Yargıtay 23. Hukuk Dairesi E.2013/5730 K.2013/5647

Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil, tazminat, mümkün olmazsa sözleşmenin feshi ve tazminat davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davacı vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

-K A R A R-

Davacı vekili, müvekkilinin 636 adada kayıtlı taşınmazı üzerinde inşaat yapılmak üzere davalı ile ... ....

Noterliği'nce düzenlenen ....08.2001 tarih ve 13892 yevmiye numaralı gayrimenkul satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, sözleşme gereğince kooperatifin her 250 m²'lik arsaya karşılık 140 m² brüt daire vermeyi taahhüt ettiğini, inşaat teslim süresinin, temel atma tarihinden itibaren ... ay olarak belirlendiğini, gecikme halinde kira bedeli ödeneceğinin karar altına alındığını, müvekkilinin taşınmaz üzerindeki evinin yıkıldığını, sözleşmenin davalı kooperatif tarafından ihlâl edildiğini ileri sürerek,

öncelikle ... adet 140 m²'lik dairelerin müvekkili adına tapuya tescili ile mahal listesine uygun halde teslimine, geç teslimden dolayı şimdilik ....000,00 TL'nin sözleşme tarihinden itibaren yasal faizi ile davalıdan tahsiline, dairelerin teslime hazır olmaması halinde haklı sebeplerle sözleşmenin feshine, yıkılan evin bedeli olarak şimdilik ....000,00 TL tazminatın ve sözleşmede öngörülen kira bedeli olarak şimdilik ....000,00 TL'nin sözleşme tarihinden itibaren yasal faizi ile davalıdan tahsiline,

haklı fesih nedeniyle müvekkilinin uğradığı zararlar karşılığı ....000,00 TL'nin dava tarihinden itibaren yasal faizi ile davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı vekili, davacının hissesinin bulunduğu taşınmaza bir başkasının bina yaptığını, davacıya ait evin müvekkili tarafından yıkılmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

Mahkemece, iddia, savunma, benimsenen bilirkişi raporu ve dosya kapsamına göre; taraflar arasındaki sözleşmeye göre temel atma tarihi kararlaştırılmadığına göre davacının ihtar çekip davalıyı temerrüde düşürmemesi nedeniyle sözleşmedeki ... aylık inşaat süresinin işlemediği, dava konusu taşınmazın sözleşme tarihinden sonra imar uygulaması gördüğü, yeni oluşan 4039 ada ... parselin imar planına göre okul alanı olduğu ve buraya konut amaçlı inşaat yapmanın hukuken mümkün olmadığı, yine yeni oluşan 4043 ada ... parsel için davacının dava dışı S.S. ...

Kooperatifi'ne geniş yetkiler içeren vekaletname vererek buraya inşaat yaptırdığı, bu parsel üzerinde bulunan ve davacıya ait müstakil eski evin davalı tarafından yıkıldığını gösterir delil bulunmadığı, davacının sözleşme gereği kendi edimlerini yerine getirmediğinden davalının ifada bulunmasını isteyemeyeceği, sözleşmenin bu aşamadan sonra uygulanabilirliğinin de kalmadığı, ancak bu duruma davacının üçüncü kişiye vekalet verip inşaat yapmasını sağlamak şeklindeki kusurlu davranışıyla sebebiyet verdiğinden sözleşmenin feshini istemek yönünden de davacının bir hakkı bulunmadığı gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir.

Kararı, davacı vekili temyiz etmiştir. ...) Dava, taraflar arasındaki arsa payı karşılığı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı, tapu iptali, tescil ve geç teslimden kaynaklanan tazminat, mümkün olmazsa fesih ve tazminat istemlerine ilişkindir.

Dosya kapsamına fotokopileri konulan ve yazıları tam olarak okunamayan sözleşme içeriğine göre, davacı ve dava dışı arsa sahipleri ile davalı yüklenici kooperatif arasında ....08.2001 tarihinde “Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Daire Karşılığı İnşaat Sözleşmesi” düzenlendiği, tarafların muhtelif parseller üzerine inşaat yapımı hususunda anlaştıkları, keza parsellerin dosyada mevcut tapu kayıt örnekleri itibariyle sözleşme tarihinde, daha sonraki dönemde ve halen paylı mülkiyet hükümlerine tâbi oldukları anlaşılmıştır.

