Yargıtay 23. Hukuk Dairesi E.2014/5101 K.2015/7120

Taraflar arasındaki itirazın iptali davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde taraf vekillerince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

- KARAR -

Davacı vekili, davacının, Adabel Sitesi yöneticisi olduğunu, kat maliklerinin dava dışı kooperatifin arsa sahibi olduğu binadan yer satın aldıklarını, kooperatif ile davalılar arasında imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince, davalıların inşa ettiği binadaki asansörlerin arızalandığını, davalıların yüklenici olarak kusurlu olduklarını ileri sürerek, bu sebeple dava dışı üçüncü kişiye ödedikleri onarım bedelinin tahsiline yönelik yapılan icra takibine vaki itirazın iptali ile icra inkar tazminatının tahsilini talep ve dava etmiştir.

Davalılar vekili, davalıların kusurlu olmadığını savunarak, davanın reddini istemişlerdir.

Mahkemece, bilirkişi raporu ve tüm dosya kapsamından, sözleşme gereğince binayı inşa eden davalıların, asansörün elektronik kartlarının yanması nedeniyle sorumlu oldukları, davalıların daha önce temerrüde düşürülmedikleri gerekçesiyle, davanın kısmen kabulüne, karar verilmiştir.

Karar, taraf vekillerince temyiz edilmiştir.

1-Dava, ayıplı iş nedeniyle ortaya çıkan onarım bedelinin tahsili istemine ilişkindir.

634 sayılı Kat Mülkiyet Yasası'nın 35. maddesinde yöneticinin görevleri gösterilmiş ve bu maddenin 1. fıkrasında kat malikleri kurulu kararının yerine getirilmesi yöneticinin görevleri arasında sayılmıştır. Ancak, apartman yöneticisi ya da yönetim kurulunun ana bina yahut ortak yerler veya bağımsız bölümlerle ilgili olarak üçüncü kişilere karşı aktif dava ehliyeti bulunmadığından, 634 sayılı Yasa'nın tanıdığı yetkiler dahilinde dava açma hakkını kullanabilirler.

Kat malikleri kurulu kararı ile yetki verilmiş ise, yönetici sadece 634 sayılı Yasa hükmünden kaynaklanan davaları açabilir. Yüklenicinin yapımını yüklendiği inşaattaki ayıplı ve eksik işlerin giderilmesi için yüklenici hakkında dava açılmasını sağlamak amacıyla görevlendirilse dahi yönetici ya da yönetim kuruluna kat maliklerinin temsil yetkisi vermiş sayılacaklarının kabulüne hukuksal olanak yoktur.

Diğer yandan, açılan bu dava, apartman yönetim kuruluna 634 sayılı Yasa'yla verilen görev ve tanınan yetkiler dahilinde değildir. Bu yasal nedenlerle, apartman yönetiminin bu davada dava takip yetkisi bulunmamaktadır. Dava takip yetkisi HMK'nın 114/1-e bendi uyarınca dava şartı olup; mahkemece, yargılamanın her aşamasında kendiliğinden araştırılmalıdır.

Ancak, bu şekilde açılan bir davada, yöneticinin aynı apartmanda arsa sahibi ve kat maliki bulunması ya da arsa sahibinden bağımsız bölüm satın alıp, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı kişisel hakları ayrıca temlik alması durumunda, çoğun içinde azın da bulunduğu ilkesinden hareketle, dava konusu edilen arardan yöneticinin arsa sahibi-kat maliki ya da kat maliki - temlik alan sıfatlarıyla arsa payı oranında dava açmakta hukuki yararı bulunduğunun kabulü gerekir.

Bu durumda mahkemece, davacı H....n aynı zamanda arsa sahibi veya kat maliki olup olmadığı, arsa sahibinden bağımsız bölüm satın alıp almadığı araştırılıp, şayet almış ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı kişisel hakları da ayrıca temlik almışsa, söz konusu zarardan dolayı arsa sahibi veya temlik alan sıfatıyla sözleşmedeki paylaşım oranında dava açmakta hukuki yararı bulunduğunun kabulü ile oluşacak uygun sonuç doğrultusunda karar vermek gerekirken, bu hususlar üzerinde durulmadan uyuşmazlığın esasına geçilmesi ve bu yönlerden, eksik incelemeye dayalı yazılı olduğu şekilde karar verilmesi doğru olmamıştır.

2-Bozma nedenine göre, taraf vekillerinin diğer temyiz itirazlarının incelenmesine gerek görülmemiştir.