Yargıtay 23. Hukuk Dairesi E.2015/1711 K.2015/2171

Taraflar arasındaki tazminat davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davalılar vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

- KARAR -

Davacılar vekili, taraflar arasında yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca konutların öngörülen sürede tamamlanarak 01.09.2009 tarihinde müvekkillerine teslim edildiğini, dükkânların ise tapusu çıkarılmış olsa da, inşaat halinde iken müvekkillerine teslim edildiğini, altı yıl geçmiş olmasına rağmen sözleşmeye aykırı olarak konutların ve dükkânların iskânlarının alınmadığını, müvekkillerinin iskânı olmayan konutların kirasını düşük tutmak zorunda kaldıklarını, özellikle iskânları olmayan dükkanlara belediye işyeri ruhsatı vermediği için dükkânları kiraya veremediklerini, zarara uğradıklarını ileri sürerek,

sözleşme koşullarına uygun olarak davalıların konutların ve dükkânların iskâna hazır hale getirilip iskân alınması için icbarına, iskânların fiili imkânsızlık nedeniyle alınamaması halinde müvekkilleri açısından uygulanacak cezai şartların ve karşılanamayacak değer kaybından dolayı uğranılan maddi zararın tespitine, müvekkillerinin konutlarının ve dükkânlarının m²'leri dikkate alınarak 150 m² dükkana sahip olan müvekkilleri ... ve ... için ayrı ayrı 12.000,00'er TL,

100 m² dükkana sahip olan müvekkilleri ... ve ...için 10.000,00'er TL olmak üzere toplam 44.000,00 TL maddi tazminatın yasal faizi ile davalılardan tahsilini talep ve dava etmiştir.

Davalılar vekili, davacılara süresinden önce teslim edilen bağımsız bölümlerin ihtirazi kayıt konulmaksızın alındığını, sözleşmede iskân alınması için herhangi bir süre öngörülmediğinden temerrüt oluşmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

Mahkemece, iddia, savunma, dosya kapsamı ve benimsenen bilirkişi raporuna göre; taraflar arasındaki sözleşmenin özel şartlar bölümünün 3. maddesinde yer alan, bina bitirilip sigorta primleri ödenerek binanın hazır duruma getirilip iskân alma işlemlerinin yüklenici tarafından yapılacağı ve alınacağı hükmü gereğince, davacılara verilmesi gereken daire ve dükkânların iskân izinleri alınmış olarak teslim edilmesi gerektiği, fiili teslim yapıldığı belirtilmiş ise de, iskân izni alınmadan sırf inşaatın teslim edilmesinin hukuki olarak teslim şeklinde değerlendirilemeyeceğinden davalı tarafın, inşaatı zamanında teslim ettiğinin kabul edilemeyeceği,

davacıların teslim edilmeyen dükkânlar nedeniyle kira kaybı talep edebilecekleri, 24.04.2013 tarihli ilk bilirkişi raporunda dükkânların kiraya verilememesinin tek nedeninin iskân izninin bulunmaması olmayıp, caddenin yapılaşma aşamasında olması, etrafında boş parsellerin ve yapılaşmış parsellerin bulunması, hali hazır durum itibariyle caddede ticari canlılığının olmamasının da %70 oranında dükkânların kiraya verilmesini engellediği belirtilmiş ise de, hukuki ve gerçek anlamda teslim söz konusu olmadığından,

davacıların dükkânların kira kaybı nedeniyle uğradıkları zararın tamamını isteyebilecekleri, ancak Belediye Başkanlığı yazı cevabında, dava konusu taşınmaz üzerinde bulunan yapının onaylı ruhsat eki projesine aykırılıklar tespit edildiği, mevcut haliyle tadilat ruhsatı alamayacağı, dolayısıyla yapı kullanma izni verilemeyeceği belirtilmiş olup, dava konusu konutların mevcut hali ile yasal durumda olmadıkları, bu nedenle iskân izni olması halinde satış bedeli ile iskân izni olmadan satış bedeli arasındaki farkın davacı tarafça talep .../...

S.2

edilemeyeceği gerekçesiyle, davanın kısmen kabulü ile davacıların konutlar yönünden olan taleplerinin reddine, davacılar ... ve Refiye Bayraktar için ayrı ayrı 12.000,00'er TL, davacılar ... ve... İleri için ayrı ayrı 10.000,00'er TL tazminatın yasal faiziyle birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmiştir.

Kararı, davalılar vekili temyiz etmiştir.

1-Taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin “başlıklı bölümünün 1. maddesi “İnşaatın başlama ve bitiş süresi inşaat ruhsatı alınmasından sonra 24 aydır.” hükmünü, 3. maddesi ise “Bina bitirilip sigorta primleri ödenerek bina hazır duruma getirilecek, iskân alma işlemleri yüklenici tarafından yapılacak ve alınacaktır.” hükmünü içermekte olup, sözleşmede açıkça iskân alma yükümlülüğünün yükleniciye verilmiş olduğu anlaşılmaktadır.

Kaldı ki, sözleşmeyle iskân alma yükümlülüğü yükleniciye verilmeseydi dahi yüklenicinin projeye, imara, sözleşmeye, fen ve sanat kurallarına uygun yapıp kullanım izin belgesi almaya hazır olarak binayı teslimi üstlendiğinin kabulü gerekir.

Bu açıklamalara ve dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle gerektirici sebeplere, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, davalılar vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

2-Dava, taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı tazminatın tahsili istemine ilişkindir.

Davacılar vekilince, yapılara iskân izni alınmaması sebebiyle müvekkillerinin dükkânları kiraya veremedikleri, daireleri ise düşük bedelle satmak zorunda kaldıkları ileri sürülerek, davacılar ... ve...için ayrı ayrı 12.000,00'er TL, ... ve Şevkiye İleri için 10.000,00' er TL maddi tazminat istenmiş olup, bilirkişi kurulunca, dükkanların kiraya verilememesinin, %30 oranında iskân izninin alınamamasından; %70 oranında ise, dükkanların bulunduğu çevrenin özelliklerinden kaynaklandığı görüşü bildirilmiştir.

Mahkemece, davacıların dairelere ilişkin değer kaybı isteminin reddedildiği açıklanarak sadece dükkânlar yönünden kira kaybına hükmedilmiştir. Davacılar tarafından talep edilen tazminat miktarının içinde hem dairelerin değer kaybı, hem de dükkânlara ilişkin kira kaybı mevcuttur.

Davacı tarafça sadece iskân alınamamasından kaynaklanan kira kaybı istendiğine göre, tarafların dayandığı maddi vakıa ile bağlı olan mahkemece taleple ve maddi vakıa ile bağlılık ilkesi gözetilerek, davacı taraftan istenilen bedelin ne kadarının dükkânlar, ne kadarının dairelere yönelik olduğu hususunda açıklama alındıktan sonra sadece dükkânlar için iskân izni alınamamasına dayalı kira kaybına ilişkin belirlenecek talep miktarının dikkate alınması gerekirken,

anılan ilkeye aykırı olarak davalıların dükkânların bulunduğu çevrenin özelliklerinden dolayı dükkânların kiraya verilememesiyle ilgili zararın da davalılardan tahsiline karar verilmesi, davanın tam kabul edilmesi ve tam kabule rağmen kısmen kabulü şeklinde hüküm kurulması doğru olmamıştır.