Bilindiği üzere TMK’nın 692. maddesi hükmünce; paylı malın özgülendiği amacın değiştirilmesi, korumanın veya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi veya paylı malın tamamı üzerinde tasarruf işlemlerinin yapılması, oybirliğiyle aksi kararlaştırılmadıkça, bütün paydaşların kabulüne bağlıdır.

O nedenle yanlar arasındaki sözleşmede imzası bulunanlar dışındaki paydaşların bu sözleşmeye onay vermeleri ya da aynı amaçla yüklenici ile ayrı bir sözleşme yapmaları halindedir ki dava konusu sözleşmenin geçerli ve tarafları bağlayıcı olduğundan sözedilebilir. Ne var ki, mahkemece davanın esasını doğrudan etkileyen bu hususta herhangi bir inceleme yapılmış değildir.

Şu halde davaya esas alınan sözleşmenin okunabilir bir örneği temin edilerek öncelikle davacı ve onun yanında sözleşmede imzası olanların dışında, inşaatın yapılacağı taşınmaz veya taşınmazlar üzerinde paydaş olan kişiler varsa tesbit edilmeli, daha sonra bu kişilerin davalı yüklenici kooperatif ile sözleşme yapıp yapmadıkları, yapmadılarsa mevcut sözleşmeye onay verip vermedikleri araştırılmalı, yapılacak inceleme sonucu belirtilen koşulların bulunmadığının anlaşılması halinde sözleşmenin geçersiz olacağı kabul edilmelidir.

Şayet tüm arsa sahiplerince imzalanmış sözleşmenin bulunması ya da sözleşmeye onay verilmiş olması halinde, sözleşmenin feshi ya da iptali davası da "olağanüstü tasarruf" niteliğinde olduğundan, davanın sözleşmenin tarafı ya da taraf haline gelen tüm arsa sahiplerince ve sonradan el değiştirmişse tüm tapu paydaşlarınca açılması veya davacılar dışında kalan diğer paydaşlar varsa davaya muvafakatlarının sağlanması, muvafakatlerinin bulunmaması halinde davacı tarafa bu kişiler aleyhine dava açması için süre verilmesi, açtığında açılan davanın bu dava ile birleştirilmesi gerekir.

Bir davada, işin esasının incelenebilmesi için öncelikle taraf teşkili yapılması zorunludur. Bu husus, kamu düzenine ilişkin olduğundan mahkemelerce re'sen dikkate alınması gerekir.

Diğer yandan, sözleşmede imzası bulunan arsa sahiplerinin sözleşmeden doğan şahsi haklarını BK'nın 163. maddesi hükmüne uygun olarak temlik etmişlerse temlik belgelerini sunmak üzere süre verilmesi, temlik belgelerinin sunulması halinde temlik alanların davada yer alması gerektiğinin, temlik eden bu şahısların davada taraf olmaları gerekmediğinin gözetilmesi, temlik belgelerinin sunulmaması halinde payını satan paydaşlar dava dışı kalmış iseler davaya muvafakatlarının usulünce sağlanması;

ölmüşlerse mirasçılık belgelerinin dosyaya ibrazı sağlanarak mirasçıları varsa davacıya onların davaya onaylarını sağlamak veya terekeye temsilci tayini için süre verilerek, taraf teşkilinin sağlanması, davaya muvafakatleri sağlanamazsa davacılar vekiline adı geçen dava dışı arsa maliklerine ve varsa mirasçılarına karşı dava açmak üzere süre verilip, dava açılması halinde bu dava ile birleştirilmesi sağlandıktan sonra, işin esasına girilerek taraf delilleri değerlendirilip sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, bu hususlar üzerinde durulmadan yazılı şekilde hüküm tesisi doğru olmamıştır.

Yukarıda belirtilen koşulların varlığının saptanması, yani sözleşmenin geçerli ve halen ayakta olduğunun anlaşılması halinde ise davacı talebinin maddi ve yasal dayanakları gözönüne alınarak bir sonuca varılmalıdır.

