Yargıtay 23. Hukuk Dairesi E.2015/196 K.2016/1800

Taraflar arasındaki sözleşmenin feshi, tapu iptali ve tescil davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davalılar vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

- KARAR -

Davacı vekili, müvekkili ile davalı yüklenici ... Ltd.

Şti. arasında Konya 9. Noterliği'nin 06.10.2011 tarih ve 28768 yevmiye sayılı "Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi" imzalandığını, sözleşme ile 28964 ada 3 parsel sayılı taşınmazdaki müvekkili hissesinin % 55 oranındaki kısmının davalı yükleniciye devredileceği, yüklenici tarafından da inşaat ruhsatının alınmasıyla birlikte 24 ay içerisinde şartları sözleşmede belirtilen mükellefiyetlerin yerine getirileceğinin kararlaştırıldığını,

müvekkili tarafından hissenin tamamının avans pay şeklinde davalı yükleniciye devredilmesine rağmen davalı yüklenici tarafından inşaata hiç başlanılmadığını ve sözleşme ile belirlenen edimin yerine getirilmediğini, müvekkiline ait taşınmaz hissesini diğer davalı ...'a satış yoluyla devretmek suretiyle müvekkilinin zarara uğramasına sebebiyet verdiğini ileri sürerek, müvekkili ile yüklenici şirket arasında yapılan sözleşmenin feshini ve davalı ...'a devredilen hisseye ilişkin tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tescilini, bunun mümkün olmaması halinde devredilen hisse bedelinin davalılardan tahsilini talep ve dava etmiştir.

Davalı ... vekili, müvekkilinin tapu kaydına güven ilkesi gereğince taşınmazdan hisse satın aldığını savunarak, davanın reddini istemiştir. Diğer davalı ..... Ltd. Şti., davaya cevap vermemiştir.

Mahkemece iddia, savunma, benimsenen bilirkişi raporu ve tüm dosya kapsamına göre; davacı tarafından sözleşmeden bir gün sonra 07.10.2011 tarihinde sözleşme ile kararlaştırılan % 55 oranındaki taşınmaz hissesi yerine taşınmazdaki tüm hissesinin davalı yüklenici şirkete satış yoluyla devredildiği, sözleşmede açıkça belirtildiği üzere yapılan satış işleminin sözleşme kapsamında avans niteliğinde olduğu, sözleşme tarihi 06.10.2011 tarihinden, keşif tarihi olan 18.04.2014 tarihine kadar taşınmazda temel kazısı haricinde herhangi bir inşaat faaliyeti yapılmadığı, inşaat ruhsatının alındığına ilişkin de bilgi veya belge sunulmadığı,

06.10.2011 tarihinden dava tarihine kadar inşaata ilişkin yapı ruhsatının alınmaması ve keşif tarihine kadar taşınmazda herhangi bir inşaat faaliyetinin yapılmaması nedeniyle arsa maliki olan davacının sözleşmeyi feshetme hakkının bulunduğu, dava konusu taşınmazda 57 hissedar bulunduğu ve davalı ...'ın yüklenici şirketten bir kısım hisse satın aldığı, taşınmazın büyüklüğü, taşınmazdaki hissedarların sayısal çokluğu, hisse satışı yapan şirketin inşaat yapıp satma

faaliyeti içerisinde bulunması ve yapılan satışın hisse satışı olması dikkate alınarak, davalı ...'ın almış olduğu hissenin verildiğini, yüklenicinin sözleşmeden doğan edimlerini yerine getirmemesi halinde hakkın doğmayacağını bilmekte olduğunun ve dolayısıyla arsa maliki tarafından arsa payının iptal edileceği riskini göze alarak tapuyu devraldığının kabulü gerektiği, yüklenicinin sözleşme ile kararlaştırılan edimini yerine getirmediğinden taşınmazda mülkiyet hakkının oluşmayacağı,

buna bağlı olarak da yükleniciden pay satın alan üçüncü kişi olan davalının da mülkiyet hakkının doğmadığı ve yapılan satış ve devirlerin sebepten yoksun hale geldiği ve yolsuz tescil durumuna düştüğü, buna göre de davalının iyi niyet iddiasında bulunamayacağı gerekçesiyle, davanın kabulü ile Konya 9. Noterliğince tanzim edilmiş 06.10.2011 tarih ve 28768 yevmiye numaralı Düzenleme Şeklindeki Taşınmaz Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin feshine,

dava konusu 28964 ada 3 parsel sayılı 5.053,00 m2. miktarında ve arsa vasfındaki taşınmazın tamamı 5053 hisse kabul edilmek suretiyle ve davalı ... adına kayıtlı 498,56 m2. miktarındaki 37/375 hisse 499/5053 olarak belirlenerek bunun 103,17 m2. miktarındaki kısma isabet eden 103/5053 hissenin Halil oğlu ... adına olan tapu kaydının iptali ile davacı ... adına tapuya kayıt ve tesciline, bakiye 396/5053 hissesinin tapu maliki üzerinde bırakılmasına karar verilmiştir.

