Yargıtay 23. Hukuk Dairesi E.2015/6768 K.2015/8564

Taraflar arasındaki asıl ve birleşen tapu iptali ve tescil davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı asıl davanın reddine, birleşen davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde asıl davada davacı-birleşen davada davalı vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

- KARAR -

Asıl davada yüklenici vekili, inşaatı süresinde bitirerek arsa sahibine düşen daireleri teslim ettiğini, aşamalı tapu devri öngörülmesine rağmen arsa sahibince dairelerin müvekkiline devredilmediğini, gecikme olduysa da bunun dairelerin devredilmemesi nedeniyle finans sağlanamamasından kaynaklandığını, ayrıca belediyenin binanın iki bodrum katlı yapılmasını şart koştuğunu, arsa sahibinin dairelerinde eksiklik bulunmadığının tespit raporuyla sabit olduğunu, binada ilk su aboneliğinin 07.11.2008 tarihinde yapıldığını ileri sürerek, dava konusu ... parseldeki 60/100 hisseye isabet eden 3 adet bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile davacı adına tapuya tesciline karar verilmesini istemiştir.

Birleşen davada arsa sahibi vekili, binanın 27.02.2008 ruhsat tarihinden 12 ay içinde bitmesi gerekmesine rağmen halen tamamlanmadığını, yaptırılan tespit sonucu sözleşmeye göre binada tek bodrum öngörülmesine rağmen iki bodrum kat yapıldığını, ancak 2. bodrumun tamamlanmadığını, 19.01.2011 tespit tarihi itibariyle kaba inşaat halinde olduğunu, 3.normal katta bu daire ile içten bağlantılı olması gereken çatı arası piyesinin yapılmadığını, eksikler nedeniyle kiraya veremedikleri bu daireleri kendi imkanları ile tamamlayıp 2010 yılının 5. ayında kiraya verebildiklerini,

bina sözleşmeye uygun inşa edilmediğinden tapu devretme borcunun doğmadığını, sözleşmede fazladan yapılan yerin yükleniciye ait olacağına dair bir ibare bulunmadığını, bina tamamlanamadığından iskan ruhsatının da alınamadığını, yüklenicinin bordür-tretuvar parası, yapı denetim ücret ve cezası, .... prim ve cezalarını da ödemediğini ileri sürerek, asıl davanın reddine, ...

Noterliği'nce düzenlenen 26.02.2007 tarih ve 4611 yevmiye sayılı düzenleme şeklinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshine, dairelerin teslimi gereken 27.02.2009 tarihinden 30.04.2010 tarihine kadar her bir bağımsız bölüm için aylık 400,00 TL den 14 aylık toplam 11.200,00 TL kira tazminatının tahakkuk eden her dönem sonundan itibaren yasal faiziyle birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiştir.

Mahkemece, tüm dosya kapsamına ve bilirkişi raporuna göre binanın 2. bodrum katının projeye uygun olmadığı, 1. bodrum ile içten bağlantı yapılmadığı, 2. bodrum kattaki ana merdiven sahanlığında arka bahçeye çıkış olmadığı, sözleşme gereğince tek bodrumlu yapılacağı belirtilen binada uygulamada 2 bodrum yapıldığı, belediye yazısında eksik imalat nedeni ile yapı kullanma izin belgesi verilmediğinin belirtildiği,

ayrıca inşaatın tamamlanması gereken 27.02.2009 tarihinden fiilen tamamlandığı 30.04.2010 tarihine kadar mal sahibine teslim edilecek 2 dairenin kira geliri kaybının 8.400,00 TL olduğunun belirlendiği gerekçeleriyle, davacı ... tarafından davalı ... aleyhine açılan 2010/780 Esas sayılı davanın reddine, davacı ... tarafından davalı ... aleyhine açılan ve birleşen ... Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2011/227 esas sayılı davasının kısmen kabulü ile, taraflar arasında ...

Noterliği'nce düzenlenen 26.02.2007 tarih, 004611 yevmiye nolu Taşınmaz Mal Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin geriye etkili olarak feshine, mahrum kalınan kira geliri olarak hesaplanan 8.400,00 TL tazminatın tahakkuk eden her dönem sonundan itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalı ...'tan alınarak davacı ...'a verilmesine, fazlaya ilişkin istemin reddine, karar verilmiştir.

Kararı, asıl davada davacı-birleşen davada davalı yüklenici vekili temyiz etmiştir. Asıl dava arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptali ve tescil, birleşen dava ise sözleşmenin geriye etkili feshi ile gecikme tazminatının tahsili istemlerine ilişkindir. 1- Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle gerektirici sebeplere, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, asıl davada davacı-birleşen davada davalı yüklenici vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazlarının reddine karar vermek gerekmiştir.

2- Asıl davada davacı yüklenici kendisine verilmesi gereken 3 adet tapunun arsa sahibi adına olan kaydının iptali ile adına tescilini, birleşen davada davacı arsa sahibi ise sözleşmenin geriye etkili olarak feshi ile gecikme tazminatının tahsili isteminde bulunmuştur. Mahkemece asıl davanın reddine, birleşen davanın kısmen kabulüne, sözleşmenin geriye etkili olarak feshi ile gecikme tazminatına hükmedilmiştir.

Mahkemece mahallinde keşif yapılarak bilirkişi raporu alınmış ise de, bilirkişi raporunda inşaatın tamamlanma seviyesi oran olarak belirtilmediği gibi, tespit edilen sözleşmeye ve projeye aykırılıkların imar mevzuatına aykırı olup olmadığı, düzeltilmesinin mümkün bulunup bulunmadığı, düzeltilmesi mümkün ise ne surette düzeltilebileceği, tadilat projesi ve ruhsatı ile düzeltilip düzeltilemeyeceği, fesih koşullarının oluşup oluşmadığı, oluşmuş ise ileriye mi yoksa geriye etkili fesih gerektiği hususlarında ayrıntılı ve yeterli bilgi içermemektedir.

Bu durumda mahkemece yapılacak iş, mahallinde konusunda uzman bilirkişi kurulu aracılığı ile keşif yapılarak, inşaatın seviyesinin tespiti ile seviye itibariyle ileriye etkili mi yoksa geriye etkili mi feshin söz konusu olacağının belirlenmesi, ayrıca bulunduğu belirtilen projeye ve sözleşmeye aykırılıkların niteliğinin belirlenerek, bu eksik ve ayıpların giderilip giderilemeyeceği ve giderilebilecekse nasıl giderilebileceğinin saptanması, gerektiğinde eksik ve ayıpların düzeltilmesi için yükleniciye yetki ve süre verilmesi, tüm bu hususlar birlikte değerlendirilerek tarafların talepleri konusunda sonucuna göre karar verilmesi gerekmektedir.

Mahkemece eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmamış, hükmün bu nedenlerle bozulması gerekmiştir.Kabule göre de, sözleşmenin geriye etkili feshine karar verilmesine rağmen, kira tazminatı istenemeyeceğinin düşünülmemesi hatalı olmuştur.