Yargıtay 23. Hukuk Dairesi E.2015/500 K.2015/4886

Taraflar arasındaki tazminat davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde taraf vekillerince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

- KARAR -

Davacılar vekili, müvekkilleri ile davalı yüklenici şirket arasında 15.03.2007 tarihinde imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde, işin inşaat ruhsatının alınmasını takip eden ilk iş gününden itibaren 16 ay içerisinde teslim edileceğinin kararlaştırıldığını, aksi halde, davalının müvekkillerine düşen iki daire için aylık 500'er Euro ve zemindeki dükkanın %50'si için aylık 1.000 Euro kira tazminatı ödemeyi taahhüt ettiğini, binanın sözleşmede kararlaştırılan sürede tam ve eksiksiz olarak teslim edilmediğini,...

Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 2010/81 D.İş sayılı dosyasında yapılan delil tespitinde binadaki eksik ve ayıplı işlerin giderilmesi için gerekli bedelin toplam 83.780,00 TL olduğunun belirlendiğini, daireler için tespit tarihi olan 24.06.2010 tarihine kadar, dükkan için de dava tarihine kadar toplam 42.000,00 Euro gecikme tazminatı ödenmesi gerektiğini ileri sürerek, 83.780,00 TL eksik ve ayıplar işler bedeli, 84.000,00 TL (42.000,00 Euro) gecikme tazminatı olmak üzere toplam 167.780,00 TL'nin davalıdan tahsilini talep ve dava etmiş, ıslah yoluyla talebini 238.916,00 TL'ye yükseltmiştir.

Davalı vekili, dairelerin iskân ruhsatının 29.05.2009 tarihinde, dükkanın iskân ruhsatının ise 18.06.2009 tarihinde alındığını, tüm imalatların arsa sahiplerinin onayına sunularak yapıldığını, eksik ve ayıplı herhangi bir imalat bulunmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

Mahkemece, iddia, savunma, benimsenen bilirkişi raporu ve dosya kapsamına göre; taraflar arasındaki sözleşmede, işin süresinin inşaat ruhsatı alındığı tarihten itibaren 16 ay olarak kararlaştırıldığı, inşaatı ruhsatının 26.11.2007 tarihinde, iskân ruhsatının ise 29.05.2009 tarihinde alındığı, bağımsız bölümlerdeki eksiklikler kullanıma engel mahiyette olmadığından,

teslimin 69 gün geciktiği, bu durumda davacı arsa sahiplerinin daire ve dükkanlar için 11.115,90 TL gecikme tazminatı talep edebilecekleri, eksik ve ayıplı işlerin giderilmesi için gerekli bedelin de toplam 78.880,00 TL olduğu gerekçesiyle, 78.880,00 TL eksik ve ayıplı iş bedelinin ve 11.115,90 TL gecikme tazminatının dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline, fazlaya ilişkin istemlerin reddine karar verilmiştir.

Kararı, taraf vekilleri temyiz etmiştir. 1) Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle gerektirici sebeplere, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, taraf vekillerinin aşağıdaki bendlerin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazları yerinde görülmemiştir. 2)Davacılar vekilinin, dükkana ilişkin gecikme tazminatı talebi hakkında verilen hükme yönelik temyiz itirazları yönünden;

Taraflar arasındaki 15.03.2007 tarihli düzenleme şeklinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin "İşe Başlama ve İşin Bitirilmesi" başlıklı 2. maddesinin 1. paragrafında, inşaat süresinin, inşaat ruhsatının alınmasını takip eden ilk iş gününden itibaren 16 ay (480 takvim günü) olduğu kararlaştırılmış olup, dosya kapsamından,inşaat ruhsatının 26.11.2007 tarihinde alındığı, buna göre işin teslimi gereken tarihin 21.03.2009 tarihi olduğu, iskân ruhsatının 29.05.2009 tarihinde alındığı, dava konusu dükkanın kiraya verilmesi ya da satılması amacıyla davacılar tarafından emlakçı ile 15.01.2010 tarihinde sözleşmeler yapıldığı,

aynı tarihte internet yoluyla ilanlar verildiği, bilirkişi raporlarında dükkanın zemin kaplaması, boya badanası, tavan düzenlemesi, ısıtma, soğutma ve dekorasyon gibi işlerinin yapılmadığının tespit edildiği anlaşılmıştır.

Sözleşmenin yukarıda bahsi geçen maddesinin 2. paragrafında ise, yüklenicinin binayı anahtar teslimi, eksiksiz ve kusursuz olarak teslim edeceği, arsa sahiplerine ait bağımsız bölümlerin sözleşme ve eklerine uygun olarak ikmal edileceği, binanın bağımsız bölümlerin fiilen kullanılmasına ve kiraya verilmesine imkân verecek şekilde tamamlanmış olacağı düzenlenmiştir.

