddiası ile ilgili maddi zararının varlığını ve miktarını gösterdiği ve toplanan deliller ile ispatlayamadığı gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir.

Kararı, davacı vekili temyiz etmiştir.

Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeden kaynaklanan maddi ve manevi tazminat istemlerine ilişkindir.

Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri; yüklenicinin finansı kendisi tarafından sağlanarak arsa malikinin arsası üzerine bina yapım işini üstlendiği, arsa malikinin ise, bedel olarak binadaki bir kısım bağımsız bölüm mülkiyetini yükleniciye geçirmeyi vaat ettiği sözleşmelerdir.

Burada iki sözleşme iç içedir. Biri, hiçbir şekle bağlı olmayan “inşaat sözleşmesi”; diğeri ise, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu(TMK)’nun 634, 818 sayılı Borçlar Kanunu(BK)’nun 213, Tapu Kanunu’nun 26. ve Noterlik Kanunu’nun 60.maddeleri uyarınca, resmi biçimde yapılması gereken “mülkiyeti nakil borcu doğuran sözleşme”dir. Bu nedenle, “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri”nin noterde ‘düzenleme’ biçiminde yapılması gerekmektedir. Burada şekil geçerlik şartıdır. Emredici kural gereği, resmi şekle uyulmadan yapılan sözleşmeler ise geçersizdir.

Ancak, şekil koşuluna uygun olmadığı için geçersiz olan arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin fiilen hayata geçirildiği, tarafların edimlerini ağırlıkla yerine getirdiğinin anlaşıldığı durumlarda bu sözleşmelere geçerlilik tanınmalıdır.

Şekil zorunluluğunun birinci istisnası; “sözleşme adi yazılı şekilde olsa bile, yüklenici edimini (bina meydana getirme borcunu) tamamen veya reddolunmayacak oranda yerine getirmişse, arsa sahibi artık bu sözleşmenin geçersizliğini ileri süremez” kuralıdır. Zira böyle bir davranış, TMK’nun 2.maddesinde tanımlanan “Bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzeni korumaz” kuralına aykırı düşer.

İkinci istisnası ise; “sözleşmeyle yükleniciye bedel olarak verilmesi kararlaştırılan taşınmazın devrine ilişkin yüküm, taşınmaz tapuda yükleniciye devredilerek gerçekleşmişse, başlangıçta geçersiz olan sözleşmenin geçerli hale gelmesidir.” Zira karma nitelikteki sözleşmenin diğer kısmı, yani “inşaat sözleşmesi”, zaten biçim koşuluna bağlı değildir.

Gerek, edimlerin karşılıklı olarak tümüyle veya önemli oranda yerine getirilmesi ve gerekse şekil koşuluna uyulmadan yapılan sözleşmeye rağmen, arsa payının tapuda yükleniciye geçirilmesi halinde şekil eksikliğinin ileri sürülmemesi kuralı, dayanağını Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu’nun 30.09.1988 tarih, 1987/2-1988/2 sayılı kararının gerekçesinden almaktadır.

Öte yandan, kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesi gereğince yüklenicinin bedele, başka bir anlatımla sözleşmede kararlaştırılan tapu payı veya bağımsız bölümlere hak kazanabilmesi için inşaatı sözleşme ve ekleri ile tasdikli proje ve inşaat ruhsatı ile kamu düzeninden olan imar mevzuatı ve bu doğrultuda çıkartılan Deprem Yönetmeliği hükümlerine uygun olarak tamamlayıp, arsa sahiplerine teslim etmesi gerekir.

Bu açıklamalara ve dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle gerektirici sebeplere, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına ve esasen taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi adi yazılı şekilde yapılmış olup, ifa edilmediğinden ve tapuda devir de yapılmadığından sonradan geçerli hale de gelmemiş olmamasına, adi yazılı sözleşmeye geçerli hukuki sonuç bağlanamayacağından bu sözleşmeye dayalı taleplerin reddi gerekmesine göre, davacı vekilinin temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.