Yargıtay 23. Hukuk Dairesi E.2015/4445 K.2015/6188

Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün davalı vekilince duruşmalı olarak temyiz edilmesi üzerine ilgililere çağrı kağıdı gönderilmişti. Belli günde davalı vekili Av. U.. ile davacılar vekili Av. N.. I.. gelmiş duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlenildikten ve temyiz dilekçesinin süresinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

- KARAR-

Davacı arsa sahipleri vekili, taraflar arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereği müvekkillerine ait arsa üzerinde 3 blok inşaat yapılıp arsa sahiplerine 8 daire verilmesi ve dairelerin 31.12.2012 tarihinde anahtar teslimi olarak teslim edilmesi gerektiğini, her üç blok için ruhsat alındığını, sözleşmede tapu devrinin ne zaman yapılacağı belirtilmediğinden 818 sayılı BK'nın 364.

(TBK 479.) maddesine göre yüklenici tarafından işin yapılıp eksiksiz olarak tesliminden sonra ferağ verilmesi gerekirken, inşaat süresi içinde taşınmazın 7/8 hissesini tapuda yüklenici şirkete devrettiklerini, yüklenici kooperatifin sözleşmeye göre A ve B blokları önemli ölçüde tamamlamasına rağmen, C blok inşaatına hiç başlamadığını, sözleşmenin bitimine bir gün kaldığından C blok inşaatının sözleşme gereği 31.12.2012 tarihinde tesliminin imkansız olması nedeniyle davalının temerrüde düştüğünü, A ve B bloklardaki bağımsız bölümlerin davalı tarafından haksız olarak üçüncü kişilere satılmakta olduğunu,

taleplere rağmen davacılara tamamlanan bloklardan dairelerin verilmediğini, davacılardan Ömer'in hissesi üzerindeki haczi kaldırma çabasında iken davalının kalan 1/8 hisse için ortaklığın giderilmesi davası açtığını, haczi kaldırma yükümlülüğünün yalnızca Ö..

F..'na ait olduğunu, sözleşme feshedilmediğinden davalının edimleri ifa etmesi gerektiğini ileri sürüp, 8 adet dairenin A ve B bloklardan tahsisi ile tapu iptali ve tescil kararı verilmesine muvafakat ettiklerini belirterek, Erzurum ili Tortum ilçesi Yeşildere Mah. 149 ada 12 parselde kayıtlı taşınmaz üzerine inşa edilen dairelerden sözleşmede kararlaştırılan katlarda yer alan 8 adet dairenin tapularının iptali ile davacılar adına tesciline, bunun mümkün olmaması halinde daire başına 80.000,00 TL olmak üzere toplam 640.000,00 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiştir.

Davalı yüklenici kooperatif vekili ise, sözleşme hükmüne göre müvekkilinin borcunun erteleyici şarta bağlı olup, sözleşme askıda olduğundan davacıların talepte bulunamayacağını, davacı Ö.. F..'na ait hisse üzerindeki İstanbul 14. İcra Müdürlüğü'nün haciz borcunun Ö..

F.. tarafından ödenip temiz olarak teslimi gerekirken taşınmazın kooperatife eksiksiz olarak devredilmemesi nedeniyle mağdur olup inşaatı tamamlayamadıklarını, bunun üzerine Tortum Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 2010/263 esas sayılı dosyası ile ortaklığın giderilmesi davası açarak Tortum Satış Memurluğu'nun 2011/1 sayılı dosyası ile 20.04.2012 tarihinde taşınmazı müvekkili kooperatifin satın aldığını, davacıların kusuru ile C blok hiç yapılmadığından tapu tescili istenemeyeceğini, davacıların diğer taleplerinin de yasal dayanağı bulunmadığını,

davalının A ve B bloktan istenen yerleri vermesi için de davacıların öncelikle kendi edimlerini yerine getirmeleri gerektiğini savunarak, davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

Mahkemece, tüm dosya kapsamı ve bilirkişi raporuna göre, sözleşmeye istinaden davacıların hisselerini davalıya devrettikleri, Tapu Müdürlüğü'nün yazısına göre 20/04/2012 tarihinde yapılan ihale ile Ö.. F..'nun hissesi üzerindeki tüm haciz ve rehinlerin kaldırılarak 03/05/2012 tarihinde davalıya satış işleminin gerçekleştiği, 21/08/2009 tarihinde her üç blok için inşaat ruhsatı alındığından davalının Ö..

F.. hissesindeki haczin kaldırılmadığını ileri sürerek işlerin geciktiğini veyahut erteleyici şart mahiyetinde olduğunu beyan etmesinin TMK'nın dürüstlük kuralına aykırılık oluşturduğu, nitekim söz konusu hissesinde haciz şerhinin düşülmediği, davalı adına da Ö..

