Yargıtay 23. Hukuk Dairesi E.2014/201 K.2014/676

Taraflar arasındaki elatmanın önlenmesi davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davalı kooperatif vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

-K A R A R-

Davacı vekili, müvekkillerinin, zemin kat 4 nolu kat irtifaklı dubleks meskenin 1/2'şer hisse ile maliki olduklarını, müvekkillerinin, bu taşınmazı kooperatif hisse devri yolu ile natamam şekilde aldıklarını, inşaatın tamamlanması konusunda davalı kooperatif ile protokol yaptıklarını, protokolde davalı şirketin, yüklenici olarak yer aldığını, 23.337,60 TL değerinde eksik ve ayıplı imalat olduğunu ileri sürerek, şimdilik 8.000,00 TL'nin davalılardan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiş, 02.05.2012 tarihli ıslah dilekçesiyle de, talebini 32.190,00 TL'ye arttırmıştır. Davalılar vekili, davanın reddini istemiştir.

Mahkemece, iddia, savunma, benimsenen bilirkişi raporu ve dosya kapsamına göre. 26.05.2009 tarihli protokol ve tarihsiz ek protokol ile davacıların davaya konu yeri ve dava dışı kooperatif hissesini devir yoluyla satın aldıkları, bu protokollere hisseyi devreden N.

B.. ile davalı kooperatifin de kaşe ve imzası ile dahil olarak protokolde öngörülen işlerin şartnameye ve protokol hükümlerine uygun olarak hazırlanıp, teslim edilmesinin kabul edildiği, davacıların daha sonra bu satımı resmi Tapu Müdürlüğü önündeki devirle de gerçekleştirdikleri, ek protokolde oturma ruhsatı alındıktan sonra, çatı katındaki ikinci oda ve banyonun yapılacağının düzenlendiği, söz konusu protokol ile davalı kooperatifin teknik eksikliklerin tamamlanması yönünde taahhütte bulunduğu,

dolayısıyla oturma ruhsatı alınmadan çatı katındaki ikinci odanın yapılmasının projeye aykırılık teşkil ettiği, oturma ruhsatının alınması ve davacı tarafın taleplerine konu eksikliklerin giderilmesi için 5.927,60 TL'ye ihtiyaç duyulduğu, bunlar dışında diğer işçilik ve malzemeler ile ayrıca yıkım sonrası projesine uygun inşaatın yüklenici tarafından yapılmaması hali de gözetilerek toplam 32.190,00 TL masraf gerektiği, bu miktardan dolayı davalı kooperatifin sorumlu olduğu, diğer davalı yüklenici E...

İnş. Ltd. Şti.'nin davada davalı olma sıfatı (husumet) bulunmadığı gerekçesiyle, davalı E... İnşaat Ltd. Şti. yönünden pasif husumet yokluğundan davanın reddine, davalı kooperatif yönünden ıslah edilmiş haliyle davanın kabulü ile 32.190,00 TL'nin tahsiline karar verilmiştir.

Kararı, davalı kooperatif vekili temyiz etmiştir.

1-Dava, kooperatif hissesi devri yoluyla alınan dairedeki eksik ve ayıplı iş bedelinin tahsili istemine ilişkindir. Hukuki uyuşmazlığın çözümü için mahkemece, öncelikle tarafların ileri sürdüğü ve savunduğu hususlar çerçevesinde maddi olayın denetime de elverişli olacak şekilde aydınlatılması ve bundan sonra hukukun somut olaya uygulanması gerekmektedir.

Somut olayda, hisse devrine ilişkin protokolü davacılar alıcı, dava dışı N. B.. hisseyi devreden olarak imzalamış ve kooperatif hisse devri dışında zemin kat 4 nolu dubleks meskenin belli özellikte devri kararlaştırılmıştır. Dosya kapsamından mesken devrinin, tapuda kooperatif veya Nalan Büyük tarafından yapılmayıp, kooperatifin yüklenici olduğu arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafı olan arsa sahiplerince yapıldığı anlaşılmıştır. Davalı kooperatif vekilince, protokolün kooperatif yönetim kurulunca imzalandığı kabul edilmekte ise de mahkemece, kooperatif genel kurulunca izin veya icazet anlamında yönetim kurulunun bu işlemine onay verilip verilmediği araştırılmamıştır.

Davacıya üyeliği devir edenin, dolayısıyla davacının peşin bedelli üye olup olmadığı, diğer anlatımla eksiksiz anahtar teslimi olarak daire tahsisini hak edip etmediği, buna göre eksik ve ayıplı iş bedelini talep etme hakkının doğup doğmadığı üzerinde durulmalıdır.

1163 sayılı Kooperatifler Kanunu'nun 23. maddesi uyarınca ortaklar, hak ve yükümlülüklerde eşit konumdadır. Yönetim kurulu bu ilkenin dışına çıkmak istediği takdirde, bu hususu, genel kurul gündemine alarak, genel kurulun tartışmasına açıkça sunması gerekmekte veya genel kurulun yapılan uygulamayı açıkça ya da zımnen benimsemesi icap etmektedir.

