Yargıtay 23. Hukuk Dairesi E.2014/7706 K.2014/5926

Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil davasının bozma kararına uyularak yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı asıl ve birleşen davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde asıl ve birleşen davada davacılar vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

-K A R A R-

Asıl davada davacılar vekili, müvekkilleri ile davalılar D.. K.. ve R..

E.. arasında 15.03.1996 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, yüklenici durumundaki anılan davalıların, temel atıp kat irtifakını kurduktan sonra, borçlu oldukları üçüncü kişilerin hacizleri ile müvekkilleri tarafından açılacak tapu iptali ve tescil davalarını engellemek amacıyla, bağımsız bölümleri diğer davalılara muvazaalı bir biçimde sattıklarını, inşaat halen bitirilmediği gibi, bitirilme ihtimalinin de bulunmadığını zira, temel atıldıktan sonra aradan çok uzun süre geçmiş olmasına rağmen hiçbir iş yapılmadığını, müvekkillerinin büyük maddi zarara uğradığını ileri sürerek,

366 ada 61 parsel sayılı taşınmazda davalılar adına olan kayıtların iptali ile taşınmazın müvekkilleri adına tescilini, şimdilik 1.000,00 TL maddi tazminatın davalı yükleniciler D.. K.. ve R.. E..'den tahsilini talep ve dava etmiştir.

Asıl davada, davalı yükleniciler D.. K.. ve R.. E.., parseli 15.03.1996 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile davacı arsa sahiplerinden aldıklarını, inşaatın temelini attıklarını, ancak piyasaya çok fazla borçları olması nedeniyle işi devam ettiremediklerini, hacizleri önlemek amacıyla bağımsız bölümleri anlaşmalı olarak diğer davalılara devrettiklerini, bu kapsamda 13 no'lu bağımsız bölümü de davalı M.. Ö..'ün muhasebecisi olan O.. O..'a devrettiklerini, yapılan satışların gerçek bir satış olmadığını diğer davalılara da bildirdiklerini ve karşılığında hiç bir bedel alınmadığını belirtilerek, davayı kabul etmişlerdir.

Asıl davada davalı M.. Ö.. vekili, müvekkilinin davalı yükleniciler ile iş ilişkisi içinde olmadığını, onları tanımadığını, aralarında muvazaalı bir işlem bulunmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

Mahkemece, asıl davada, davalı yükleniciler aleyhindeki tazminat isteminin tefrikine, davalılardan M.. Ö.. dışındaki diğer davalılara yönelik tapu iptal ve tescil istemlerinin kabülü ile, ilgili bağımsız bölümlerin davacılar adına tesciline, 13 No'lu bağımsız bölüm yönünden davanın reddine dair verilen karar, Yargıtay 15. Hukuk Dairesi'nin 26.10.2007 tarih ve 4899 E, 6639 K sayılı ilamıyla, kat irtifakı listesinde 13 numaralı olarak gösterilip halen davalı M..

Ö.. adına tescilli olan ve hakkındaki dava reddedilen bağımsız bölümün, arsa sahibinden yükleniciye, onun tarafından dava dışı O.. K..O.., onun tarafından da davalı M..

Ö..’e devredildiği, davacılar, yüklenicilerden itibaren devirlerin muvazaalı yapıldığını iddia ettiklerinden ve dava sonucunda verilecek hüküm hukuki haklarını etkileyeceğinden, yükleniciden itibaren tedavüle katılan tüm maliklerin davada taraf olarak yer alması gerektiği, bu durumda, mahkemece 13 no'lu bağımsız bölümün ilk tesisinden itibaren intikallerini de gösterir tapu kaydı celp edilip, davalı Memduh’a devir yapan O..

O.. ve davada taraf olmayan başka şahıslar varsa bunlar hakkında dava açmak üzere davacıya süre verilerek, açılacak davanın bu dava ile birleştirilip, taraf teşkili tamamlandıktan sonra davanın sonuçlandırılması gerektiği belirtilerek bozulmuştur.

