Yargıtay 23. Hukuk Dairesi E.2014/3366 K.2014/8086

Taraflar arasındaki nama ifa ve satışa izin davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde taraf vekillerince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

-K A R A R-

Davacılar vekili, müvekkilleri ile davalı yüklenici arasında 31.10.2010 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini, sözleşmeyle ruhsatın 6 ay içinde alınarak, ruhsat tarihinden itibaren 18 ay içinde eksiksiz, anahtar tesliminin kararlaştırıldığını, iskân ruhsat harçlarının da yükleniciye ait olacağını, inşaatın süresinde bitirilmediğinde her geçen ay için kira ödeneceği husususunda davalıya ihtarname keşide edildiğini ancak sonuçsuz kaldığını, binada birçok işin eksik ya da ayıplı olduğunu ileri sürerek, binanın eksikliklerinin tamamlanması, iskânın alınmasına karar verilmesini, olmadığı takdirde belirtilen işlerin yüklenici namına yapılması amacıyla davalıya özgülenen 5 nolu bağımsız bölümün satışına izin verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı vekili, davacılara ve daire satın alan diğer bağımsız bölüm maliklerine süresi içinde dairelerin teslim edildiğini, bu kişilerin binada ikamet ettiklerini, iskân ruhsatı için belediyeye başvurulduğunu, SGK'ya olan tüm primlerin yatırıldığını, iskân ile ilgili müdürlüklere de başvuruların yapıldığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

Mahkemece, iddia, savunma, benimsenen bilirkişi raporu ve dosya kapsamına göre; taraflar arasında düzenlenen 31.10.2006 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine göre sözleşmeden itibaren en geç 6 ay içerisinde ruhsat alınacağı ve ruhsat tarihinden itibaren en geç 18 ay içerisinde iskân müsadesi alınmış olarak bağımsız bölümlerin mal sahiplerine teslim edileceğinin belirtildiği, ruhsatın 20.09.2007 tarihinde alındığı, teslimin 20.03.2009 tarihinde eksiksiz olarak yapılması gerekirken, yüklenicinin edimini yerine getirmediği,

sözleşme ekindeki dağıtım planına göre de, 1. bodrum katta yapılacak dairelerin yükleniciye bırakılacağının kararlaştırıldığı, binadaki eksik imalatların dava tarihi itibariyle bedelinin 41.000,00 TL, ayıplı imalatların nefaset bedelinin 3.000,00 TL olduğu, davalı yüklenicinin bina inşaatından dolayı 26.431,24 TL borcunun bulunduğu, Belediye'ye ödenecek gider ve harçların bedelinin 3.379,00 TL olduğu,

dava konusu 5 nolu bağımsız bölümün dava tarihi itibariyle değerinin 80.000,00 TL olduğu gerekçesiyle, davanın kısmen kabulü ile 5 nolu bağımsız bölümün kararın kesinleşme tarihinden itibaren 6 aylık süre içerisinde 80.000,00 TL'den az olmamak kaydıyla ihale ile davacılar tarafından satışına izin verilmesine, eksik iş bedelinin 44.379,00 TL olarak tespitine, ayrıntıları ve miktarları belirtilen eksik iş bedelinin satış bedelinden karşılanmasına, bakiyenin davalı adına Bankaya depo edilmesine, nefaset bedeli isteminin reddine karar verilmiştir.

Karar, taraf vekillerince temyiz edilmiştir.

1) Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle gerektirici sebeplere, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, davalı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

2) Taraf vekillerinin temyiz itirazları yönünden;

Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı nama ifa ve satışa izin istemine ilişkindir.

Mahkemece, hükme esas alınan bilirkişi raporunda ortak alanlarda bulunduğu anlaşılan eksik işlerin bedelleri belirlenmiş olup; bu belirlemenin hangi tarih itibariyle yapıldığı, mahalli piyasa rayicine göre mi yoksa Bayındırlık Bakanlığı'nın birim fiyatlarına göre mi yapıldığı anlaşılamamaktadır. Bina dış sıva tamiri ve boyasının yapılması, garaj zemini vb gibi ayıplı iş niteliğinde olduğu anlaşılan bir kısım işlerin de hatalı olarak eksik iş kalemi olarak nitelendirildiği görülmüştür.

Dava tarihi itibariyle yürürlükte bulunan 6098 sayılı TBK'nın 113. maddesine göre, yapma borcu, borçlu tarafından ifa edilmediği takdirde alacaklı, masrafı borçluya ait olmak üzere edimin kendisi veya başkası tarafından ifasına izin verilmesini isteyebilir. Bu maddenin uygulanabilmesi için yüklenicinin sözleşme hükümlerine aykırı olarak borcunu yerine getirmediğinin sübuta ermesi ve bu konuda temerrüde düşmesi gerekir.

