Yargıtay 23. Hukuk Dairesi E.2014/923 K.2014/3898

Taraflar arasındaki asıl ve karşı alacak davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı asıl davanın kabulüne, karşı davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde asıl davada davalı-karşı davada davacı kooperatif vekilince duruşmalı olarak temyiz edilmesi üzerine ilgililere çağrı kağıdı gönderilmişti. Belli günde asıl davada davalı-karşı davada davacı Av. O.. G.. ile asıl davada davacı-karşı davada davalılar vekili Av. T.. A..'ın gelmiş olmalarıyla duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlenildikten ve temyiz dilekçesinin süresinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

-K A R A R-

Asıl davada davacı-karşı davada davalılar vekili, müvekkilleri ile davalı yüklenici arasında, müvekkillerin de paydaş olduğu taşınmaz üzerinde yapılacak inşaattan iki dairenin müvekkillerine verilmesi konusunda 09.04.2009 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini, yüklenicinin sözleşmeye ekli projeye aykırı uygulama projesi yaparak müvekkillerine ait dairelerin, değerinin düşmesine neden olduğunu, sözleşme uyarınca yapılacak fazla inşaatın %33 ünün arsa sahiplerine ait olması gerekirken fazla yapılan imalattan paylarına isabet eden miktarın verilmediğini,

sözleşme uyarınca müvekkillerinin 14/82 pay sahibi olduğu 6 no'lu dairenin satılmasına rağmen bedelinin verilmediğini, sözleşmeye aykırı kusurlu imalat yapıldığını ileri sürerek, ıslahla 60.000,00.

TL değer kaybı, 2.000,00 TL sözleşmeye aykırı kusurlu iş, 90.719,31 TL ilave yapılan kat ve 21.058,54 TL sözleşme gereği davacılara verilen 6 nolu dairenin 14/82 payı için olmak üzere toplam 174.777,85 TL'sinin faiziyle birlikte tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiş, karşı davanın reddini istemiştir.

Asıl davada davalı-karşı davada davacı yüklenici vekili, sözleşmede arsa sahiplerine 203,00 m² brüt alanlı daire verilmesi kararlaştırılmasına rağmen brüt 218,00 m² daire verildiğini, inşaa edilen dairenin avan projedeki daireden daha değerli olduğunu, sözleşme dışı ve daha kaliteli imalat yapıldığını, ilave kat yapılmadığını ileri sürerek, 22.000,00 TL'nin tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiş, asıl davanın reddini istemiştir.

Mahkemece, iddia, savunma, benimsenen bilirkişi raporu ve dosya kapsamına göre, asıl davanın kabulü ile 174.777,85 TL'nin temerrüt tarihi olan 31.12.2011 tarihinden itibaren yasal faiziyle birlikte davalı yükleniciden tahsiline, karşı davanın reddine karar verilmiştir.

Kararı, asıl davada davalı-karşı davada davacı yüklenici kooperatif vekili temyiz etmiştir.

1- Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle gerektirici sebeplere, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına ve özellikle ileri sürülen temyiz sebeplerine göre, asıl davada davalı-karşı davada davacı yüklenici vekilinin karşı davaya yönelik tüm, asıl davaya yönelik aşağıdaki bent kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

2- Davacı arsa sahipleri, taraflar arasında düzenlenen 09.04.2009 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin ekindeki avan projeye aykırı şekilde düzenlenen uygulama projesi ile kendilerine isabet eden dairelerin değerinde meydana gelen değer kaybını ve sözleşme uyarınca 14/82 payı davacılara ait olan taşınmazın yüklenici tarafından satıldığı için paylarına isabet eden miktarı ve yapılan ilave katın değerinden yine paylarına isabet eden tutarın tahsilini istemişlerdir.

Mahkemece, bilirkişi incelemesi yapılarak, sözleşmeye aykırı proje nedeniyle dairlerde oluşan değer kaybı, satılan paya ilişkin değer ve yapılan ilave katın %33 lük kısmının değeri belirlenmiş, ancak asıl davada davalı yüklenici vekilinin bilirkişi raporuna ilişkin itirazları ek raporda karşılanmadığı gibi, hükme esas alınan asıl ve ek raporda somut olayda uygulama yeri bulunmayan birim fiyatların uygulanması suretiyle hesaplama yapılması da doğru olmamıştır.

Anılan her üç istek kaleminin değeri, ilgili yapıların dava tarihindeki serbest piyasa rayiçlerine göre bilirkişi aracılığıyla denetime elverişli şekilde belirlenerek hüküm altına alınmalıdır.

Bu kapsamda, konusunda uzman bir bilirkişi veya bilirkişi kurulu oluşturularak; sözleşme uyarınca davacılara ait iken yüklenici tarafından satılan C blok 6. kat 6 nolu dairenin 14/82 payının ve sözleşme uyarınca davacılara ait olan iki dairenin sözleşme ekindeki projeye göre inşaa edilmesi halindeki rayiç değeri ile mevcut durumdaki rayiç değeri arasındaki farkın dava tarihindeki serbest piyasa rayiçlerine göre denetime elverişli ve davalı itirazlarını karşılayacak şekilde belirlendikten sonra bir karar verilmesi gerekir.

Bunun yanı sıra, yüklenici tarafından yapılan ilave kat nedeniyle 90.719,31 TL'inin tahsiline karar verilmiş ise de, yapılan inceleme hüküm kurmaya yeterli değildir. Taraflar arasındaki sözleşmenin 4. maddesinde, ilave kat yapılması halinde %33 payının arsa sahiplerine ait olacağı kararlaştırılmış olmakla, yapılan fazla imalat nedeniyle davacılara pay verilmesi ilke olarak doğrudur. Ancak, ilave katın değerinin belirlenmesinde yukarıda izah edildiği şekilde hata yapılmıştır.

Bu nedenle, sözleşme uyarınca yapılması gereken, dairenin dava tarihindeki serbest piyasa rayici ile çatı katı şeklinde yapılan son katın aynı tarihteki serbest piyasa rayicine göre değeri belirlenmeli, aradaki farkın %33 ünün arsa sahiplerinin tamamına ait olduğu gözetilmek suretiyle fazla imalatta arsalardaki tüm paydaşların hak sahibi olduğu ve davacıların ancak tapudaki payları oranında yararlanabileceği göz önüne alınarak bir karar verilmesi gerekirken, tüm istek kalemleri yönünden birim fiyatlara göre belirlenen değerin esas alınması,

arsada başka paydaşlar olmasına rağmen fazla imalat nedeniyle belirlenen miktarın tamamının davacılar yararına hüküm altına alınması doğru olmamış, izah edilen sebeplerle kararın bozulmasına karar vermek gerekmiştir.