Yargıtay 23. Hukuk Dairesi E.2014/2653 K.2014/8429

Taraflar arasındaki tazminat davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davacılar H.. G.. ve H.. C.. vekili ile davalı tarafından temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

-K A R A R-

Davacılar vekili, davacı arsa sahipleri H. G., N.. Ş.., H.. C.. ve S.

T. ile davalı yüklenici arasında 30.05.2001 tarihinde imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde işin süresinin sözleşmeden itibaren 24 ay olduğu ve süresinde teslim edilmemesi halinde her bir daire için emsal kira bedeli ödeneceğinin kararlaştırıldığını, aradan geçen zamana rağmen yüklenicinin binayı teslim etmediğini, iskân ruhsatını almadığını, yaptırılan delil tespitinde bilirkişi tarafından inşaatta pek çok eksik ve ayıplı iş tespit edildiğini ileri sürerek,

fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla, eksik ve ayıplı imalatların giderilmesi bedeli için 130.000,00 TL'nin ve iskân ruhsatı alınacağı tarihi kadar bağımsız bölümlerin emsal değerler üzerinden belirlenecek kira bedellerinin davalıdan tahsilini talep ve dava etmiştir.

Davalı, binada eksik ve ayıplı imalat bulunmadığını, bir takım resmi belgelerin davacılar tarafından teslim edilmemesi nedeniyle iskânın henüz alınamadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

Mahkemece, iddia, savunma, benimsenen bilirkişi raporu ve dosya kapsamına göre; davacılardan H.G. ve H.. C..'un arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca kendilerine düşen bağımsız bölümleri üçüncü kişilere devretmiş olduklarından aktif husumet ehliyetine sahip olmadıkları, davacı S. C. 11 nolu bağımsız bölümü 21.04.2005 tarihinde devraldığından bu tarihten itibaren dava tarihine kadar kira bedeli talep edebileceği gerekçesiyle, davacılar H. G. ve H..

C.. yönünden davanın husumet yokluğu nedeniyle reddine, davacılar S. C., N.. Ş.., ve S. T. yönünden davanın kısmen kabulü ile ortak alanlar için 13.735,25 TL eksik ve ayıplı iş bedeli, 11.712,00 TL kira bedeli ve 2.139,88 TL gecikme faizinin davalıdan alınarak davacı S. C.'a ödenmesine, ortak alanlar için 16.997,38 TL ve bağımsız bölümler için 12.900,00 TL eksik ve ayıplı iş bedeli ile 34.776,00 TL kira bedeli ve 10.408,88 TL gecikme faizinin davalıdan alınarak davacı N..

Ş..'e ödenmesine, ortak alanlar için 17.769,99 TL ve bağımsız bölümler için 8.450,00 TL eksik ve ayıplı iş bedelinin davalıdan alınarak davalı S. T.mirasçılarına mirasçılık payları oranında ödenmesine karar verilmiştir.

Kararı, davacılar H.. G.. ve H.. C.. vekili ve davalı temyiz etmiştir.

1) Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle gerektirici sebeplere, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, davacılar H.. G.. ve H.. C.. vekili ile davalının aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

2) Davalının temyiz itirazları yönünden;

Dava, taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı gecikme tazminatı ile eksik ve ayıplı imalatların giderilmesi bedelinin tahsili istemlerine ilişkindir.

Gecikme tazminatı kural olarak sözleşmede kararlaştırılan teslim tarihinden, eserin eksiksiz ve ayıpsız olarak sözleşmeye uygun biçimde teslim edildiği tarihe kadar ya da iş sahibinin teslimden önce bağımsız bölümü fiilen kullanmaya başladığı veya üçüncü kişiye kiraya verdiği ya da sattığı tarihe kadar istenebilir.

Taraflar arasındaki 30.05.2001 tarihli sözleşmenin 27. maddesinde inşaat süresi sözleşme tarihinden itibaren 24 ay olarak kararlaştırılmıştır. Davacı taraf, sözleşmenin bu hükmüne dayalı olarak 30.05.2003 tarihinden itibaren, henüz iskân ruhsatı alınmadığı ve dolayısıyla teslimin gerçekleşmediğinden bahisle, dava tarihine kadar gecikme tazminatı talep etmiştir.