Nama ifaya karar verilmesi halinde iznin hangi imalatlar için verildiğinin, bu imalatların nevi ile avans niteliğinde tamamlanma giderlerinin hüküm fıkrasında veya karar eki bilirkişi raporunda açıkça gösterilmesi gerekir. Hakim bu talep üzerine konusunda uzman bilirkişi yardımı ile keşif yaparak eksik bırakılan iş kalemlerini ve bunların tamamlanması ve giderilmesi masraflarını tahminen saptayarak, izin kararını verir.

İzin kararının hüküm fıkrasında da eksik ve ayıplı iş kalemleri ile her birinin tahmini masrafları tek tek gösterilir. Genel nitelikli yetki ve izin verilemez. Nama ifaya izin verilen işlerin tamamlanma bedelinin avans olarak, nama ifa kapsamı dışında kalan imalatlara ait nefaset farklarının ise normal bir alacak olarak hüküm altına alınması gerekir. Her iki alacağın hukuki sonuçları birbirinden farklıdır.

Nama ifa kapsamındaki işler bakımından, nama ifa kararı verilmesi halinde, avans olarak verilen para yetersiz kaldığında, davacı tarafça yükleniciden eksik kalan kısmın istenmesi mümkün iken, nama ifa kararı ile birlikte olumlu zararın tahsili anlamına gelen eksik iş bedelinin tahsiline ilişkin de hüküm kurulması halinde ise, arsa sahibinin eksik işe ilişkin kesinleşen bu tutarın üzerinde talepte bulunması mümkün olmayacaktır.

Avans alacağının (yapılacak masrafların) karşılanabilmesi için şartları oluştuğunda yükleniciye ait yeter miktardaki bağımsız bölümün satışına izin verilmesi mümkün iken, normal bir alacağın tahsili için taşınmaz satışına izin verilmesi mümkün değildir. Nama ifa kapsamındaki işler bakımından nama ifa ile birlikte bedelinin avans olarak tahsiline karar verilmesi, nama ifa kapsamı dışında kalan imalatlar yönünden ise belirlenen nefaset bedelinin hüküm altına alınması gerekir.

Öte yandan, yükleniciye ait bağımsız bölümün ifaya izin kapsamında satışına ancak izin verilen işlerin giderini karşılamak amacıyla karar verilebilir. Satış kararı verilebilmesi için ifasına izin istenilen işlerin bedeli ile satışına izin istenilen taşınmazın bedeli arasında aşırı oransızlık bulunmaması, satışa izin talebinin TMK'nın 2. maddesindeki dürüst davranma ilkesine ve hakkaniyete de aykırı olmaması gerekir.

Yüklenicinin ifasına izin verilen işler bedelini ödemeye hazır olduğunu bildirip mahkeme veznesine depo etmesi veya bedeller arasında önemli oranda fark bulunması halinde taşınmaz satışına izin verilmesine dair talebin reddedilmesi gerekir.

Bu durumda mahkemece, bilirkişi kurulundan nama ifaya izin verilmesi gereken eksik imalatları, nama ifa kapsamı dışında kalan ayıplı imalatlardan ayırarak bu imalatların neler olduğunu, metrajlarını ve dava tarihindeki rayiçlerle tahmini tamamlanma bedellerini liste halinde belirleyen, daha önceki raporlarda belirlenen ve hüküm altına alınan 44.379,00 TL'nin ne kadarının nama ifa kapsamı dışındaki imalatların nefaset farkına ilişkin olduğu hususunu açıklığa kavuşturan, ayıpların kullanma ve yıpranmadan kaynaklanıp kaynaklanmadığını belirleyen, tarafların itirazlarını cevaplayan, ayrıntılı, gerekçeli,

denetime elverişli bir ek rapor alındıktan sonra, nama ifa kapsamındaki işler bakımından 5 nolu bağımsız bölüm bedeli mukayese edilerek satış şartlarının gerçekleşip gerçekleşmediğinin tespit edilmesi, nama ifa kapsamında kalan eksik imalatlar yönünden davalıdan eksik imalat bedelini mahkeme veznesine depo edip etmeyeceği sorularak, depo edeceğini bildirmesi ve depo etmesi halinde satışa izin verilmesi talebinin reddedilmesi, depo etmeyeceğini bildirmesi halinde bağımsız bölümün satış değerini sınırlayan ve satış şeklini belirleyen herhangi bir kayıt ve süre koymadan taşınmazın yüklenici namına davacılarca satışına izin kararı verilmesi,

nama ifa kapsamı dışındaki imalatlar yönünden ise nefaset bedelinin ortak alanlara ilişkin kısmının davacıların sözleşmedeki paylaşım oranına isabet eden kısmının belirlenmesi ve ayrıca tahsil hükmü kurulması gerekirken, nama ifa kapsamına bir kısım ayıplı imalat bedelinin de katılması, eksik işlerin tahminen belirlendiğinin hüküm fıkrasına yazılmaması ve taşınmazın satış şekline, süresine ve satış bedeline ilişkin yazılı şekilde hüküm kurulması doğru olmamıştır.