Yargıtay 23. Hukuk Dairesi E.2015/3400 K.2015/4746

Taraflar arasındaki alacak davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davacı vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

- KARAR -

Davacı vekili, davalılardan ... ile müvekkili arasında adi yazılı şekilde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, iş bu sözleşme ile hem müvekkilinin, hem de bitişik 8 nolu parselin sahibi ...in arsası birleştirilerek 334 ada 27 nolu parsel oluşturulduğunu, arsa sahiplerine dörder daire ile birer adet dükkan verilmesi hususunda anlaşıldığını, yüklenicinin bir kısım resmi kurumlar ve bankalar kaynaklı sıkıntıları olduğundan bahsetmesi ve isteği üzerine,

tapunun yüklenicinin kardeşi olan diğer davalı ...'a devrinin yapıldığını, ancak davalı ...'ın inşaatı tamamlamasına rağmen müvekkiline isabet eden bağımsız bölümlerin verilmediği gibi üçüncü kişilere de satışlarının yapılmaya başlandığını, TBK'nın 61. maddesi uyarınca davalıların haksız yere zenginleştiğini, yapının ruhsatının olmaması ve kat mülkiyetinin oluşturulmamış olması karşısında tescil talebinde bulunamadıkları ileri sürerek,

fazlaya ilişkin haklarının saklı tutulmak kaydıyla dört daire ve bir dükkan bedelinin tam olarak belirgin olmaması nedeniyle şimdilik 10.000,00 TL alacağın dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalılardan tahsilini talep ve dava etmiştir.

Davalı ... vekili, müvekkili ile davacının adi yazılı şekilde düzenlenmiş arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalamış iseler de her iki tarafın zımni şekilde bu sözleşmeden caydıklarını, her iki taraf bakımından da hukuken geçerli ve şartları yerine getirilen bir sözleşme sözkonusu olmadığından taşınmazın devrinin müvekkili adına yapılamadığını, davacı ve müvekkili ... arasında hukuki ilişki olmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

Diğer davalı, yargılamaya katılmamış, yazılı beyanda bulunmamıştır.

Mahkemece, iddia, savunma ve dosya kapsamına göre; davacının kendisine ait 334 ada 10 nolu parsel sayılı taşınmazı Tapu Müdürlüğü'nde yapılan usulüne uygun satış ile davalı ...'a sattığı, yapılan satış senedi incelendiğinde bedelin alıcıya ödendiği, davacının taşınmaz satımından ötürü herhangi bir alacağının bulunmadığı, davacının davalılar ile aralarında usulüne uygun olarak tanzim edilmiş bir arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi de bulunmadığı, dolayısıyla davalıların davacıya herhangi bir devir borcunun ya da devir yapılmamasına bağlı alacak borcunun olmadığı gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir.

Kararı, davacı vekili temyiz etmiştir.

Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca davacı arsa sahibine verilmesi gereken bağımsız bölümlerin değerinin tahsili istemine ilişkindir.

Dosya kapsamından dava dışı ...'e ait 334 ada 7 parsel ile davacının murisi ...'e ait 334 ada 10 parsel ile ilgili olarak davacı ile davalılardan ... arasında tarihsiz ve adi yazılı şekilde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiği, davacının murisine ait 334 ada 10 parselin, komşu 334 ada 7, 6 ve 2 parseller ile 31.12.2010 tarihinde tevhid edildiği, oluşan 334 ada 26 parselin daha sonra 334 ada 27 ve 28 parsellere ifraz edildiği, inşaatın 334 ada 27 parsel sayılı taşınmaz üzerine yapıldığı, davacının murisine ait payın 20.01.2011 tarihinde 1/2 pay olarak 334 ada 27 parselde davacı adına tescil edildiği, davacının 27.01.2011 tarihinde bu payını davalılardan ...'a tapuda satarak devrettiği anlaşılmıştır.

Dava tarihi itibariyle yürürlükte bulunan BK'nın 355. (TBK'nın 470. vd.) maddelerinde düzenlenen eser sözleşmesinin bir türü olan “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi”, iş sahibinin bir arsanın muayyen bir payının bedel olarak devri veya devri taahhüdü karşılığında, yüklenicinin bir inşa (yapı) eseri meydana getirmeyi taahhüt ettiği, iki tarafa borç yükleyen, ivazlı, çift tipli bir karma sözleşmedir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri bedel olarak taşınmaz mal mülkiyetinin geçirimi borcunu içerdiğinden, TMK'nın 706, dava tarihi itibariyle yürürlükte olan BK'nın 213, Tapu Kanunu'nun 26 ve Noterlik Kanunu'nun 60. maddeleri uyarınca taşınmaz devri yükümlülüğü getiren sözleşmelerin resmi şekilde yapılması zorunludur. 818 sayılı BK'nın 11. (TBK'nın 12.) maddesi uyarınca, kural olarak kanunun emrettiği şekle uyulmaksızın yapılan sözleşmeler ise geçersizdir.

Başka bir anlatımla, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin geçerliliği, bu sözleşmelerin noterde "düzenleme" şeklinde yapılmasına bağlıdır. Ne var ki, Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kurulu'nun 30.09.1988 tarih ve 1987/2 E., 1988/2 K. sayılı kararında da belirtildiği gibi, yükümlülükleri yerine getirilen sözleşmenin geçersizliğinin ileri sürülmesi iyiniyet kurallarına aykırı olacaktır.

Somut olayda, 334 ada 27 parsel üzerine yapılan inşaatla ilgili inşaat ruhsatı ve iskân ruhsatının davalılardan ... adına düzenlenmiş ve inşaatın bu şekilde bitirilmiş olduğu anlaşıldığından, artık davacı ile davalılardan ... arasında imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geçersiz olduğu ileri sürülemez.

Bahsi geçen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca, henüz işin başında yüklenicinin finansman ihtiyacını karşılamaya yardımcı olmak amacıyla yükleniciye ya da onun göstereceği kişiye taşınmazın/taşınmazların devredilmesi yükleniciye verilen avans niteliğinde, başka bir anlatımla kredi kullandırılması niteliğindedir. Yüklenici de arsa sahibince kendisine duyulan güvene karşı inşaatı zamanında tamamlayıp arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince borçlu bulunduğu arsa sahibine karşı edimlerini yerine getirmelidir.

Bu durumda mahkemece, 2009 yılında adi yazılı şekilde düzenlendiği ileri sürülen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca tapu devri yapıldığı ve bu devrin sözleşmedeki yüklenici ...'a verilen avans niteliğinde olduğu gözetilerek, sözleşmenin ayakta olduğunun kabulüyle uyuşmazlığın esası incelenip taraf delilleri değerlendirilip sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, eksik incelemeye ve yanılgılı gerekçeye dayalı olarak yazılı şekilde hüküm kurulması doğru olmamışdır.