Kararı, davalılar ..... Ltd. Şti. vekilleri temyiz etmiştir.

1-a)Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle gerektirici sebeplere, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, davalı .... Ltd. Şti. vekilinin tüm, davalı ... vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

b)Dava, taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ve tapu iptali tescil istemine ilişkindir.

TMK'nın 692. maddesi gereğince, paylı taşınmaz malın özgülendiği amacın değiştirilmesi, korumanın veya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi olağanüstü tasarruflardan sayıldığından, aksi kararlaştırılmış olmadıkça, bütün paydaşların kabulüne bağlıdır. Öncelikle sözleşme konusu taşınmaz üzerine arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılabilmesi ve yapılan sözleşmenin paydaşları ve yükleniciyi bağlayıcı olması için tüm paydaşlarca ya da yetkili temsilcilerince sözleşmenin imzalanmış olması veya yapılan sözleşmeye "onay" verilmesi zorunludur.

Somut olayda, dava konusu arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine konu taşınmazın davacı ve sözleşmeyi imzalayan arsa malikleri dışında başka paydaşlarının da bulunduğu, davalı yüklenici tarafından taşınmazın tüm paydaşları ile sözleşme imzalandığı ya da sözleşmeye onay verdikleri hususunun savunulmadığı anlaşılmış olup, bu sebeple sözleşme geçersiz hale gelmiştir.

Bu durumda mahkemece, feshin ancak geçerli bir sözleşme için söz konusu olabileceği, bu şekilde açılmış bir davada “Çoğun içinde az da vardır.” kuralı gözetilerek, sözleşmenin geçersizliğinin tespitine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde hüküm kurulması doğru olmamış ise de, sonucu itibariyle doğru olan kararın, HUMK'nın 438/son maddesi gereğince gerekçesi değiştirilerek ve hüküm fıkrasında yapılan yanlışlığın giderilmesi, yeniden yargılamaya gereksinim göstermediğinden, hükmün HUMK'nın 438/7. maddesi uyarınca aşağıda yazılı olduğu şekilde düzeltilerek onanması gerekmiştir.

2-Davalı ...'ın tapu iptali ve tescil hükmüne yönelik temyiz itirazlarına gelince;

Dosya kapsamından, dava konusu 28964 ada 3 parsel sayılı taşınmazda davacının 49/2400 oranında hissedar olduğu, söz konusu hissenin, diğer hisse sahipleri ile birlikte 07.10.2011 tarih ve 32892 yevmiye sayılı resmi senet ile davalı .... Ltd.

Şti.'ye satış yapıldığı, anılan şirket tarafından da adına kayıtlı 77089163/242544000 hisseden 273194511704951/1246500930044800 hissesinin 02.12.2011 tarih ve 39173 yevmiye sayılı resmi senet ile davalı ...'a 30.000,00 TL bedel mukabili satış yoluyla devredildiği, tapu kaydı uyarınca davalı adına taşınmazda 37/375 hissenin (498,56 m²) kayıtlı olduğu, yüklenici şirketin taşınmaz tapu kayıt maliklerinden hisselerini satış yoluyla aldığı,

hisselerin bir kısmını davalıya sattığı, satıştan sonra da taşınmaz hisselerini satın almaya devam ettiği, kalan hisselerini ise son olarak 14.08.2012 tarihinde dava dışı ....'ya satış yoluyla devrettiği anlaşılmıştır.

Davalıya pay devri yapan yüklenici başka arsa maliklerinden aldığı payları tevhit ederek bir kısmını davalı ...'e devretmiş olup, davalı ...'in devraldığı pay içerisinde davacının payının hangi oranda bulunduğu hususunda, bilirkişi raporu denetime elverişli olmadığı gibi, yeterli açıklıkta değildir. Bu durumda mahkemece, tüm devirlere ilişkin akit tabloları getirtilip, davalının devraldığı tüm pay içerisinde davacının hissesine denk düşecek pay oranın belirlenmesi yönünden uzman bilirkişiden denetime elverişli, ayrıntılı, gerekçeli rapor alınıp sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, eksik incelemeye ve yanılgılı gerekçeye dayalı olarak yazılı şekilde hüküm kurulması doğru olmamıştır.