Yargıtay 23. Hukuk Dairesi E.2015/6469 K.2015/6022

Taraflar arasındaki tazminat davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davalı vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

- KARAR -

Davacı vekili, müvekkilinin, davalı kooperatifin üyesi olduğunu, 19.02.2001 tarihinde noter huzurunda yapılan çekilişle 3 no'lu dairenin müvekkiline çıktığını, kur'a çekilişinden sonraki dönemlerde dairelerin kısmen tamamlandığını ve müvekkilinin 2006 yılında kendi dairesine özel olarak birçok ilaveler yaptırdığını, müvekkilinin dairesine taşınmaya hazırlanırken 2007 yılında davalı kooperatifin, müvekkiline kur'ada çıkan ve müvekkilince özel olarak yapılan bu daireyi kat irtifakını arsa sahibi üzerine çıkararak başka bir şahsa sattığını, diğer tüm üyelerin 2007 yılı itibariyle dairelerini kullanmaya başladığını,

tamamının 2008 yılı Ağustos ayında dairelerini teslim aldıklarını, ancak müvekkiline dairesinin teslim edilmediğini, müvekkilinin 2008 yılı Ağustos ayından bu yana dairesinden faydalanmadığını, kira kaybı oluştuğunu ve oluşmaya devam ettiğini, dava konusu ettikleri dairenin dava tarihi itibariyle aylık kirasının 700,00 TL olduğunu, önceki dönemlerde yıllara göre değişiklik gösterse de ilk teslim edilmesi gereken 2008 yılı Ağustos ayında aylık kira bedellerinin 500,00 TL olduğunu, bu haliyle müvekkilinin 30.000,00 TL civarında maddi zararının doğduğunu ileri sürerek,

01.08.2008 tarihinden dava tarihine kadar geçen dönem için müvekkilinin uğramış olduğu maddi zararın tespiti ile şimdilik 30.000,00 TL'nin dava tarihinden itibaren reeskont faizi ile birlikte davalıdan alınmasını talep etmiştir.

Davalı vekili, davacı tarafın, müvekkili kooperatifin bir dönem denetleme kurulu başkanlığı ve bir dönem de yönetim kurulu başkanlığını yaptığını, kooperatifin kat irtifakının 09.04.2004 tarihinde kurulduğunu, 43 daire ve 2 işyerinin arsa sahiplerine ait olup, diğer bağımsız bölümlerin müvekkili kooperatife ait olduğunu, arsa sahipleri ile akdedilen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince, müvekkili kooperatifin edimlerini zamanında bitirmemesi nedeniyle arsa sahiplerinin, bunu koz olarak kullandıklarını ve bütün bağımsız bölümlerin kat irtifaklarını kendi adlarına kurduğunu,

kooperatif adına bir tek bağımsız bölümün kat irtifakını kurmadığını, davacı tarafın, bu işlemlerin yapıldığı tarihte, kooperatif denetleme kurulu başkanı olduğunu, taşınmazların tapularının müvekkili kooperatif adına çıkartmadığını ve dolayısıyla, kooperatif tarafından başka birine satılmadığını iyi bildiğini, davacının kooperatifin diğer üyelerinin dairelerini kullanmaya başladıkları halde, kendisinin kullanmadığını belirttiği 2007 yılında kooperatifin yönetim kurulu başkanı olduğunu, böyle bir durum var ise davacının da bu hakkını kullandığının açık olduğunu, kooperatifin iddia edildiği gibi fiili kullanım dışında,

üyelerine 2008 yılında ayrıca bir tesliminin olmadığını, davacının, kur'ada payına düşen dairenin kooperatif tarafından satıldığını ileri sürdüğü tarihte de kooperatifin başkanı olduğunu, üstelik bu dönemde yalnızca davacının dairesinin değil, üyelerden 6'sının dairelerinin tapuda arsa sahipleri adına kayıtlı olduğundan üçüncü şahıslara satıldığını, davacının yapılan işlemlerden öncelikle bilgi sahibi olduğunu, sorumluluğun davacıya ait olduğunu savunarak, davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

Mahkemece, iddia, savunma, bilirkişi raporu ve tüm dosya kapsamına göre; dava konusu dairenin kooperatif tarafından davacıya teslim edilmeyerek, 3. kişilere satılması nedeni ile, davacının mahrum kaldığı kira kaybından davalı kooperatifin sorumlu olduğu, davacının mahrum kaldığı kira kaybı miktarının da bilirkişi raporunda tespit edildiği şekilde 30.000,00 TL olduğu gerekçesiyle, davanın kabulü ile; 30.000,00 TL'nin dava tarihinden itibaren yasal faizi ile birlikte davalıdan alınıp, davacıya verilmesine karar verilmiştir. Kararı, davalı vekili temyiz etmiştir. 1- Dava, kooperatif üyeliğine dayalı kira tazminatının tahsili istemine ilişkindir.

