Yargıtay 23. Hukuk Dairesi E.2015/8033 K.2017/367

Taraflar arasındaki alacak davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün davalı vekilince duruşmalı olarak temyiz edilmesi üzerine ilgililere çağrı kağıdı gönderilmişti. Belli günde davalı ... ve vekili Av. ... davacılar vekili Av. ... 'in gelmiş olmalarıyla duruşmaya başlanarak hazır bulunanların sözlü açıklamaları dinlenildikten ve temyiz dilekçesinin süresinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

- KARAR -

Davacı vekili, bir kısım müvekkiller ile davalı arasında düzenlenen 07.05.2008 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince anlaşma sağlandığını, yüklenicinin bu dairelerin eksikliklerini bir iki ay içerisinde gidereceğini, yapı kullanma izni vesaire izinlerin alınacağını taahhüt ettiğini, satışlardan bir iki yıl geçmesine rağmen eksikliğin giderilmediğini ...

1. Asliye Ticaret mahkemesi'nin 2012/552 D.iş sayılı dosyası ile binada tespit yapılarak eksik ve noksan imalatların belirlendiğini, müteahhidin bilirkişi raporuna karşı çıktığını ileri sürerek, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kadıyla yüklenicinin yapması gereken işlerin miktarı ve parasal tutarı tespit edilerek yükleniciye ait ... mahallesi ... ada ... ve ... ada ... no'lu arsanın satışı ile sağlanan paranın eksik işlerin tamamlanmasında kullanılmasını, arta kalanın yükleniciye iadesini, böylece yüklenici adına inşaatın tamamlanması hususunda davacılara yetki ve izin verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı vekili, yüklenicinin inşaatı süresinden çok önce bitirerek teslim ettiğini, davanın haksız olduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir.

Mahkemece iddia, savunma, benimsenen bilirkişi raporu ve tüm dosya kapsamına göre; eksik, ayıplı ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yapılması gereken işleri ortak alanlar için ve her bir davacıya ait bağımsız bölüm için ayrı ayrı hesaplandığı, dava tarihi itibariyle toplam eksik iş bedeli 41.056,00 TL olarak hesaplanmış, her bir davacının arsa payına göre davacılara düşen miktarın 2.835,70 TL olduğu,

her bir davacının bağımsız bölümü için eksik ve ayıplı işler nedeniyle dava tarihi itibariyle 6.768,10 TL masraf gerektiği gerekçesiyle davacıların istemlerinin kabulüne ve buna göre eksik ve ayıplı işleri davalı yüklenici namına tamamlamaları için 818 sayılı Borçlar Yasası'nın 97. ( 6098 sayılı Yasa'nın 113 mad) maddesi uyarınca davacılara nama ifaya izin verilmesine ve her bir eksik ve ayıplı iş için belirlenen avans ücretinin davalıdan tahsiline karar verilmiş, eksik işlerin avans giderinde kullanılmak üzere satışı istenen taşınmazların değerinin eksik işler bedelinin çok üzerinde olması,

satışı talep edilen taşınmazların kat karşılığı inşaat sözleşmesine konu olan taşınmazla herhangi bir ilgisinin olmaması gerekçesiyle bu taşınmazların avans gideri için satılmasına yönelik yetki ve izin verilmesine yönelik taleplerinin reddine karar verilmiştir.

Karar, davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Dava, ortak alanlar ve arsa sahiplerine düşen bağımsız bölümlerdeki eksik ve ayıplı işlerin bedeline ilişkindir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş ise de yapılan inceleme ve araştırma hüküm kurmak için yeterli değildir. Açık ayıplar, eserin fiilen ve hukuken tesliminden sonra işlerin olağan akışına göre, imkan bulunur bulunmaz, arsa sahiplerince eserin gözden geçirilmesini takiben uygun sürede yükleniciye bildirilmek zorundadır (TBK 474/1 ).

Aksi halde, arsa sahibinin bu tür ayıplar yönünden eseri kabul ettiği farzedilir (TBK 477 ). Gizli ayıp ise, kullanma ile ortaya çıkan veya yüklenici tarafından gizlenen ve usulüne göre gözden geçirme sırasında farkedilemeyecek olan ayıplardır. Arsa sahibi yapıyı fiilen ve hukuken teslim aldıktan sonra bu yönde bir ayıbı tespit etmesi halinde gecikmeksizin durumu yüleniciye bildirmelidir. Aksi takdirde eseri bu haliyle kabul etmiş sayılır.

Yapıdaki eksik işler bedeli ise itirazi kayda ve ayıp ihbarına gerek olmaksızın zamanaşımı süresi içinde talep edilebilir.

Somut olayda; uyuşmazlığın çözümü için alınan bilirkişi kurulu raporunda yukarıdaki açıklamalar gereği değerlendirme yapılmamış olup, eksik ve ayıplı işler ayrımı ile bedellerinin tespiti yönünden hüküm kurmaya elverişli değildir. Nitekim raporda fiili teslim tarihi de dikkate alınarak hangi ayıbın gizli, hangi ayıbın açık ayıp olduğu saptanmamış olup bu husular tartışılmaksızın eksik incelemeye dayalı olarak hüküm kurulmuştur.

Şu halde mahkemece, inşaattaki ayıplı imalat belirlendikten sonra bu ayıpların gizli ve açık olanları ayrılıp, açık ayıplar için süresinde ayıp ihbarı yapılmış olup olmadığı, diğer hususlarda yukarıda yapılan açıklamalar da göz önünde bulundurularak ek rapor alınıp oluşacak uygun sonuç çerçevesinde bir karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde eksik inceleme ve yangılgılı değerlendirmeye dayalı olarak karar verilmesi doğru olmamıştır.