Yargıtay 23. Hukuk Dairesi E.2015/5876 K.2018/3987

Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davacı vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

- KARAR -

Davacı vekili, müvekkili kooperatif ile arsa sahipleri davalı ... ve dava dışı Şükrü Kaplan arasında 28.04.2000 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini, sözleşmeden kaynaklanan edimlerini yerine getirmiş olmasına rağmen, müvekkiline düşen dairelerin tapularının devredilmediğini ileri sürerek, 6,7,8,9 ve 10 nolu bağımsız bölümlerden 3 tanesinin müvekkiline ait olduğunun tespitini, tespit edilenlerin müvekkili adına tescilini talep ve dava etmiştir.

Davalılar, davanın reddini istemişlerdir.

Mahkemece, iddia, savunma, benimsenen bilirkişi raporu ve dosya kapsamına göre, 28.04.2000 tarihli sözleşmenin davacı kooperatif ile arsa sahipleri davalı ... ve dava dışı Şükrü Kaplan arasında düzenlendiği, sözleşme tarihinde sözleşmeye konu parselin, adı geçenler dışında da paydaşlarının bulunduğu, tüm paydaşların sözleşmede yer almadığı, bu haliyle TMKnın 692. ve 818 sayılı BKnın 20/1. (TBK 27/1.) maddesi hükümlerine ayrı olarak düzenlenen sözleşmenin geçersiz olduğu, geçersiz sözleşmeye dayalı olarak tapu iptal ve tescil isteminde bulunulamayacağı gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir.

Kararı, davacı vekili temyiz etmiştir.

1)Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir.

TMK'nın 692. maddesi uyarınca, paylı malın özgülendiği amacın değiştirilmesi, korumanın veya olağan şekilde kullanımın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi veya paylı malın tamamı üzerinde tasarruf işlemlerinin yapılması oybirliği ile aksi kararlaştırılmış olmadıkça, bütün paydaşların kabulüne bağlıdır. Öncelikle sözleşme konusu taşınmaz üzerine arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılabilmesi ve yapılan sözleşmenin paydaşları ve yükleniciyi bağlayıcı olması için tüm paydaşlarca ya da yetkili temsilcilerince sözleşmenin imzalanmış olması veya yapılan sözleşmeye "onay" verilmesi zorunludur.

Somut olayda, davacı yüklenici kooperatif ile davalı arsa sahibi ... ve dava dışı arsa sahibi Şükrü Kaplan arasında 28.04.2000 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlenmiştir. Sözleşmenin genel şartlar bölümünde, sözleşmenin 2047 ada 3 sayılı parseldeki A blok için yapıldığı, bu blokun daha önce başka bir yüklenici tarafından zemin kat betonu atılmış ve birinci kat kaba inşaat kalıbı yapılmış vaziyette terk edildiği, kalan işlerin yüklenici kooperatif tarafından tamamlanacağı belirtilmiştir.

Dosya kapsamında yer alan tapu kayıtlarından, sözleşme tarihi itibariyle, sözleşmeye konu parselde kat irtifakı tesis edildiği ve 2047 ada 3 sayılı parsel A blok 1, 2, 3, 4, 5, nolu bağımsız bölümlerin dava dışı Şükrü Kaplan, 6 nolu bağımsız bölümün davalı

Kaymak, 7 nolu bağımsız bölümün davalı ..., 8 nolu bağımsız bölümün davalı ... ve ..., 9 ve 10 nolu bağımsız bölümlerin davalı ... adlarına, aynı parselde bulunan B ve C bloktaki bağımsız bölümlerin ise dava dışı arsa sahipleri ....adlarına tescilli bulunduğu ve daha sonraki yıllarda üçüncü kişilere bağımsız bölüm satışları yapıldığı anlaşılmıştır. Sözleşmenin yapıldığı tarihte, adı geçen tüm bu kişiler A, B ve C bloklardaki bağımsız bölümlerin malikidirler.

Mahkemece, belirlendiği üzere TMKnın 692. maddesi gereğince, bu kişilerin tamamının imzasının bulunmaması nedeniyle, sözleşme başlangıçtan itibaren geçersiz ise de, diğer paydaşların sonradan onay vermesi ile sözleşme geçerli hale gelir. Bu onay açık olabileceği gibi zımni de olabilir.

Özellikle, yüklenici tarafından imal edilen konutların sözleşmede imzası bulunmayan diğer paydaşlar tarafından teslim alınması, üçüncü kişilere satılması, kiralanması gibi durumlarda, sözleşmede imzası bulunmayan paydaşların artık sözleşmeye onay verdiklerinin kabulü gerekir.

... Asliye Hukuk Mahkemesinin 2009/100 E. sayılı dosyasında alınan 20.12.2003 tarihli bilirkişi raporunda A blok inşaatın %92 seviyesinde olduğu tespit edilmiştir. Nitekim, davalı ...'da cevap dilekçesinde imalatın bu seviyede olduğunu beyan etmiştir.

Bu durumda, mahkemece, A, B ve C bloklara ilişkin imar işlem dosyaları getirtilip, mahallinde keşif ve bilirkişi incelemesi yapılarak, inşaatların seviyesi ve hali hazırda bu bloklarda ikamet edilip edilmediği tespit edilerek, sözleşmeye konu taşınmazın tüm malikleri adına bağımsız bölüm tahsisleri yapıldığı ve daha sonra bir kısmının üçüncü kişilere satıldığı da gözetilerek,

B ve C blok inşaatları davacı yüklenici kooperatif tarafından yapılmamış olsa da, bu bloklardaki bağımsız bölüm sahibi paydaşların, paydaşlar arasında fiilen oluşan bağımsız bölüm taksimini benimsemek ve uzun süre yüklenici kooperatif tarafından yapılan A bloktaki inşaata sessiz kalmak suretiyle dava konusu sözleşmeye zımnen onay verdikleri kabul edilip sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, eksik incelemeye dayalı olarak yazılı şekilde karar verilmesi bozmayı gerektirmiştir.

Öte yandan, davalılar ..., ... ve ... aleyhine açılan davadan feragat edilmiş olup, davacılar vekilinin vekaletnamesinde feragata yetkili olup olmadığı da incelenerek, adı geçen davalılar yönünden feragat nedeniyle davanın reddine karar verilmesi gerektiğinin gözetilmemesi de isabetsiz olmuştur. 2)Bozma nedenine göre, davacı vekilinin diğer temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine gerek görülmemiştir.