Gecikme tazminatı kural olarak sözleşmede kararlaştırılan teslim tarihinden, eserin eksiksiz ve ayıpsız olarak sözleşmeye uygun biçimde teslim edildiği tarihe kadar ya da iş sahibinin teslimden önce bağımsız bölümleri fiilen kullanmaya başladığı veya üçüncü kişiye kiraya verdiği ya da sattığı tarihe kadar istenebilir.

Bu durumda, mahkemece, davacı arsa sahiplerinin %50 hissesine sahip oldukları dükkan yönünden, işin teslimi gereken 21.03.2009 tarihi ile arsa sahiplerinin dükkanın anahtarlarını teslim aldıkları anlaşılan 15.01.2010 tarihine, dükkandaki eksik ve ayıplı işlerin giderilmesi için gereken makul süre eklenerek bulunacak tarih arasındaki süre için hesaplanacak gecikme tazminatının hüküm altına alınması gerekirken, dükkandaki eksik imalatların kiralayan kişi ya da kurumlarca kendi konseptlerine uygun olarak tamamlanacağı ve söz konusu eksiklerin dükkanın kiraya verilmesine engel teşkil etmeyeceği kabulünden hareketle, dükkan için de diğer bağımsız bölümler gibi iskân tarihine kadar gecikme tazminatı hesaplayan bilirkişi raporuna itibar edilerek hüküm kurulması doğru olmamıştır.

3) Davalı vekilinin eksik ve ayıplı imalat bedelleri ile ilgili kurulan hükme yönelik temyiz itirazlarına gelince;

Mahkemece, eksik ya da ayıplı olduğu tespit edilerek, bilirkişi tarafından hesaplanan bedellerine hükmedilen imalatlardan, çatı, posta kutusu, merdiven korkulukları, apartman giriş holü, asansör ve giriş kapıları holü, merdiven sahanlıkları, hidrofor, asansör, güvenlik kameraları gibi imalatların bina ortak alanlarına ilişkin olduğu anlaşılmaktadır.

Her paydaşın ortak alanlarda payı bulunduğundan, bu yerler üzerindeki eksik ve ayıplı işler bedelinden en fazla sözleşmedeki paylaşım oranına isabet eden miktar kadar talepte bulunabileceği gözetilmelidir.

Bu itibarla, mahkemece binanın ortak alanlarındaki eksik ve ayıplı işlerin bilirkişi raporunda belirlenen giderim bedelinden, sözleşmede kararlaştırılan paylaşım oranında hesaplanan kısmının tahsiline hükmedilmesi gerekirken, ortak yerlerdeki eksik ve ayıplı imalatların giderilme bedelinin tamamından davalı yüklenicinin sorumlu tutulması doğru olmamış, kararın bu yönden bozulması gerekmiştir.

Öte yandan, sözleşmenin 3. maddesinin son paragrafı. "Müteahhit kendisine ait olacak daireler ile toprak sahibine ait olan daireler arasında işçilik ve malzeme kalitesi açısından fark gözetmeyecek ve tüm dairelerde eşit kalitede malzeme ve işçilik kullanacaktır." hükmünü içermektedir.

Hükme esas alınan bilirkişi raporunda, davalı yüklenicinin kendisine isabet eden dairelere merkezi elektrik süpürgesi sistemi taktırdığı, sözleşmenin anılan bu hükmüne dayalı olarak, davacı arsa sahiplerine ait dairelerde de bu imalatın olması gerektiği sonucuna ulaşılmış ve bu sistem için hesaplanan 4.500,00 TL imalat bedeli mahkemece hüküm altına alınmıştır.

Oysaki, bahsi geçen sözleşme hükmünde, yükleniciye ait daireler ile arsa sahiplerine ait dairelerdeki imalatlarda, sadece işçilik ve malzeme kalitesi bakımından herhangi bir fark olmayacağı düzenlenmiş olup, bu hükme dayalı olarak yüklenicinin kendisine ait dairelere teknik şartname dışında fazladan yaptığı tüm imalatları arsa sahiplerinin dairelerine de yapması gerektiği sonucuna ulaşılamaz.

Ayrıca, sözleşmenin "Teknik Şartname ve İnşaat Mahal Listesi" başlıklı bölümlerinde, arsa sahiplerine ait dairelerde yapılması gereken imalatlar arasında merkezi süpürge sistemi sayılmamış olduğundan, mahkemece bu imalatın bedeline hükmedilmesi de isabetsiz olmuştur.