F.. hissesinin 03/05/2014 tarihinde tescilinin yapıldığı, keşif tarihi itibariyle A ve B blokların tamamlandığı, C bloğun yapımına ise hiç başlanmadığı, dolayısıyla yüklenicinin işi sözleşme şartlarına uygun zamanda yapıp teslim etme borcunu yerine getirmediği gerekçeleriyle, davanın kabulü dava konusu B Blok 4.kat 18 ve 16 nolu, A blok zemin kat 4 nolu, 1. Kat 6 ve 7 nolu, 2.kat 8 ve 9 nolu, 5.kat 18 nolu bağımsız bölümlerin davalı SS.Müntaz Konut Yapı Kooperatifi adına olan tapu kaydının iptali ile davacılar K..

F.., Ö.. F.., Mukkaddes Uncuoğlu, F.. F.., F.. F.., A.. Ç.., C.. F.. ve B.. F.. adlarına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmiştir.

Karar yüklenici kooperatif vekilince temyiz edilmiştir. Dava, arsa sahiplerinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.

Taraflar arasında düzenlenen Tortum Noterliği'nin 21.07.2009 tarih ve 584 yevmiye sayılı düzenleme şeklinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile, davacılara ait Erzurum ili, Tortum ilçesi Yeşildere Mahallesi 149 ada 12 parsel sayılı taşınmaz üzerinde toplam 3 blokta bodrum ve 2 kat dükkan ve toplam 54 dairelik bina yapılması kararlaştırılmıştır.

Sözleşme gereği arsa sahiplerine A bloktan 2. kattan 2 adet ve 1.kattan 1 adet daire, B bloktan 6.kattan 2 daire, C bloktan 4. kattan 3 daire olmak üzere toplam 8 daire verilmesi, diğer dairelerin yükleniciye bırakılması, arsa sahiplerine ait dairelerin anahtar teslimi ve 31.12.2012 tarihinde teslim edilmesi kararlaştırılmış, sözleşmede kooperatif yetkililerince “... Ancak Ö.. F..'na ait hissenin üzerinde bulunan İstanbul 14. İcra Müdürlüğü'nce konulan haciz borcu Ö..

F.. tarafından ödenip temiz olarak tarafımıza teslim edilecektir. Daireleri onların isteklerine uygun olarak yapıp, teslim etmeyi, inşaatta istenilen malzeme kullanmayı, inşaatın tümünü tamamlamayı taahhüt ve bu şartlarla bana verilen hissenin ferağını almayı kabul ediyorum” demek suretiyle taahhütte bulunulmuştur.

Sözleşme uyarınca dava konusu taşınmaz üzerinde A, B ve C blokların yapımı kararlaştırılmasına rağmen, mahallinde yapılan incelemede A ve B bloklar üzerinde inşaat yapıldığı, ancak C blok üzerinde herhangi bir inşaatın bulunmadığı anlaşılmaktadır. Yine bilirkişi kurulunca düzenlenen raporda A ve B bloklar üzerinde 36 yerine 32 adet daire yapıldığı, dairelerin yapımı sırasında alınan inşaat ruhsatı ile fiili inşaat alanının farklı olduğu belirtilmiştir.

Bilirkişi raporundaki bu tespitlere rağmen mahkemece inşaat ruhsatı ile fiili inşaat alanı arasındaki farklılığın neden kaynaklandığı, inşaat ruhsatına ve imar mevzuatına aykırı bir imalat bulunup bulunmadığı araştırılmadığı gibi, belediyenin 20.05.2015 tarihli yazısında C blok inşaatının yapılma ihtimalinin bulunmadığı, dava konusu inşaatın komşu parsellere tecavüzlü olduğu belirtilmiştir.

3194 sayılı İmar Yasası uyarınca her türlü bina inşaatının yerel idarenin tasdikli projesine uygun yapılması zorunludur. Şayet inşaatta kısmen veya tamamen tasdikli projesine aykırı imalat var ise kaçak inşaat söz konusu olup, İmar Yasası kamu düzenine ilişkin olduğundan mahkemenin re'sen göz önünde bulundurması gerekir.

Bu durumda, mahkemece konusunda uzman yeni bir bilirkişi heyeti oluşturulup mahallinde keşif yapılarak, A ve B bloklarda bulunan inşaatlarda projeye aykırılık bulunup bulunmadığı, ayrıca komşu parsellere tecavüz olup olmadığı hususlarında ayrıntılı ve denetime elverişli rapor alınmalı, bilirkişi incelemesi sonucunda yüklenici tarafından yapılan inşaatta imar mevzuatına ve projeye aykırı, kaçak imalat bulunduğunun belirlenmesi halinde bağımsız bölümlerle ilgili tescil talebinde bulunulamayacağından, söz konusu aykırılığın projeye ve imar mevzuatına uygun hale getirilmesi mümkün değil ise davanın reddine;

aykırılık bulunmaması veya aykırılığın projeye ve imar mevzuatına uygun hale getirilmesinin mümkün olması halinde ise, sözleşmedeki oran dahilinde ve sebepsiz zenginleşmeye neden olmayacak şekilde, gerektiğinde ivaz karşılığında tescile karar verilmesi gerekmektedir.

Bu hususlar üzerinde durulmadan yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmamış, hükmün bu nedenlerle bozulması gerekmiştir.