Yargıtay 23. Hukuk Dairesi E.2013/9276 K.2014/3024

Taraflar arasındaki fesih, tapu iptali ve tescil davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davalı A.. Ş.. tarafından temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

-K A R A R-

Davacı vekili, 02.05.2006 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini; müvekkilinin satış vaadinde bulunan arsa sahibi, davalı F.. Ö..'ın müvekkiline kefil olarak, diğer davalı A..

Ş..'in ise satış vaadini kabul eden yüklenici olarak imzalandığını, ancak bu sözleşmeden sonra davalılar tarafından satış sorumluluğundan ziyade, şirketlerinin de sorumlu olması gerektiğinin söylenmesi üzerine birinci sözleşme baki kalmak kaydı ile 07.08.2006 tarihinde yeni bir arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını, bu sözleşmede satış vaadini kabul eden olarak V... Elektrik Elektronik İnşaat Yatırım Taahhüt Sanayi ve Tic. Ltd. Şti. adına F..

Ö..'ın imzası olduğunu, davalıların bu şekilde iki sözleşme yapmasının sebebinin, haksız çıkar sağlamak olduğunu, davalıların sözleşmeye aykırı davranarak bazı kalem işleri hiç yapmadıklarını, bazılarını ise eksik yaptıklarını, yüklenici olarak taşınmazdan üzerlerine kalan bağımsız bölümlerin çoğunu A.. Ş..'in üzerine geçirdiklerini, ikinci sözleşmedeki yüklenici firma V.... Elektrik Ltd. Şti.'ni ise borçlandırdıklarını, V... Ltd.

Şti.'ne ait taşınmazlar üzerinde birçok ihtiyati tedbir ve haciz bulunduğunu, 2009/87 Değ.

İş tespit dosyasında, eksik işler ve piyasa rayiç değerlerinin 28.000,00 TL olarak belirlendiğini, müvekkilinin eksik işlerden birçoğunu kendi imkânları ile tamamladığını, eksik işler ve inşaatın halen tamamlanmaması nedeniyle müvekkilinin mağdur olduğunu ileri sürerek, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydı ile, 28.000,00 TL'nin, davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsilini talep ve dava etmiş;

ıslah dilekçesiyle talep sonucunu değiştirmeleri ve ileri yönelik etkili fesih kurumunu kullanarak edimlerin iadesini ve bu yolla arsa payının müvekkiline iadesini, tapuların iptalini ve davacı adına tescilini terditli dava vasıtası ile talep etmeleri gerektiğini ileri sürerek, davalılar adına bulunan tapu kayıtlarının iptali ve müvekkili davacı adına tescilini talep etmiştir.

Davalı A. Ş.., her ne kadar 02.05.2006 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini yüklenici olarak imzalamış ise de, sözleşmeye göre taraflarca herhangi bir işe başlanmadan, davacının aynı yer hakkında V.... Ltd. Şti. ile sözleşme yaptığını, sözleşmeye konu inşaat işinin V... Ltd. Şti. tarafından yapıldığını, bu şirket ile herhangi bir bağının bulunmadığını, ikinci sözleşmede şahsi sorumluğunu gerektirir nitelikte ya da diğer herhangi bir şekilde birinci sözleşmeye yapılan bir atıf da bulunmadığını, kendisi ile yapılan birinci sözleşmenin zımmen feshedildiğini, taraf olmadığı ikinci sözleşmeye istinaden alacak davasında muhatap gösterilemeyeceğini savunarak, davanın husumet yönünden reddini istemiştir.

Diğer davalılar, cevap vermemişlerdir.

Davaya davalı A. Ş.. yanında fer'i müdahil olarak katılan ... Bankası A.Ş. vekili, müvekkili bankaca verilen kredi ile alınan davaya konu daire üzerinde ipotek tesis edildiğini savunarak, davanın reddini istemiştir.

İhbar olunan R. Ç.., sözleşmeye konu arsanın hissedarlarından olduğunu belirtilerek, davanın kabulüne karar verilmesini istemiştir.

Mahkemece, iddia, savunma, bilirkişi raporları ve tüm dosya kapsamına göre; davacı vekilinin 20.03.2012 tarihli duruşmada, yapılan sözleşmenin ileriye etkili feshi ile, davalı A..

Ş.. adına tapuda kayıtlı 17 no'lu bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile, müvekkili adına tesciline karar verilmesini istediklerini beyan ettiği, sözleşmede, dairelerin anahtar teslimi olarak verileceği hususundaki hüküm, iskân izninin halen alınmamış olması ve taraflar arasındaki ihtilaf dikkate alındığında, davalı tarafın temerrüde düştüğü, eksik işleri tamamlama yönünde herhangi bir faaliyetlerinin görülmediği, bu nedenle davacı tarafça sözleşmenin ileriye etkili olarak feshinin talep edilmesinin yerinde olduğu, her ne kadar davacı tarafça davalı A..

