Yargıtay 23. Hukuk Dairesi E.2014/4786 K.2014/4355

Taraflar arasındaki tazminat davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davacılar vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

-K A R A R-

Davacılar vekili, müvekkillerinin davalı yüklenicilerden daire satın aldıklarını, dairelerin oturma ruhsatları alındıktan sonra teslim edilmesi gerektiğini, ancak davalıların bu yükümlülüklerini yerine getirmediklerini, davalılardan D..

K.. tarafından bir kısım ödeme yapıldığını, ancak apartman yönetimince oturma ruhsatının alınması için 10.437,00 TL masraf yapıldığını, zamanında oturma ruhsatı alınmadığı için apartman tarafından konut tarifesinden ödenmesi gereken su bedelinin inşaat tarifesinden ödendiğinden 9.143,41 TL fazla bedel ödendiğini, ayrıca apartmanın yapımı aşamasında ortak kullanım alanında bulunması gereken elektrik panosunun ticari depo içine yapıldığını, buranın şahsa ait olduğunu, sayaç okuma ve arıza gibi durumlarda sorun çıkacağını, su sorunun ortadan kaldırılması istenilmesine rağmen gereğinin yapılmadığını,

apartman yönetimi tarafından panonun uygun bir yere kaldırıldığını, bunun için de 713,98 TL masraf yaptıklarını ileri sürerek, fazlaya dair hakları saklı kalmak kaydı ile 20.293,00 TL'nin 2008 yılı Ekim ayından itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalılardan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı asıllar, 2006 yılında arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi gereği bina inşa ettiklerini, inşaatın vaktinden evvel teslim edildiğini, apartman sakinlerinin süre tamamlanmadan ve iskân alınmadan bu durumu kabul ederek binada oturmaya başladıklarını, su parasının yarısının apartman sakinlerince, yarısının ise kendileri tarafından ödeneceği konusunda karar aldıklarını, ödemeyi yaptıklarını, bu sebeple zarar bulunmadığını, ruhsatın da daha sonra alınmış olduğunu, elektrik panosunun sözleşmeye göre yapıldığını, apartman sakinlerince proje dışı bir yere aktarıldığını, iskân ve ruhsat paralarını yatırdıklarını ileri sürerek, davanın reddini talep etmişlerdir.

Mahkemece, iddia, savunma ve dosya kapsamına göre. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasası'nın 35. maddesinde yöneticinin görevlerinin gösterildiği, görevler arasında, kat malikleri kurulu kararının yerine getirilmesinin sayıldığı ve buna göre de apartman yöneticisi ya da yönetim kurulunun Yasa'nın tanıdığı yetkiler dahilinde dava açma hakkı bulunduğu,

kat malikleri kurulu kararı ile yetki verilmiş ise yöneticinin sadece Yasa hükmünden kaynaklanan davaları açabileceği, yüklenicinin yapımını yüklendiği inşaattaki ayıplı ve eksik işlerin giderilmesi için yüklenici hakkında dava açılmasını sağlamak amacıyla görevlendirilen yönetici ya da yönetim kuruluna kat maliklerinin temsil yetkisi vermiş sayılacaklarının kabulünün mümkün bulunmadığı zira, temsil olunan kimsenin hukuksal işlemden doğan temsil yetkisini her zaman daraltabileceği ya da kaldırabileceği, diğer yandan, 634 sayılı Yasa ile yönetim kuruluna verilen görev ve yetkiler arasında bu davanın açılmasının bulunmadığı,

davacıların davada aktif husumet ehliyeti olmadığı gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir.

Karar, davacılar vekili tarafından temyiz edilmiştir. 1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle gerektirici sebeplere, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, davacılar vekilinin temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

2-634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasası'nın 35. maddesinde yöneticinin görevleri gösterilmiş ve bu maddenin 1. fıkrasında kat malikleri kurulu kararının yerine getirilmesi yöneticinin görevleri arasında sayılmıştır. Ancak, apartman yöneticisi ya da yönetim kurulunun ana bina yahut ortak yerler veya bağımsız bölümlerle ilgili olarak üçüncü kişilere karşı aktif dava ehliyeti bulunmadığından, 634 sayılı Yasa'nın tanıdığı yetkiler dahilinde dava açma hakkını kullanabilirler.

Kat malikleri kurulu kararı ile yetki verilmiş ise, yönetici sadece 634 sayılı Yasa hükmünden kaynaklanan davaları açabilir. Yüklenicinin yapımını yüklendiği inşaattaki ayıplı ve eksik işlerin giderilmesi için yüklenici hakkında dava açılmasını sağlamak amacıyla görevlendirilse dahi yönetici ya da yönetim kuruluna kat maliklerinin temsil yetkisi vermiş sayılacaklarının kabulüne hukuksal olanak yoktur.

Diğer yandan, açılan bu dava, apartman yönetim kuruluna 634 sayılı Yasa'yla verilen görev ve tanınan yetkiler dahilinde değildir. Bu yasal nedenlerle, apartman yönetiminin bu davada dava takip yetkisi bulunmamaktadır. Dava takip yetkisi HMK'nın 114/1-e bendi uyarınca dava şartı olup; mahkemece, yargılamanın her aşamasında kendiliğinden araştırılmalıdır.

Ancak bu şekilde açılan bir davada, yöneticinin aynı apartmanda arsa sahibi ve kat maliki bulunması ya da arsa sahibinden bağımsız bölüm satın alıp, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı kişisel hakları ayrıca temlik alması durumunda, çoğun içinde azın da bulunduğu ilkesinden hareketle, bina ve ortak alanlarındaki eksik iş ve ayıptan doğan zarardan yöneticinin arsa sahibi-kat maliki ya da kat maliki - temlik alan sıfatlarıyla arsa payı oranında dava açmakta hukuki yararı bulunduğunun kabulü gerekir.

Somut olayda ise; Dairemizin 06.02.2014 tarihli geri çevirme kararı üzerine getirtilen tapu kayıtlarından, Uydukent Sitesi Yönetimi adına dava açan davacıların kat maliki olmadıkları anlaşılmaktadır. Buna göre, mahkemece, davacıların dava takip yetkisi olmadığı gerekçesiyle HMK'nın 114/1-e ve 115/2. maddeleri uyarınca davanın usulden reddine karar verilmesi gerekirken, gerekçede ve hüküm fıkrasında husumet yönünden reddine ibarelerine yer verilmesi doğru olmamış ise de, hüküm sonucu itibariyle doğru olduğundan HUMK'nın 438/son maddesi uyarınca gerekçesinin kısmen değiştirilmesi ve ilave edilmesi, yapılan yanlışlığın düzeltilmesi yeniden yargılama yapılmasını gerektirmediğinden HUMK'nın 438/7. maddesi uyarınca aşağıda yazılı olduğu şekilde düzeltilerek onanması gerekmiştir.