Yargıtay 23. Hukuk Dairesi E.2015/3121 K.2015/5367

Taraflar arasındaki tazminat davalarının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı asıl ve karşı davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde taraf vekillerince vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

- KARAR -

Davacı-karşı davalı vekili, müvekkili arsa maliki ile yüklenici arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ve ek sözleşme yapıldığını, yüklenicinin yükümlülüklerini yerine getirmediğini, inşaatta sözleşmeye aykırı, eksik ve hatalı imalat olduğunu, bunların mahkeme aracılığıyla tespit edildiğini ileri sürerek, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak üzere sözleşmeye aykırı işler sebebiyle 25.000,00 TL, daire ve dükkanların geç tesliminden dolayı 5.000,00 TL tazminat ve 70.000,00 TL cezai şart olmak üzere toplam 100.000,00 TL'nin tahsilini talep ve dava etmiş; karşı davadaki tazminat taleplerinin reddini istemiştir.

Davalı-karşı davacı vekili, teslim süresinin asıl sözleşme ile belirlendiğini, ilk sözleşmenin yapılmasından sonra davacının kat irtifakı gibi işlemler için 2006 yılında vekalet verdiğini, 19.09.2007 tarihinde de müvekkilini azlettiğini, müvekkilinin daire satamaması nedeniyle, finansman sıkıntıları yaşamaya başladığını, davacıya düşen daireler yapılıp teslim alındığı için davalı şirkete düşen tapuların verilmiş olduğunu, davacının teslim aldığı bir kısım daireleri satmış ve kiraya vermiş olduğundan bunlarla ilgili herhangi bir talepte bulunamayacağını savunarak, davanın reddini istemiş;

karşı dava dilekçesinde ise, müvekkilinin vekaletten azledilmesi ve hakkında olumsuz propaganda yapılması sonucu daire satışının engellenmesi nedeniyle fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla 5.000,00 TL cezai şart, dairelerin sözleşmede belirlenenden daha büyük yapılması ile daha kaliteli imalat yapılmasına dayalı şimdilik 5.000,00 TL ayrıca dairelerin vaktinden önce teslim edilmesi sebebiyle davacının yararlandığı kira bedeli olarak şimdilik 1.000,00 TL olmak üzere toplam 11.000,00 TL'nin tahsilini talep ve dava etmiştir.

Mahkemece, iddia, savunma ve dosya kapsamına göre; taraflar arasındaki 13.11.2006 tarihli sözleşme ve 17.07.2008 tarihli ek sözleşme gereğince davacı arsa sahibine teslim edilen dükkan ve dairelerdeki eksik ve kusurlu işlerin dava tarihi itibariyle bedelleri toplamının 100.176,76 TL olduğu,

dairelerin süresi içerisinde teslim edilmiş olması nedeniyle kira bedeli talep edilemeyeceği, ancak iskân ruhsatı olmadığı için kiraya verilemeyen E blok altındaki 1 adet dükkan için davacı arsa sahibi lehine 01.12.2009 tarihinden dava tarihine kadar 21.800,00 TL kira bedeli talep edilebileceği, taraflarca sözleşmenin 6. maddesine göre cezai şart talep etmiş ise de, cezai şartın sadece karşı tarafın sözleşmeden cayması ve işin yapılmasına veya ilerlemesine mani olması halinde geçerli olduğu, cezai şart taleplerinin yerinde olmadığı, yüklenicinin daha pahalı, sözleşmeden farklı ve daha kaliteli imalatına rastlanmadığı,

tazminat isteminin yerinde olmadığı, ancak arsa malikine verilen bazı dairelerin daha büyük olduğu, 59.257,90 TL talep edebileceği, erken teslim nedeniyle arsa malikinin elde ettiği gelire yönelik talebin yerinde olmadığı gerekçesiyle, asıl davanın kısmen kabulüne, taleple bağlı kalınarak eksik ve ayıplı işler bedeli olarak 25.000,00 TL ve gecikmeden dolayı kira kaybı nedeniyle 5.000,00 TL'nin tahsiline, cezai şart talebinin reddine; karşı davanın kısmen kabulüne taleple bağlı kalınarak 5.000,00 TL fazla imalat bedelinin tahsiline karar verilmiştir.

