Yargıtay 23. Hukuk Dairesi E.2014/10996 K.2015/6945

Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün davacı vekilince duruşmalı olarak temyiz edilmesi üzerine ilgililere çağrı kağıdı gönderilmişti. Belli günde davacı ve vekili Av. S....gelmiş, davalılardan gelen olmadığından onların yokluğunda duruşmaya başlanarak hazır bulunanların sözlü açıklamaları dinlenildikten ve temyiz dilekçesinin süresinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

- KARAR -

Davacı vekili, müvekkilinin davalı kooperatifteki ortaklıktan ihracı henüz kesinleşmeden adına tahsisli 3 adet dairenin davalı gerçek kişiler adına tescilinin muvazaalı ve usulsüz olduğunu, nitekim ihraç kararının iptali ile ilgili açtıkları davanın kabul edilerek kesinleştiğini ileri sürerek, davalı gerçek kişiler adına kayıtlı dava konusu ....... nolu dairelerin tapusunun iptali ile müvekkili davacı adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davalılar vekili, davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, iddia, savunma ve dosya kapsamına göre; dava konusu bağımsız bölümlerin tapuda davalı gerçek kişiler adına kayıtlı olduğu, davacının ihraç kararının iptaline ilişkin kesinleşen kararda da belirtildiği üzere davacının, dava ettiği üç bağımsız bölümün temsilcisi olduğu şirketin kooperatif ile imzaladığı eser sözleşmesinden kaynaklanan 170.000,00 TL eser bedelinin ödenmesi bağlamında davacıya verilmiş bağımsız bölümler olduğu, diğer bir anlatımla davacının, temsilcisi olduğu şirketin davalı kooperatiften olan eser ücreti alacağı nedeniyle üye yapılmış olduğu,

bu koşullarda davacının, kooperatif üyeliği sıfatından kaynaklanan istekte bulunmuş olmasına göre ortağı olduğu davalı kooperatif aleyhinde ancak kendisine söz verilen dairelerin verilmemesinden kaynaklanan zararının tazminini isteyebileceği, tapu iptali ve tescil davasının dinlenme olanağı bulunmadığı gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir.

Kararı, davacı vekili temyiz etmiştir. Dava, kooperatif ortaklığına dayalı tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir.

Konut yapı kooperatifleri aidat ödeme yükümlülüğünü yerine getiren ortaklarına kullanılabilir durumdaki bir daire tahsisle yükümlüdür. Kooperatif anasözleşmesinin 62. maddesi uyarınca, konutlar maliyet bedelleri kesinleştikten sonra ortaklar veya temsilcilerinin katılımıyla noter önünde çekilecek kur'a ile dağıtılır. Konutların anasözleşmenin 59/2. maddesine göre ortaklara dağıtılması halinde kur’aya başvurulmaz.

Bu durumda, bir konutun ortağa tahsis edildiğinden söz edilebilmesi için kur’a sonucu konutun tahsis edilmiş olması konutların genel kurulca belirlenecek esaslar dahilinde ortaklara dağıtılmış olması ve genel kurulun bu dağıtımı açık veya zımni olarak onaylaması gerekir. Anlatılan ilkeler dışında, yönetim kurulu genel kurulun kararı veya onayı olmaksızın bir konutu belli bir ortağa tahsisine karar veremez. Tahsis ortağa şahsi hak sağlar.

Kooperatifçe bir dairenin geçerli bir tahsis işlemiyle bir ortağa tahsisi halinde, tahsis edilen ortağın rızası olmaksızın, ortaklığı devam ettiği sürece konutun başka bir ortağa tahsisi mümkün değildir.

Kooperatif tarafından taşınmazın ortağa tahsisi, mülkiyeti geçiren bir işlem olmayıp, kooperatifle olan iç ilişkide bir hak bahşeden ve koşulları oluştuğunda kooperatife karşı tapu iptal ve tescil talebinde bulunma hakkı yanında ortağa, tahsis hakkına karşı yapılan haksız saldırılarda üçüncü kişilere karşı müdahalenin men'i ve ecrimisil davası açmaya izin veren bir haktır.

TMK'nın 1022. maddesinde; "Ayni haklar kütüğe tescil ile doğar" denildikten sonra aynı Yasa'nın 705. maddesinde de tescilden önce mülkiyetin kazanılabileceği haller "Miras, Mahkeme Kararı, Cebri icra, İşgal, Kamulaştırma halleri ile Kanunda öngörülen diğer haller" olarak belirtilmiştir. 1163 sayılı Kooperatifler Kanun'unda, kooperatif üyelerine mülkiyetin, kur'a çekimi ile geçeceğine dair bir düzenleme olmadığı gibi, olayda TMK'nın 705. maddesinde öngörülen diğer istisnai haller (tescilsiz iktisap) de bulunmadığından, konut yapı kooperatiflerinde kur'a çekimi ile mülkiyetin kooperatif üyesine tescilsiz geçeceğinin kabulü mümkün değildir.

Taşınmaz tapusunun ortak üzerine geçirilmesine kadar da taşınmaz kooperatif mülkiyetinde olacağından ve bu tescil yolsuz tescil olmadığından, üye olmayan 3. kişilerin koooperatifin maliki olduğu taşınmazı, genel kurulun 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu'nun 42/6 ve anasözleşmenin 23/9. madde hükmüne uygun satış kararı vermesi üzerine satın alması mümkün ve geçerlidir.

TMK'nın 1023. maddesi "Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur." hükmünü içermektedir.

