Yargıtay 23. Hukuk Dairesi E.2015/10148 K.2017/3800

... Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün davacı vekilince duruşmalı olarak temyiz edilmesi üzerine ilgililere çağrı kağıdı gönderilmişti. Belli günde davacı vekili Avukat ... ile davalılar vekili Avukat ... ile davalı asıl ...'un gelmiş olmalarıyla duruşmaya başlanarak hazır bulunan davacı vekili ve davalı asıl ... ve davalılar vekilinin sözlü açıklamaları dinlenildikten ve temyiz dilekçesinin süresinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

- KARAR -

Davacı vekili, taraflar arasında 18.05.2009 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini, sözleşmede kararlaştırılan süre sona erdiği halde, davalı yüklenicinin edimlerini tam olarak yerine getirmediğini ileri sürerek, sözleşmenin geriye etkili olarak feshini ve sözleşme uyarınca, davalılara devredilen taşınmazların tapu kayıtlarının iptali ile müvekkili adına tescilini talep ve dava etmiştir.

Davalılar vekili, müvekkillerinin tüm edimlerini yerine getirdiklerini, teslimin davacıdan kaynaklanan nedenlerle geciktiğini savunarak, davanın reddini istemiştir.

Mahkemece, iddia, savunma, benimsenen bilirkişi raporu ve dosya kapsamına göre, işin %86,06 seviyesinde tamamlandığı, önceki yüklenici tarafından yapılan ruhsat ve projeye aykırı imalatlar, davacı arsa sahibi ile yine önceki yüklenici arasındaki ihtilaflar ve bölgede yaz aylarında uygulanan inşaat yasağı nedeniyle teslimin gecikmesinde, davalı yüklenicilere atfı kâbil bir kusur bulunmadığı gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir.

Kararı, davacı vekili temyiz etmiştir.

Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi ile tapu iptal ve tescil istemlerine ilişkindir.

Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin kendi kusuruyla işi muayyen bir zamanda bitirmeyerek temerrüde düşmesi nedeniyle iş sahibi tarafından sözleşmenin feshi halinde, uyuşmazlığın kural olarak dava tarihinde yürürlükte bulunan 818 sayılı Borçlar Kanunu'nun 106-108. maddeleri hükümleri çerçevesinde çözümlenmesi gerekekir.

Fesih akdî ilişkiyi ortadan kaldırmaya yönelik bozucu yenilik doğuran bir hak olup, fesih ile akdî ilişkinin geriye etkili sona ereceği kabul edilmekte ise de; inşaatın geldiği seviye itibariyle sözleşmenin geriye etkili feshinin adalet duygularını zedeleyeceği hallerde Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kurulu'nun 25.01.1984 gün 3/1 sayılı kararı uyarınca feshin ileriye etkili sonuç doğuracağı kabul edilmektedir.

Burada feshin geriye ve ileriye etkili olmasının sonuçları üzerinde durulmasında yarar vardır. Feshin geriye etkili olması durumunda, sözleşme hiç yapılmamış (yok) farz edilerek hüküm

../.. S.2.

doğuracağından taraflar karşılıklı olarak birbirlerine verdiklerini sebepsiz zenginleşme hükümlerince geri alabilir. Örneğin; avans niteliğinde bir miktar arsa payı devredilmiş ise arsa sahibince, yasaya uygun bir kısım imalât gerçekleşmiş ise yüklenici tarafça bunun bedeli de yüklenici tarafça istenebilir. Oysa ileriye etkili fesihte sonuç farklıdır. Burada arsa sahibi, yüklenicinin gerçekleştirdiği inşaat oranında arsa payını devretmekle yükümlü olmakla beraber yüklenicinin kusuru nedeniyle uğradığı zararların ödenmesini de ister. Ancak, gerek Dairemiz, gerekse Hukuk Genel Kurulu Kararlarında, akdin ileriye etkili feshedilebilmesi için inşaat seviyesinin %90 ve üzeri orana ulaşmış olması gerekir. .

Taraflar arasındaki 18.05.2009 tarihli sözleşmenin 3.1. maddesinde,....Mahkemesi'nin 2008/181 D. İş sayılı dosyasında tespit edilen işlerin yükleniciler tarafından tamamlanarak iskan ruhsatının alınacağı, 4. maddesinde ise işin sözleşmeden itibaren 90 iş günü içerisinde teslim edileceği kararlaştırılmış, ayrıca yüklenicilere 30 günlük ek süre verilmiştir. Bu itibarla işin en geç 2009 yılı Eylül ayı içerisinde teslimi gerekmekte olup, eldeki dava 03.06.2011 tarihinde açılmıştır.

İnşaatın yapıldığı bölgede yaz aylarında uygulanan inşaat yasağı ile ilgili olarak dosya arasında bulunan 06.03.2012 tarihli belediye yazısında, bitime yakın inşaatlarda çevreyi rahatsız etmeyecek şekilde inşaat izni verildiği belirtilmiş olup, sözleşmeye konu inşaatın da bitime yakın olduğu, kaldı ki, sözleşmeye göre işin teslimi gereken tarihten dava tarihine kadar uzunca bir süre geçtiği halde, inşaatın halen tamamlanmadığı anlaşılmıştır.

Diğer taraftan, hükme esas alınan bilirkişi raporunda, 4 ve 5 no'lu villalarda önceki yüklenici tarafından yapılan ruhsat ve projeye aykırı imalatlar ile 12 no'lu villanın tapu kaydındaki şerhin işin gecikmesine neden olduğu açıklanmış ise de, basiretli bir tacir gibi hareket etmesi gereken davalı yüklenicilerin sözleşmenin yapıldığı tarihi itibariyle 4 ve 5 no'lu villaların bu durumunu bildiğininin ya da bilmesi gerektiğinin kabulü gerekir.

Ayrıca, 12 no'lu villanın üçüncü kişilere devir ve temlikinin önlenmesi amacıyla tapu kaydına konulan ihtiyati tedbir şerhinin inşaat faaliyetine herhangi bir engel teşkil etmeyeceği de açıktır. Bu itibarla, teslimin gecikmesinde davalı yüklenicilere atfı kabil bir kusur bulunmadığı yönündeki mahkeme gerekçesinde isabet görülmemiştir.

Bu durumda, sözleşme ile kararlaştırılan işin ancak %86,06 oranındaki kısmının tamamlandığının tespit edilmiş olmasına ve az yukarıda açıklandığı üzere inşaatın geldiği bu seviye itibariyle, davacı arsa sahibinin sözleşmenin geriye etkili olarak feshi isteminde haklı bulunmasına göre, davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken, yanılgılı gerekçeyle reddine karar verilmesi doğru olmamış, kararın bu nedenle davacı yararına bozulması gerekirmiştir.