Konu bu yönden tetkik edildiğinde; anılan sözleşmenin .... maddesinin (g) bendinde; yüklenici kooperatifin inşaatı temel atma tarihinden itibaren ... ay içinde teslim etmesi kararlaştırılmış, .... maddesinde; arsa sahibinin getireceği her 200 m²’lik arsasına karşılık 120 m²’lik brüt. 180 m²'lik arsasına karşılık 100 m² brüt. 250 m²'lik arsasına karşılık ta 140 m² brüt daire verileceği ifade edilmiş, bu ifade .../h bendi kapsamında da tekrar edilmiştir.

Davacı paydaş arsa sahibi sözleşmenin .... ve .../h maddesine istinaden, kendisinin paydaşı olduğu eski ... İli, .... İlçesi ... Mahallesi, Kirişhane mevkiindeki 120 pafta, 636 ada, ... parsel sayılı ve 8600 m² yüzölçümündeki taşınmazdan 600/18600 payını sözleşmeye kattığını ve her biri 250 m²’lik üç adet bağımsız bölüm hakettiğini iddia etmiştir.

3194 sayılı İmar Kanunu uyarınca, ancak imarlı parseller için inşaat ruhsatı verilebileceğinden, tarla vasfında olan taşınmazda inşaat yapılması da mümkün değildir. Ne var ki, somut olayda, sözleşme konusu olan ve/veya üzerine inşaat yapılan taşınmazlar üzerinde İmar Kanunu’nun .... maddesi uyarınca uygulama yapıldığı ve yeni parseller oluşturulduğu, bu arada davacının paydaşı olduğu taşınmazın da ... İli, ... İlçesi, ...

Mahallesi, 4039 ada ... parsel ve 4043 ada ve ... parsel numaralarını alarak ......2001 tarihinde tapuya tescil edildiği, bu suretle öncesinde tarla vasfında olan taşınmazın imar parseli haline getirilerek sözleşme tarihindeki geçici imkansızlığın ortadan kalktığı anlaşılmıştır.

Sözleşme içeriğinden ve tapuya sözleşmeden önceki zamanda imar uygulama şerhi yazıldığından tarafların taşınmazlar üzerinde imar çalışması yapılacağını bildikleri açık olup, 4039 ada ... parsel ve 4043 ada ve ... parsel numaralı taşınmazlar oluştuktan sonra takip eden süreçte tarafların sözleşmeye bağlılıklarını koruyup, korumadıkları, yüklenici kooperatifin inşaatları doğrudan veya emanet usulüyle yapıp, yapmadığı ve böylece davacıya karşı yüklendiği edimini ifa edip, etmediği dosya içeriğinden anlaşılamamıştır.

Karşılıklı taahhütleri içeren bir sözleşmede iki taraftan biri mütemerrit olduğu takdirde BK’nın 106. maddesi hükmü öteki tarafa üç seçimlik hak tanımaktadır. Sözleşmenin direngen olmayan tarafı, her zaman edimin ifasını ve gecikme nedeniyle oluşan zararının giderilmesini; veya sözleşmenin yerine getirilmesinden ve gecikme nedeniyle tazminat isteminden vazgeçtiğini hemen bildirerek, edimin ifa olunmaması ve bu kapsamda borcun ödenmemesinden doğan zararı için tazminat isteyebilir; ya da sözleşmeyi bozabilir. Somut olayda davacı, ilk talebinde sözleşmeyi ayakta tutarak kendisine isabet eden dairelerin tescili ve teslimi ile kira kaybı istemiştir.

Hukuki uyuşmazlığın çözümü için mahkemece, öncelikle tarafların ileri sürdüğü ve savunduğu hususlar çerçevesinde maddi olayın denetime de elverişli olacak şekilde aydınlatılması ve bundan sonra hukukun somut olaya uygulanması gerekmektedir.

