Yargıtay 23. Hukuk Dairesi E.2014/3691 K.2015/1370

Taraflar arasındaki nama ifa, alacak ve satış yetkisinin devredilmesi davalarının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı asıl davanın kabulüne, birleşen davanın reddine, yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde asıl davada davalı-birleşen davada davacı vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

- KARAR -

Asıl davada davacı arsa maliki vekili, davalı yüklenici ile müvekkili arasında 09.01.2006 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini, inşaatın sözleşme süresi içerisinde bitirilmediğini, iskânın alınmadığını, çatı kaplaması ve izolasyonunun sözleşmeye uygun yapılmadığını, sığınağın tamamlanmadığı, çevre düzenlemesinin eksik yapıldığını, su depoları, hidrofor, yangın hortumlarının takılmadığını, dış cephe boyasının düzensiz olarak yapıldığını, sözleşme gereğince davalı yükleniciye düşecek 8 ve 1 nolu bağımsız bölümlerin müvekkilinin uhdesinde olduğunu ileri sürerek, yükleniciye düşen bölümlerin satılarak,

yapının yüklenici nam ve hesabından tamamlanmasına, geç teslim nedeniyle kararlaştırılan cezai şartın şimdilik 7.000,00 TL'sinin tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiş; ıslah dilekçesiyle 7.000,00 TL talebini 11.160,00 TL olarak belirlemiştir.

Asıl davada davalı yüklenici vekili, davanın reddini istemiştir. Birleşen davada davacı yüklenici vekili, müvekkilinin, sözleşmedeki bütün işleri tamamlayıp teslim ettiğini, her bir daire sahibinin dairelerine yerleşerek bir yıldan beri ikamet ettiklerini, sözleşmeye göre 8 numaralı bağımsız bölümün müvekkiline isabet ettiğini, işlerin bitirilmiş olmasına rağmen bu dairenin müvekkiline verilmediğini ileri sürerek, 8 numaralı bağımsız bölümün satış yetkisinin müvekkiline verilmesini talep ve dava etmiştir. Birleşen davada davalı arsa maliki vekili, davanın reddini istemiştir.

Mahkemece, iddia, savunma, benimsenen 29.09.2011 ve 25.06.2013 tarihli bilirkişi raporları ve dosya kapsamına göre; yüklenicinin iskân ruhsatını almadığı, yapıda mevcut eksik ve kusurlu imalatların, iskân raporu alınmasına engel olacak nitelikte olduğu, yükleniciye inşaatı tamamlaması ve iskân ruhsatını alması için 3 ay süre verildiği halde eksikliklerin tamamlanmadığı, dava konusu binada ortak alanlardaki eksikliklerin dava tarihi itibariyle 20.668,10 TL, davacı arsa sahibine ait 5, 7 ve 12 nolu bağımsız bölümlerdeki eksik işlerin dava tarihi itibariyle 3.863,80 TL, iskân ruhsatı alınması için gereken tahmini masrafın 47.468,35 TL olduğu,

8 nolu bağımsız bölümün dava tarihi itibariyle değerinin 70.000,00 TL olduğu, davacı arsa sahibinin geç teslim nedeni ile 11.160,00 TL cezai şart alacağı talep edebileceği gerekçesiyle, asıl davanın kabulüne birleşen davanın reddine karar verilmiştir.

Karar, asıl davada davalı-birleşen davada davacı yüklenici vekili tarafından temyiz edilmiştir. Asıl dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı nama ifa ve cezai şart alacağı; birleşen dava ise yükleniciye satış yetkisi verilmesi istemine ilişkindir. Taraflar arasındaki 09.01.2006 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yüklenicinin, süresinde inşaatı tamamlayıp arsa malikine teslim etmediği ve bu suretle temerrüde düştüğü açıktır. Keza, davaya konu 1 ve 8 numaralı bağımsız bölümlerin sözleşme gereği yükleniciye ait olduğu hususunda da çekişme bulunmamaktadır.

Asıl davada, ...'nın 113. maddesi uyarınca inşaattaki eksik ve kusurlu işlerin giderilmesi ile yapı kullanma izin belgesi alınması için gerekli masrafların karşılanması amacıyla 1 ve 8 nolu bağımsız bölümlerin satışı ile nama ifaya izin talep edilmiştir. Mahkemece, istem konusu masraflar avans olarak belirlendikten sonra nama ifaya izin verilmişse de masrafın karşılanması amacıyla 8 nolu bağımsız bölümün satışına izin kararı verilmiştir.

Ne var ki, yargılama sırasında davaya konu 1 nolu bağımsız bölümün, tapuda kayden 02.02.2009 tarihinde dava dışı İlhan Arslan isimli kişiye satıldığı görülmektedir. Az yukarda değinildiği gibi, bu dairenin yükleniciye isabet ettiği konusunda bir şüphe yoktur.

Bu durumda, mahkemece belirlenen eksik ve kusurlu işler ile yapı kullanma izin belgesi alma masraflarının en azından bir kısmının 1 numaralı bağımsız bölümün satışı ile karşılanıp karşılanmadığı hususunun denetlenmesi için anılan bölümün kimin nam ve hesabına satıldığının, bedelin kimin tarafından tahsil edildiğinin araştırılmasında zorunluluk bulunmaktadır.

Şu halde mahkemece, 1 nolu bağımsız bölümün kimin nam ve hesabına satıldığı araştırılarak; yüklenicinin talimatı üzerine, bedeli de kendisince tahsil edilerek satıldığının tespiti halinde şimdiki gibi karar verilmesi, arsa sahibi tarafından kendi namına satılarak bedelini tahsil ettiğinin anlaşılması halinde ise belirlenen avans niteliğindeki masraf tutarı ile 1 nolu bağımsız bölümün değeri mukayese edilerek elde edilebilecek satış değerinin bu masrafları karşıladığının belirlenmesi halinde satış yetkisi verilmesi talebinin reddine,

1 nolu bağımsız bölüm değerinin masrafları karşılamadığının anlaşılması halinde ise karşılanmayan miktar için 8 nolu bağımsız bölümün satışına izin verilmesi hususunun değerlendirilmesi ile yukarıda belirtilen araştırma sonucuna göre birleşen dava hakkında bir karar verilmesi gerekirken, eksik incelemeyle yazılı şekilde hüküm kurulması usul ve yasaya aykırı olmuş, bozmayı gerektirmiştir.