Yargıtay 23. Hukuk Dairesi E.2014/9005 K.2016/320

Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davalı vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

- KARAR -

Davacı vekili, müvekkili yüklenici ile davalının da arsa sahibi olduğu hissedarlar arasında ...

Noterliği'nin 22.06.2007 tarih ve 17269 yevmiye no'lu düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin imzalandığını, sözleşmeye göre 1. normal kat sol cephedeki 5 no'lu bağımsız bölümün müvekkili yükleniciye isabet ettiğini, müvekkilinin inşaatı sözleşmede belirlenen şartlarda ve sürede tamamlayarak teslim ettiğini, 2009 yılı sonu itibariyle bağımsız bölümlerde oturulmakta olduğunu, davaya konu 5 no'lu bağımsız bölümün 1/2 oranında hissedarı olan davalının eşinin dairenin bir kısım tapusunu müvekkiline vermesine rağmen davalının kendi hissesi için tapu ferağına yanaşmadığını,

bu konuda gönderilen ihtarın da semeresiz kaldığını, ayrıca sözleşmenin 6. maddesi uyarınca taraflardan biri sözleşmeyi ihlâl ettiği takdirde kusurlu olan tarafın diğer tarafa sözleşmede yazılı arsanın emlak beyan değeri kadar para ile yüklenici tarafın o ana kadar yaptığı belgeli masrafların 3 katı kadar parayı kanuni faizleri ile birlikte cezai şart olarak ödemeyi kabul ve taahhüt ettiğini ileri sürerek, 5 no'lu bağımsız bölümün davalı üzerine olan 1/2 payının iptali ile müvekkili üzerine tescilini ve şimdilik 5.000,00 TL cezai şartın davalıdan tahsilini talep ve dava etmiş.

26.11.2012 tarihli dilekçesi ile, davaya konu 5 no'lu bağımsız bölümün davalı adına olan payının 67/100 şeklinde olduğunu, oranlama hatası sonucu dava dilekçesinde oluşan yanlışlığı, dava konusu 5 no'lu bağımsız bölümün davalı adına olan 67/100 payının iptali ile müvekkili adına tesciline şeklinde düzelttiklerini belirtmiştir.

Davalı vekili, sözleşmenin "Satış Yetkisi" başlıklı 11.maddesine göre, normal kat betonu atıldığında bir daire, betonarme bitiminde bir daire, sıva işleri bittiğinde bir daire, binanın çevre düzenlemesi ve ince işleri bittiğinde bir daire, binanın iskân ruhsatı alındığında son bir dairenin satış yetkisinin verileceğinin kararlaştırıldığını, davacı yüklenicinin müvekkiline ait daireleri eksik bıraktığını, binanın çevre düzenlemesinin yapılmadığını, iskân raporunun alınmadığını, buna rağmen hak ettiğinden daha fazla daire satış yetkisi aldığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

Mahkemece, iddia, savunma, benimsenen bilirkişi raporu ve tüm dosya kapsamına göre; binanın yapı kullanma izni dışında tamamlandığı, 3194 sayılı İmar Yasası'nın 5940 sayılı Yasa ile değişik 28.maddesi çerçevesinde SGK ve vergi prim borçları ödenmeksizin iskân ruhsatının alınabileceği, sözleşme gereği davacı yükleniciye tahsis edilen 1 no'lu dairenin rayiç değerinin 115.000,00 TL, 1/2 payının değerinin ise 57.500,00 TL olduğu, bu bedelin iskân masraflarını karşıladığı bu nedenle dava konusu 5 no'lu dairenin 67/100 hissesinin davacı adına tapuya tescilinin mümkün hale geldiği,

davacının henüz iskân ruhsatını almamış ve bu nedenle edimlerini tümüyle yerine getirmemiş olduğu, dava konusu 5 no'lu bağımsız bölümün satış yetkisinin verilmemiş olmasının gecikmeye neden olan kusur olarak nitelendirilemeyeceği, bu dairenin satış yetkisinin verilip verilemeyeceği konusunda inşaatın seviyesi ve iskân borç durumunun yargılama suretiyle belirlendiği, dava öncesinde davacının davalıya bu konuda ispatlayıcı nitelikteki belgeleri sunduğuna veya iskâna hazır hale geldiğini gösteren kanıtlara dosyada rastlanmadığı,

bu nedenle davacının cezai şart ile ilgili talebinin yerinde olmadığı gerekçesiyle, davanın kısmen kabulü ile dava konusu 5 no'lu bağımsız bölümün davalı adına kayıtlı tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline, davacının cezai şart talebinin reddine karar verilmiştir.

Kararı, davalı vekili temyiz etmiştir.

1-Davacı, taraflar arasında düzenlenmiş olan, 22.06.2007 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereği, yüklendiği tüm yükümlülükleri yerine getirdiğini ileri sürerek, kendisine aidiyeti çekişme konusu bulunmayan 5 no'lu bağımsız bölümün davalı üzerine kayıtlı olan 67/100 hissesinin tapusunun adına tescilini talep etmiştir.

Ne var ki, dava konusu hisse, arsa sahiplerinin yükleniciye devretmesi gereken son bağımsız bölümün hissesi olup, sözleşmenin tarafı olan tüm arsa sahiplerinin teminatını oluşturduğundan, sadece davalının tapu kaydına dayalı olarak açılan davanın bu haliyle sonuçlandırılması mümkün değildir. Yüklenicinin sözleşmeden kaynaklanan tüm edimleri, tüm arsa sahipleri bakımından yerine getirilmeden, son bağımsız bölümün hissesi yüklenici adına tescil edilmemelidir.

Bu itibarla, bu davanın sonucu diğer arsa sahiplerinin hukukunu da etkileyecektir. Zira, diğer arsa sahiplerinin taraf olmadığı bir davada verilen kararın onlara karşı infaz edilmesi olanağı bulunmamaktadır. Davada taraf olmayanın durumu tartışılarak onun leh veya aleyhinde bir karar verilemez.

Sözleşmenin tarafı olan diğer arsa sahiplerine karşı dava açması için davacı yüklenici vekiline kesin süre verilmesi, süresinde dava açtığında eldeki dava ile birleştirildikten sonra tarafların iddia, savunma ve delilleri tekrar değerlendirilerek, sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, bu yönün gözden kaçırılması doğru olmamıştır.

2-Bozma nedenine göre, davalı vekilinin temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine gerek görülmemiştir.