Genel kurulca açık yetki verilmedikçe ya da benimsenmedikçe, 1163 sayılı Kanun'un 23. maddesine aykırı şekilde yönetim kurulunun diğer ortaklardan farklı statüde ortaklığa kabul kararı vermesine veya teslim edilecek taşınmaza ilişkin bir ortağı farklı statüde konumlandırmasına geçerli hukuki sonuç bağlanamaz. Davacı tarafa üyeliği devreden kişinin peşin bedelli ortak olduğunun belirlenmesi halinde, davacı tarafın da peşin bedelli ortak olarak kabul edileceği tartışmasızdır.

Ancak genel kurulda anılan devir sözleşmesinin içeriğinin benimsenmesi suretiyle ya da açıkça peşin bedelli ortaklık tesis eden bir karar alınmadığı sonucuna varılması halinde, ortaklığı devreden N. B..'ten veya davacı taraftan uzunca bir süre inşaat finansmanı için aidat istenilmemiş ise, bilançolarda, hesap cetvellerinde, faaliyet raporlarında, genel kurullarda ve üye kayıt defterlerinde; bu yönde bir borç kaydı yer almamışsa, adı geçenin ve davacı tarafın peşin bedelli ortak olduğunun kooperatifçe zımnen benimsendiğinin kabulü gerekir.

Üyeliğini devredenin ya da sonradan davacı tarafın bu ilkelere uygun olarak peşin bedelli üye yapılıp yapılmadığı üzerinde durularak, davacı tarafın peşin ödemeli ortak mı, normal statülü ortak mı olduğunun belirlenmesi gerekir.

1163 sayılı Kanun'un 23. maddesinde; "Ortaklar bu kanunun kabul ettiği esaslar dahilinde hak ve vecibelerde eşittirler" ifadesine yer verilmiştir. Davacı peşin bedelli üye ise peşin bedelli üyeler ile, normal statüde üye ise normal statüde olan üyeler ile karşılaştırma yapılarak eşitlik, üyeliğin kendi statüsü içerisindeki emsal üyeler esas alınarak sağlanmalıdır. Kooperatifler hukukunda mutlak değil, nispi eşitlik ilkesi geçerlidir. Eşitlik ilkesi gereği tüm ortaklara konut tesliminin aynı tarihte ve emsal üyelerin ödemeleri nazara alınarak aynı nitelikte yapılması gerekir. Ortağa teslim edilen konutta emsallerine göre eksiklik, kusur ya da ayıp varsa bundan doğan zararlar ortakça kooperatiften istenebilir.

Eksik imalat bedelinin belirlenmesinde de eşitlik ilkesi nazara alınmalı, diğer kooperatif ortaklarının konutları emsal alınarak, yapım hataları ve eksiklikler somut olarak belirlenmeli, denetime ve izlemeye elverişli rapor alınmalıdır. Dairelerin teslim edildiği tarih ve teslim edilme anındaki niteliği eşitlik ilkesi uyarınca değerlendirilmelidir.

Aynı statüdeki diğer üyelere teslim edilen bağımsız bölümlerin ne şekilde teslim edildiğinin, eşitlik ilkesinin ihlâl edilip edilmediğinin saptanması, eksik ve ayıplı imalat olup, olmadığının belirlenmesi gerekmektedir. Diğer üyelerin konutları davacı tarafın ileri sürdüğü eksik ve ayıplı işlerden ari ise davacı tarafın da, eşitlik ilkesi uyarınca, dairesinin eksiksiz ve ayıpsız bitirilip teslimini istemek hakkıdır.

Bu durumda, mahkemece, davalı kooperatifin defter, kayıt ve belgeleri, bilanço gelir gider cetvelleri ve genel kurul kararları, genel kurul hazirun cetvellerinin öncelikle kooperatiften istenilmesi, ibraz edilmezse kooperatifin adresinde defter ve kayıtların incelenmesi için keşif yapılması, buna rağmen inceleme yapılamaz ya da defter ve belgelere ulaşılamaz ise Ticaret Sicil Memurluğu'ndan veya anasözleşmenin 41. maddesi uyarınca bu belgelerin gönderildiği Çevre ve Şehircilik Bakanlığı İl Müdürlüğü'nden getirtildikten sonra,

kooperatif konusunda uzman bir bilirkişi ya da kurulu seçilerek yukarıda açıklanan ilkeleri somut olay bakımından tartışan açıklayıcı, gerekçeli ve denetime elverişli rapor alınıp, sonucuna göre davacının eksik ve ayıplı iş bedeli talepleri hususunda bir karar verilmesi gerekirken, eksik incelemeye dayalı ve özellikle kooperatif hukuku ilkeleri gözardı edilerek, soyut satım ilişkisi kapsamında değerlendirme yapılıp yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmamıştır.

2) Bozma nedenine göre, davalı kooperatif vekilinin diğer temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine gerek görülmemiştir.