Karar, taraf vekillerince temyiz edilmiştir. 1) Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle gerektirici sebeplere, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, taraf vekillerinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

2) Asıl davada; dava konusu gecikme tazminatı talebi kapsamında, arsa malikine düşen E blokta yer alan işyeri yönünden, yapı kullanma ve çalışma ruhsatı alınmadan taşınmazın fiilen kullanılamayacağı ve bu belgelerin de alınmadığına işaret edilerek, teslimi gereken tarihten dava tarihine kadar olan dönem için gecikme tazminatı hesaplanarak hüküm altına alınmıştır. Ne var ki; yüklenici tarafından bu bölümün, arsa sahibince kiraya verilerek gelir elde edildiği savunulmuştur.

Yargıtay ve Dairemizin istikrarlı içtihatları uyarınca, arsa sahibinin bizzat veya diğer şekillerde tasarruf etmeye başladığı bağımsız bölümler için gecikme tazminatı talep etmesi mümkün değildir.

Somut uyuşmazlık açısından da az yukarda ifade edilen savunma üzerinde durularak, arsa sahibinin, eğer bu bölümün tasarrufuna bırakıldığı tarafların sunacakları delillerden anlaşıldığı takdirde, belirlenecek tarihe kadar gecikme tazminatı hesabı yapılması gerekirken, eksik inceleme ve hatalı değerlendirme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmamıştır.

Yine asıl davada; eksik ve ayıplı işlerin giderilme bedeli kabul edilerek hüküm altına alınmakla beraber, talebin esas itibariyle dava tarihinden önce yaptırılan tespite dayalı olduğu, buna göre değerlendirme yapan hükme esas alınan asıl ve ek bilirkişi raporlarında eksik ve hatalı değerlendirmeler bulunduğu görülmüştür.

Tespit raporunda, binaların dış cephe ısı yalıtımının yapılmadığı, F ve G blok oda ve mutfak pencerelerinin küçük yapıldığı, F ve G blok sığınak duvarlarının 75 cm taş duvar yapılacağı kararlaştırılmışken yığma tuğla yapıldığı belirtildiği halde bu hususlarda bilirkişi raporlarında herhangi bir değerlendirme yapılmamıştır.

E blok mimari projesinde elektrik pano ve hidrofor odası zeminlerinin mermer olmasına rağmen, fayans yapılmasının kullanım açısından fark yaratmayacağı belirtilmesi doğru olmamıştır. Aynı blokta mermer merdiven kırıklarının bulunduğu, yine dış cephede çatlaklar olduğu ileri sürülmesine rağmen yeterli şekilde değerlendirme yapılmadığı görülmüştür.

Yine, tespit raporunda E blok elektrik tesisatının yeterli olmadığı belirtilmiş ve bilirkişi ana raporunda ise bu konuda elektirik mühendisinden rapor alınması gerektiği belirtilmesine rağmen, hiçbir inceleme yapılmamıştır.

Ana ve ek sözleşmelerde merdiven ve balkon korkuluklarının krom-nikel yapılması öngörülmesine rağmen, E blokta alüminyum, F ve G bloklarda ise demirden yapıldığı tespit edilmiş ancak, F ve G bloklardan yükleniciye ait bağımsız bölümler bulunması nedeniyle hesabın buna göre yapılması gerektiğine dair savunma üzerinde de durulmamış, hüküm yerinde bu hususlarda bir değerlendirme yapılmamıştır.

Karşı davada ise yüklenici, arsa sahibinin bağımsız bölümlerini büyük yaptığını ileri sürerek bedelin tahsilini istemiş ve bilirkişi kurulu tarafından belirlenen bedel hüküm altına alınmışsa da.

Dairemizin kararlılık kazanmış uygulamasına göre, büyük veya fazla alan nedeniyle yüklenici yararına hüküm kurulabilmesi için bu tür bir imalatın sadece arsa sahibi yararına yapılmış olması gerekmekte olup, aynı büyümeden yüklenicinin kendi dairelerinde de bulunması halinde bu istemin reddi gerekir. Oysa mahkemece, bu talebin kabulüne karşın, belirtilen yönde bir inceleme yaptırılmadığı görülmektedir.

Değinilen hususlar dikkate alınmaksızın eksik inceleme ve yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmamış, bozmayı gerektirmiştir.