Somut olayda, davacıya ait taşınmaza dava dışı S.S. ... Konut Yapı Kooperatifi'nin taşınmaz yaptığı adı geçen kooperatif ile davalı tarafın yazılı beyanlarından anlaşılmaktadır. Dava dışı S.S. ... Konut Yapı Kooperatifi, ....02.2012 havale tarihli cevabi yazısında, davacıya ait evin, davacı tarafından yıkıldığını, 4043 ada ... parsel sayılı taşınmazdaki ... Apartmanı'nın S.S. ... Konut Yapı Kooperatifi tarafından yapıldığını, davacı ile aralarında yapılan bir sözleşme olmadığını ve davacının, arsa kullanım vekaletini kendilerine verdiğini belirtmiştir. Taraflar arasındaki ... .... Noterliği'nce düzenlenen ....08.2001 tarih ve 13892 yevmiye numaralı düzenleme şeklinde gayrimenkul

satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin .... maddesinde yüklenici kooperatifin inşaatı kendisinin yapabileceği gibi, emanet usulü ile veya doğrudan ihale yoluyla yaptırabileceği kararlaştırılmıştır. Davacı ...'in davalı S.S. .... Konut Yapı Kooperatifi'ne verdiği ... .... Noterliği'nden tanzim ve tasdikli sözleşme ile aynı tarihi taşıyan .... yevmiye nolu vekaletnameye istinaden ....

Noterliği'nce düzenlenen 05.04.2006 tarih ve 06312 yevmiye nolu vekaletname ile dava dışı S.S. ... Konut Yapı Kooperatifi'ne 636 ada konusunda geniş yetkiler verilmiştir. Ancak burada Mahkemece, vekaletnamenin bizzat davacı tarafından değil, davacının verdiği vekaletnameye dayalı olarak davalı yetkilisince imzalanarak dava dışı kooperatifin vekil olarak tayin edildiği gözden kaçırılmıştır.

Eldeki uyuşmazlıkta, davacının arsasına inşaatı yapmayı üstlenen davalı kooperatif yerine neden dava dışı kooperatifin inşaat yaptığı, davalı kooperatifin, inşaatı yapan kooperatife neden vekaletname verdiği, bu vekaletnamenin ....08.2001 tarihli sözleşmenin .... maddesine dayalı olarak verilme ihtimali, anılan iki kooperatif arasındaki hukuki ilişki, aralarında alacağın temliki – borcun nakli anlamında arsa payı veya bedel karşılığı inşaat sözleşmesi olup, olmadığı ortaya çıkarılmamıştır.

Mahkemece, ... .... Noterliği'nden tanzim ve tasdikli ....08.2001 tarih ve ... yevmiye nolu vekaletname ve varsa S.S. ... Konut Yapı Kooperatifi'nin inşaatı yapmasına dayanak sözleşme getirildikten sonra, adı geçen kooperatifin ....08.2001 tarihli sözleşmenin .... maddesindeki devir yetkisine dayalı olarak inşaatı yaptığının tespiti halinde verilecek karar hukukunu etkileyebileceğinden bu kooperatife dava açılması için süre verilip, dava açılması halinde bu dosya ile birleştirilmesi sağlandıktan sonra taraf delillerinin değerlendirilmesi gerekirken, eksik incelemeye dayalı olarak hüküm tesisi doğru olmamıştır.

Öte yandan, taraflar arasında düzenlenen ....08.2001 tarihli sözleşmede işin süresi temel atma tarihinden itibaren ... ay olarak kararlaştırılmış olup, ......2001 tarihinde imar parselleri tapuya tescil edilerek yapılaşma açısından herhangi bir yasal engel kalmamıştır. Dava tarihi itibariyle aradan geçen pek uzun zamanın artık davacının katlanabileceği tahammül sınırlarını aştığı, bu suretle davalının sözleşme ile yüklendiği edim borcunu ifada temerrüde düştüğünün kabulü yerine, sözleşmeye göre temel atma tarihi kararlaştırılmadığından davacının ihtar çekip davalıyı temerrüde düşürmemesi nedeniyle sözleşmedeki ... aylık inşaat süresinin işlemediği şeklinde varılan sonuç ta hatalı olmuş ve kararın bozulması gerekmiştir.

...) Bozma nedenine göre, davacı vekilinin diğer temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine gerek görülmemiştir.