Davalı tarafça, 2005 yılında inşaatın bitirilerek arsa sahiplerine ait bağımsız bölümlerin teslim edildiği, doğalgaz, su ve elektrik aboneliklerinin tesis edildiği savunulmuş olup, mahkemece bu yönde herhangi bir değerlendirme ve inceleme yapılmamıştır.

Bu durumda mahkemece, aboneliklerin kuruluş tarihleri ilgili dosyada bulunan cevabi yazılar incelenip, davalının, dava tarihinden önce bağımsız bölümleri fiilen teslim edip etmediği, etmiş ise tarihi belirlenip, belirlenen bu tarihe kadar gecikme tazminatına hükmedilmesi gerekirken, teslimin hukuki teslim niteliğindeki iskân ruhsatı alınması koşuluna bağlanması doğru olmamıştır.

Öte yandan mahkemece, eksik ve ayıplı iş bedeli ile ilgili talebin kısmen kabulüne karar verilmiş ise de, davacı tarafın talep etttiği hususların eksik iş mi, ayıplı iş mi, ayıplı iş ise gizli ayıp mı, açık ayıp mı olduğu yönünde hiçbir ayrım gözetilmemiş ve bu yönde çelişkili tespitler içeren bilirkişi raporu hükme esas alınmıştır.

Zira, yüklenicinin, iş sahibine olan borçlarına aykırı olarak, imalini yüklendiği eserin ayıplı olması durumunda; iş sahibi, açık ayıplarda dava tarihi itibariyle yürürlükte bulunan BK'nın 359, gizli ayıplarda ise 362. maddeleri hükümlerine uygun olarak ihbarda bulunduğu takdirde, aynı Kanun'un 360. maddesinde tanınan hakları kullanabilir. Eksik iş, sözleşme ve eklerine göre yapılması kararlaştırıldığı halde tam yapılmayan iştir.

Ayıplı eser sözleşmede kararlaştırılan vasıfları veya olmasından vazgeçilmez bazı vasıfları taşımayan eserdir. Diğer anlatımla ayıp, bir malda ya da eserde sözleşme ya da yasa hükümlerine göre normal olarak bulunması gereken niteliklerin bulunmaması ya da bulunmaması gereken bozuklukların bulunmasıdır. Ancak, kasten sakladığı bozukluklarla, usulüne uygun yapılan gözden geçirmede farkedilemeyecek ayıplar için yüklenicinin sorumluluğu devam eder.

Eğer, meydana getirilen eserin, teslim alındığı sırada usulüne uygun yapılan gözden geçirme ile varolan bozukluğu görülmemişse, ortada gizli bir ayıbın olduğu kabul edilir. Açık ayıplar, eserin tesliminden sonra, işlerin olağan akışına göre imkân bulunur bulunmaz bizzat yapılan veya uzmanına yaptırılan gözden geçirme sonucu saptanınca, uygun sürede (BK. m.359); gizli ayıplar da ortaya çıkar çıkmaz, gecikmeksizin yükleniciye bildirilmelidir. (BK. m. 362/III ).

Ayıp bildirimi süresinde yapılmadığı takdirde iş sahibi bu ayıbı örtülü olarak kabul etmiş sayılır. Eksik işler bedeli ise ihbar koşuluna ve ihbar süresine bağlı olmaksızın teslim tarihinden itibaren kural olarak beş yıllık zamanaşımı süresinde (BK. m. 126/son ) talep edilebilir. Eğer eser iş sahibinin beklediği amacı karşılamıyorsa kural olarak ayıplı yapıldığı kabul edilir.

Ayıp ihbarının yazılı olarak yapılması zorunlu olmayıp süresinde ayıp ihbarının yapıldığı her türlü delille ve tanık beyanıyla dahi kanıtlanabilir. (YHGK'nın 02.02.1979 gün 1977/11-393 E. 1979/80 K. sayılı ve Dairemizin 16.01.2013 tarih ve 2012/5835 E., 2013/129 K. sayılı ilamında bu ilke ve esaslar ayrıntıları ile açıklanmıştır.)