1163 sayılı Kanun'un 23. maddesinde. "Ortaklar bu kanunun kabul ettiği esaslar dahilinde hak ve vecibelerde eşittirler" ifadesine yer verilmiştir. Kooperatifler hukukunda mutlak değil, nispi eşitlik ilkesi geçerlidir. Eşitlik ilkesi gereği tüm ortaklara konut tesliminin aynı tarihte ve emsal üyelerin ödemeleri nazara alınarak aynı nitelikte yapılması gerekir.

Dairelerin teslim edildiği tarih ve teslim edilme anındaki niteliği eşitlik ilkesi uyarınca değerlendirilmeli, eşitlik ilkesine aykırı biçimde eksik ve kusurlu imalatın tespit edilmesi halinde bunun, kullanıma engel olup olmadığı, bu kapsamda kira kaybı isteminin yerinde olup olmadığı irdelenmelidir.

Bu durumda, aynı statüdeki diğer üyelere teslim edilen bağımsız bölümlerin ne şekilde teslim edildiğinin, eşitlik ilkesinin ihlâl edilip edilmediğinin saptanması, eksik ve ayıplı imalatın tespiti halinde bunun kira kaybına yol açıp açmadığının belirlenmesi gerekmektedir.

Teslim tarihi yönünden ise kooperatif kayıtları inceletilerek, bağımsız bölümlerin teslim tarihine ilişkin genel kurullarda bir tarih kararlaştırılıp kararlaştırılmadığı, bir tarih belirlenmemiş ise bağımsız bölümlerin diğer üyelere hangi tarihte teslim edildiğinin saptanması, dayandığı delilleri sunması için davalı kooperatife olanak tanınması icap etmektedir. Konutların tamamlanmamış olması halinde, davacının da beklemesi ve bu duruma katlanması gerekir.

Diğer üyelerin konutları tamamlanıp teslim edilmiş ise davacının da dairesinin bitirilip teslimini istemek hakkıdır. Kooperatifin diğer üyelerinden davacı ile aynı konumda olup, kooperatife borcu olduğu halde dairesini teslim alıp yararlanmaya başlayan üyelerin varlığının tespiti halinde, eşitlik ilkesi uyarınca davacının da aynı süre zarfında kira bedeli talep hakkı doğacağının kabulü gerekir.

Mahkemece hükme esas alınan bilirkişi raporunda davacı ile aynı durumdaki diğer üyelere konutların teslim edilip edilmediği, teslim edilmiş ise ne şekilde teslim edildiği, teslim tarihleri hususlarında herhangi bir inceleme ve araştırma yapılmamıştır.

Bu durumda, mahkemece, davalı kooperatifin defter, kayıt ve belgeleri, bilanço gelir gider cetvelleri ve genel kurul kararları, genel kurul hazirun cetvellerinin öncelikle davalı kooperatiften istenilmesi, ibraz edilmezse kooperatifin adresinde defter ve kayıtların incelenmesi için keşif yapılması, buna rağmen inceleme yapılamaz ya da defter ve belgelere ulaşılamaz ise anasözleşmenin 40. maddesi uyarınca Ticaret Sicil Memurluğu'ndan veya anasözleşmenin 41. maddesi uyarınca bu belgelerin gönderildiği Çevre ve Şehircilik Bakanlığı İl Müdürlüğü'nden getirtildikten sonra,

kooperatif konusunda uzman bir bilirkişi ya da kurulu seçilerek yukarıda açıklanan ilkeleri somut olay bakımından tartışan açıklayıcı, gerekçeli ve denetime elverişli rapor alınıp, sonucuna göre davacının kira tazminatı talebi hususunda bir karar verilmesi gerekirken, eksik incelemeye dayalı olarak yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmamıştır.

2- Bozma nedenine göre davalı vekilinin diğer temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine gerek görülmemiştir.