Yargıtay bozma ilamı üzerine, açılan birleşen davada davacı vekili, 13 no'lu bağımsız bölümün devrinin muvazaalı olduğunu ileri sürerek, aradaki intikallerin muvazaalı ve karşılıksız olduğunun tespiti, davalılar adına olan satışların iptali ve davacılar adına tescilini talep ve dava etmiştir.

Birleşen davada davalı O.. O.., davaya cevap vermemiştir

Birleşen davada davalı İ.. K.., söz konusu bağımsız bölümün yükleniciler tarafından, alacaklılarından mal kaçırmak amacıyla, kendisine bedelsiz olarak devredildiğini, yine bu taşınmazın yüklenicilerin bilgisi ve talimatıyla ve onların deyimiyle mal karşılığı olarak diğer davalı Okan'a devrettiğini, bu devir esnasında herhangi bir ücret almadığını beyan etmiştir.

Mahkemece, iddia, savunma ve dosya kapsamına göre, 13 no'lu bağımsız bölümün, arsa sahibi davacılardan, davalı yüklenicilere, onlardan İ.. K..'a, İ.. K..'dan O.. O..'a, ondan da davalı M..

Ö..'e devredildiği, davalı Okan ile davalı Memduh arasında bir akrabalık ilişkisi bulunmadığı, taşınmazın, taraflar arasında kısa süreyle el değiştirmediği ve tapuda gösterilen satış bedelinin, gerçek değerinin altında olmadığı, tarafların ayrı yerlerde ikamet ettikleri, davalı Memduh'un bu taşınmazı devralırken kötüniyetli olduğuna dair dosya kapsamında herhangi bir delil bulunmadığı, tapu siciline güvenerek iyiniyetle mal iktisap eden davalının iyiniyetinin korunması gerektiği, davalının kötüniyetinin ispatlanamadığı gerekçesiyle, 13 no'lu bağımsız bölümün tapusunun iptaline yönelik talebin reddine karar verilmiştir.

Kararı, asıl ve birleşen davada davacılar vekili temyiz etmiştir.

Asıl ve birleşen dava, davacı arsa sahipleri ile davalı yükleniciler Dursun ve R.. E.. arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözlşemesi gereği yükleniciye verildiği iddia edilen taşınmazların tapu kayıtlarının iptali ve tesciline ilişkindir.

Kural olarak, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri karşılıklı edimleri içeren, iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdir. Sözleşmenin taraflarından arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek, yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde de edimi karşılığı yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmekle yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin bedele, başka bir anlatımla sözleşmede kararlaştırılan tapu payı veya bağımsız bölümlere hak kazanabilmesi için inşaatı sözleşme ve ekleri ile tasdikli proje ve inşaat ruhsatı ile kamu düzeninden olan imar mevzuatı ve bu doğrultuda çıkartılan Deprem Yönetmeliği hükümlerine uygun olarak tamamlayıp, arsa sahiplerine teslim etmesi gerekir.

Öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) sözleşme ve eklerine, tasdikli projesine, imara, fen ve tekniğine uygun biçimde yerine getirip getirmediğinin, açıklığa kavuşturulması gerekmektedir. Yüklenicinin kendisine devredilen paya hak kazanabilmesi için edimini yerine getirmesi gerekir, edimi ise binayı imal ve teslimdir. Yüklenici edimini yerine getirmediği takdirde arsa sahibine sözleşmenin feshi ve tapunun iptalini isteyebilme hakkı doğar.

Hemen belirtmek gerekir ki, yüklenicinin hakkını temellük eden üçüncü kişi, onun halefi olacağından selefinin haiz olduğu hakkı arsa sahibine karşı ileri sürülebilir. Öte yandan, arsa sahibi de, yüklenici sözleşmeden doğan edimini yerine getirmediği takdirde sözleşmenin feshi ile üçüncü kişi üzerine oluşan tapunun iptalini isteyebilir.