Ş.. adına kayıtlı olan bağımsız bölümün tapu kaydının iptali talep edilmiş ise de taşınmazın davalı A.. Ş.. adına satıştan tescil edildiği, ikinci yapılan sözleşmede A..

Ş..'in taraf olmadığı, davalı şirket ortağı olduğuna dair kayıt bulunmadığı, talebin mahiyeti gereği sözleşmenin feshi ile eksik yapılan işler karşılığı tapu iptali tescil talep edilmiş olması nedeniyle, tapu iptali tescile ancak, yüklenici davalı şirket adına kayıtlı bağımsız bölümler yönünden karar verilebileceği, oysa tapu iptal ve tescili istenen taşınmazın, davalı A..

Ş.. adına tapuda kayıtlı olduğu gerekçesiyle davanın kısmen kabulü ile 02.05.2006 ve 07.08.2006 tarihli düzenleme şeklinde taşınmaz mal satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin ileriye etkili olarak feshine, tapu iptali ve tescil talebinin reddine karar verilmiştir.

Kararı, davalı A.. Ş.. temyiz etmiştir. 1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle gerektirici sebeplere, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, davalı A.. Ş..'in temyiz itirazları yerinde görülmemiştir. 2- Kural olarak eser sözleşmelerinin geçerliliği hiçbir şekle bağlı olmadığı için bu sözleşmelerden dönmek isteyen taraf, dönme iradesini karşı tarafa bildirdiği an, bozucu yenilik doğuran bu hak ( sözleşmeden dönme hakkı) kendiliğinden hükmünü icra eder. Dönmenin haklı olup olmadığı, ayrıca açılacak tazminat davasında ( eda davası) tartışılır.

Eser sözleşmelerinin bir türü olan "Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri" bedel olarak taşınmaz mal mülkiyetinin geçirimi borcunu içerdiğinden, TMK'nın 706, Borçlar Kanunu'nun 213, Noterlik Kanunu'nun 60 ve Tapu Kanunu'nun 26. maddeleri uyarınca resmi şekle bağlı tutulmuştur. Başka bir anlatımla, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin geçerliliği, bu sözleşmelerin noterde "düzenleme" şeklinde yapılmasına bağlıdır.

Dolayısıyla bu sözleşmelerden dönmek isteyen tarafın, eğer karşı taraf dönmeyi kabul etmiyor ve karşı çıkıyorsa, hakimin kararına ihtiyacı vardır, yani mahkemede açacağı "sözleşmenin feshi" davası sonunda feshi (dönme) kararı ile sözleşmeden dönebilir. Mahkeme, önce fesih isteyenin haklı olup olmadığını tartışır; haklı ise feshe karar verir, aksi halde davayı reddederek sözleşmeyi yürürlükte tutar.

Bir başka anlatımla, arsa payı devri karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshi, taraf iradeleri fesihte birleşmediği sürece ancak haklı sebeplerin bulunması halinde mahkeme kararı ile mümkün olmaktadır.

Somut olayda, davacı arsa sahibi ikinci sözleşmeyi imzalamakla fesih iradesini açıklamış ise de davalı yüklenici A.. Ş.. tarafından dava tarihinden önce fesih iradesi açıklanmadığı gibi sözleşmenin geçersiz olduğu ileri sürülmüş değildir. Dosya kapsamından davalı A.. Ş.. ile arsa sahipleri arasında imzalanan 02.05.2006 tarihli sözleşme tarihinden üç ay kadar sonra, 07.08.2006 tarihinde diğer yüklenici V... Elektrik Elektronik İnşaat Yatırım Taahhüt Sanayi ve Tic. Ltd. Şti. ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin imzalandığı, ilk sözleşmenin hiç uygulanmadığı anlaşılmış olup bu husus tarafların da kabulündedir.

818 sayılı Borçlar Kanunu'nun 117/1. (6098 sayılı TBK 136/1.) maddesinde borcun ifası borçlunun sorumlu tutulamayacağı sebeplerle imkânsızlaşırsa, borcun sona ereceği düzenlenmiştir.

Somut olayda, sözleşme tarihinden yaklaşık üç ay kadar sonra diğer sözleşmenin imzalanması, ikinci sözleşmeye göre inşaatın yapıp bitirilmesi nazara alınarak artık ilk sözleşmenin kurulduğu andaki şartlarla ifasından borçlunun sorumlu tutulamayacağı sebeplerle imkânsız hale geldiğinin ve borcun bu nedenle sona erdiğinin tespitine kadar verilmesi gerekirken, ilk sözleşmenin ileri etkili olarak feshine karar verilmesi doğru olmamış ise de yapılan yanlışlığın giderilmesi yeniden yargılamayı gereksinim göstermediğinden, HUMK'nın 438/7. maddesi gereğince de hükmün aşağıda yazılı olduğu şekilde düzeltilerek onanması gerekmiştir.