Somut olayda, kesinleşen Eskişehir ATM'nin 2011/238 E., 2012/144 K. sayılı ihraç iptali kararı, 28.06.2009 tarihli genel kurul kararı, 24.12.2008 tarihli eser sözleşmesi ve 05.05.2009 tarihli ek sözleşme, davacıya F Blok 6 nolu bağımsız bölümün teslim edildiğine dair 21.08.2010 tarihli tutanak ve dosya kapsamından davacının davalı kooperatifte 3 adet üyeliğinin bulunduğu ve bu üyelikleri ile ilgili olarak da dava konusu 3 adet dairenin davacı adına tahsis edilmiş olduğu ve dava tarihi itibariyle dava konusu taşınmazların davalı gerçek kişiler adına kayıtlı olduğu anlaşılmaktadır.

Davalı kooperatifçe dava konusu taşınmazların davalı gerçek kişilere satış suretiyle tapuda devredildiği savunulmuş ise de, tapu kayıtlarında dava konusu bağımsız bölümlerin dava gerçek kişiler adına ferdileşme suretiyle kaydedildiği yazılıdır.

Bu durumda öncelikle tapu kayıtlarına dayanak tüm belgeler getirtilerek, dava konusu taşınmazların davalı gerçek kişiler adına tescil sebebinin belirlenmesi gerekir.

Davalılar adına taşınmazların üyeliğe dayalı olarak tescil edildiğinin belirlenmesi durumunda, yukarıda açıklanan ilke çerçevesinde davacı adına tahsisli dava konusu bu bağımsız bölümler davacının üyeliği devam ettiği sürece bir başka üyeye tahsis edilemeyeceği için davalılar adına bu tahsis ve tescil işleminin yolsuz olduğunun kabulü gerekir.

Davalılar adına yapılan tescilin üyeliğe dayalı değil de, satış nedenine dayalı olduğunun belirlenmesi durumunda ise, bu kez davacının, davalı gerçek kişilerin davalı kooperatif yöneticilerinin akrabaları oldukları, bu satış ve devir işlemlerinin muvazaalı ve kötüniyetli olduğu iddiaları üzerinde durulmalıdır.

Mahkemece, yukarıdaki açıklamalar doğrultusunda yapılacak inceleme ve araştırma sonucunda davalılar adına yapılan tescilin yolsuz tescil olduğu veya tescil satışa dayalı olması nedeniyle yolsuz olmamakla birlikte davalı gerçek kişilerin bu bağımsız bölümlerin davacıya tahsisli olduklarını ve henüz ihraç kararının kesinleşmediğini bilerek, davalı kooperatif yöneticileri ile olduğu iddia edilen akrabalık ilişkilerine dayalı olarak ...

muvazaalı ve kötüniyetli hareket ettiklerinin belirlenmesi durumunda; bu kez davalı kooperatifin davacının kooperatif ortaklığına dayalı tüm edimlerini yerine getirmediği, bu nedenle tapu tescile hak etmediği savunması kapsamında, kural olarak, kooperatif ortağının tapu iptali ve tescil talebinde bulunabilmesi için davaya konu edilen taşınmaza yönelik olarak davalı kooperatife karşı tüm edimlerini yerine getirmiş olduğunu, hiçbir ediminin kalmadığını, diğer üyelerle eşit durumda olduğunun kanıtlanması gerekmektedir.

Ayrıca, 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu'nun 23. maddesinde karşılığını bulan eşitlik ilkesi gereğince, kooperatif ortakları hak ve yükümlülüklerde eşit olup, kooperatif aynı durumdaki ortaklarına eşit işlem yapmak zorunda olduğundan, davacı ile aynı durumda olan birçok ortağa borca rağmen tapularının verilip verilmediğinin belirlenmesi gerekir.

Bu belirlenmesi kapsamında mahkemece, kooperatif defter, kayıt ve belgelerinin öncelikle davalı kooperatiften istenilmesi, ibraz edilmezse kooperatifin adresinde defter ve kayıtların incelenmesi için keşif yapılması, buna rağmen inceleme yapılamaz ya da defter ve belgelere ulaşılamaz ise anasözleşmenin 40. maddesi uyarınca Ticaret Sicil Memurluğu'ndan, mümkün olmazsa kooperatif anasözleşmesinin 41. maddesi uyarınca Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü'nden, kooperatifin bilançosu, gelir gider cetvelleri, yönetim ve denetim raporları, genel kurul tutanakları, ortaklık cetvelleri,

kur'a ve tahsis belgeleri celbedilip kooperatif ve inşaat konusunda uzman bilirkişi heyeti aracılığı ile inceleme yapılarak ve özellikle davacının üyelik bedelleri yerine geçecek olan davalı kooperatif ile davacının yöneticisi olduğu dava dışı Atuğ Akdeniz Grup İnşaat Taahhüt Proje Özel Eğitim ve Tanıtım Hizmetleri Ticaret Ltd.

Şti. arasında imzalanan sözleşmeler kapsamında edimin ne kadarının yerine geterilip, ne oranda bedele hak kazanıldığı da belirlenerek, davacının dava konusu taşınmazlara hak kazanıp kazanamadığının saptanması, hak kazandığının saptanması durumunda davanın kabulüne, henüz hak kazanmadığının, bu nedenle kendi adına tapu iptali ve tescil isteyemeyeceğinin belirlenmesi halinde ise, dava konusu bağımsız bölümlerin tapu kaydının davalı kooperatif adına tesciline karar verilmesi gerekirken, eksik incelemeye ve yanılgılı gerekçeye dayalı olarak yazılı şekilde hüküm kurulması doğru olmamıştır.