Diğer taraftan, davalı yüklenici bir kısım imalatların kendisi tarafından tamamlandığını savunmuş olup, yapılan keşif üzerine alınan bilirkişi raporunda da tespit raporunda belirtilen bazı eksik ve ayıplı imalatların yapılmış olduğu belirtilmiştir.

Bu durumda mahkemece, açıklanan ilkeler doğrultusunda öncelikle, tazminat konusu yapılan kalemler tek tek değerlendirilerek, bunların ayıplı iş mi, yoksa eksik iş mi, ayıplı işlerin ise gizli ayıp mı yoksa açık ayıp mı olduğu belirlenmelidir. Daha sonra yapılacak araştırma ile inşaatın dava tarihinden önce fiilen davacılara teslim edildiği belirlenirse bu tarih itibarıyla açık ayıplarla ilgili teslimden sonra yükleniciye BK'nın 359.

(TBK'nın m. 474.) maddesinde öngörüldüğü şekilde süresinde ihbarda bulunulup bulunulmadığı, gizli ayıplarla ilgili olarak da ayıbın ortaya ne zaman çıktığı, çıkmasından sonra yüklenicinin BK'nın 362.

(TBK'nın m. 477) maddesine uygun olarak haberdar edilip edilmediği hususları üzerinde durulması, eksik ve ayıplı işler bedeline ilişkin talebin dayanağı olan 26.12.2007 tarihli tespitten sonra yüklenici tarafından giderilen eksik ve ayıplı işler var ise bunlar yönünden davanın konusuz kaldığının kabulü ve yargılama giderlerinin hesaplanmasında bu durumun dikkate alınması gerekirken, eksik incelemeye ve yangılı gerekçeye dayalı olarak yazılı şekilde hüküm kurulması doğru olmamıştır.

3-Davacılar H. G. ve H.. C.. vekilinin temyiz itirazlarına gelince,

Mahkemece, davacılardan H..G.'nun 8 nolu bağımsız bölümü 16.08.2007 tarihinde dava dışı üçüncü bir kişiye, H.. C..'un da 11 nolu bağımsız bölümü 21.04.2005 tarihinde davacı S. C.'a devrettiği gerekçesiyle, anılan davacılar yönünden aktif husumet yokluğu bulunduğu gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

Mahkemece, adı geçen davacıların bağımsız bölümleri fiilen teslim aldıkları tarih yukarıda 2 nolu bentte açıklandığı şekilde araştırılarak, bu tarihin belirlenmesinden sonra, bağımsız bölümleri devretmiş olsalar dahi, bağımsız bölümlerin sözleşmeye göre teslimi gereken tarih ile fiili teslim tarihine kadar ya da 3. kişiye devir fiili teslim tarihinden önce gerçekleşmiş ise devir tarihine kadar gecikme tazminatı isteyebilecekleri kabul edilmeli ve sonucuna göre bir karar verilmelidir.

Öte yandan, arsa sahibi sözleşmeden kaynaklanan haklarını temlik etmediği sürece, sözleşmeye dayalı olarak eksik ve ayıplı iş bedeli talep edebilir. Somut olayda H.. C..'un bağımsız bölümü devrettiği S. C.'un, davacı tarafta H.. C.. ile birlikte bulunması gözönünde bulundurularak H.. C..'un sözleşmeden kaynaklanan haklarını davacı S.C.'a temlik ettiği kabul edilmelidir. Mahkemece, H..

C.. yönünden temlik sebebiyle eksik ve ayıplı iş bedeline hükmedilmemesi doğru olmuş ise de, davacı H.. G..'nun sözleşmeden kaynaklanan haklarını, bağımsız bölümü devralana yazılı olarak temlik ettiğine ilişkin dosyada herhangi bir savunma ve delil olmadığından, davacı H.. G..'nun eksik ve ayıplı iş bedelini talep edebileceği gözetilmelidir.

Bu durumda mahkemece, yukarıda açıklanan ilkeler doğrultusunda, davacı Hakki Gültopçu yönünden varsa eksik ve ayıplı iş bedeline hükmedilmesi gerekirken, yanılgılı gerekçeyle yazılı şekilde karar verilmesi de bozmayı gerektirmiştir.