Diğer bir deyişle üçüncü kişinin mülkiyet hakkının doğabilmesi için kendisine pay devreden yüklenicinin edimini yerine getirmesi ve mülkiyete hak kazanması gerekir.

Aksi halde, yüklenici ve ondan pay alan üçüncü kişi üzerine yazılan tapu kaydı illiyetten yoksun hale gelir ve yapılan işlem yolsuz tescil durumuna düşer.

Kural olarak tapu intikallerinde huzur ve güveni korumak toplum düzenini sağlamak için tapu sicilindeki kayda dayanarak iyiniyetli taşınmaz iktisap eden bu tür kişiler TMK'nın 1023. maddesinin koruyuculuğu altına alınmış, bir bakıma esas hak sahibine karşı tercih edilmiş, dayandıkları tapu kayıtları geçersiz olsa dahi iktisapları geçerli sayılmıştır.

Ne var ki, söz konusu kişinin gerçekten iyiniyetli olması sözleşme yaptığı tapu malikinin gerçek hak sahibi olduğuna inanması kendisinden beklenen özeni göstermesine rağmen gerçek hak sahibi olmadığını, tapu sicilinde yolsuzluk bulunduğunu bilmesinin imkânsız olması gerekir.

Nitekim, bu görüşten hareketle kötüniyet iddiasının def’i değil itiraz olduğu, her zaman ileri sürülebileceği, mahkemece re'sen nazara alınacağı gerek 08.10.1991 tarih 1990/4 Esas 1991/13 Karar sayılı inançları birleştirme kararında ve gerekse bilimsel görüşlerde ortaklaşa kabul edilmiştir. Oysa, davalıların henüz inşaatına başlanmamış binadan bağımsız bölüm edinmeyi amaçladığı, bunun için de bağımsız bölümle bağlantılı, arsa payı aldığı anlaşılmaktadır.

Araya dava dışı üçüncü kişi girse dahi alıcı, arsanın gerçekte, yükleniciye ait olmadığını, arsa payı karşılığı ona bu payın verildiğini, yüklenicinin edimini yerine getirmemesi halinde kendisine bırakılan bağımsız bölümler ve arsa paylarında hakkının doğmayacağını bilmekte ve dolayısı ile arsa maliki tarafından arsa payının iptal edileceği riskini göze alarak tapuyu devralmaktadır. Diğer bir deyişle, yapılacak bağımsız bölüme bağlı olarak arsa payı aldığının bilincindedir.

Yükleniciye devredilen pay, avans niteliğinde olduğundan yüklenicinin edimini yerine getirmediği durumlarda ondan pay devralan üçüncü kişilerin hak sahibi olmaları mümkün değildir.

Böyle bir durumda üçüncü kişilerin Türk Medeni Kanunu'nun 1023. maddesindeki iyiniyet kuralından faydalanmalarının mümkün olmadığı, yüklenici edimini tam ve yasal olarak yerine getirmediğinden aynı Yasa'nın 1024. maddesine göre yükleniciden pay satın alan kişilerin bu alımlarının korunmasının mümkün değildir.

Öte yandan, davacı tarafça dönme ya da fesihten bahsedilmeksizin sadece tapu iptal ve tescil istenilmiş ise bu talebin sözleşmeden dönme ya da fesih istemine de içerdiği uygulamada kabul edilmektedir.

Bu durumda mahkemece, taraflar arasındaki 15.03.1996 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshine ve 13 no'lu bağımsız bölüme ilişkin tapu kaydının iptali ile davacı arsa sahipleri adına tesciline karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde yanılgılı gerekçeyle karar verilmesi doğru olmamıştır.

2-Harç yatırılarak açılmış davalar, daha sonra birleştirilseler de esas itibariyle bağımsızlıklarını korurlar. Mahkemece, asıl ve birleşen dava yönünden ayrı ayrı karar verilmesi, yargılama giderleri harç ve vekalet ücreti ile ilgili ayrı ayrı hüküm kurulması gerekirken, gerekçede ve hüküm fıkrasında birleşen davaya yer verilmemesi doğru olmamıştır.