Yargıtay 23. Hukuk Dairesi E.2015/8314 K.2017/859

Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün davalılar ... ve kooperatif vekilince duruşmalı olarak temyiz edilmesi üzerine ilgililere çağrı kağıdı gönderilmişti. Belli günde taraflardan gelen olmadığından incelemenin evrak üzerinde yapılmasına karar verildikten ve temyiz dilekçesinin süresinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosya evrak üzerinden incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

- KARAR -

Davacı vekili, davacı ...'un davalılardan ... ile davacıya ait ... Mahallesi 21092 ada 3 parselde kayıtlı taşınmaz için ... 7. Noterliği'nin 13.04.2010 tarih ve 13118 yevmiye no'lu kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzaladığını, davacı ... ile anılan davalıların davacıya ait ... Mahallesi 21090 ada 6 parselde kayıtlı taşınmazdaki payı için ...

7. Noterliği'nin 18.03.2010 tarih ve 10028 yevmiye no'lu kat karşılığı inşaat sözleşmesi yaptıklarını, davalıların edimlerini ifa etmediklerini, dava konusu taşınmazların önce davalılardan ...'na, daha sonra da davalılardan ... Yapı Kooperatifi'ne devredildiğini ileri sürerek, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshi ile davacılara ait davalılara devredilen tapu kayıtlarının iptali ve müvekkilleri adına önceki hisseleri oranında tapuya tescilini talep ve dava etmiştir.

Davalılardan ... Yapı Kooperatifi vekili, davacıların bu davanın tarafları olamayacağını, taraf ehliyetleri olmadığını, davanın esas bakımından da gerçeği yansıtmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

Davalılardan ... vekili, müvekkilinin taşınmazı ... aracılığıyla davalılardan satın aldığını, müvekkilinin iyiniyetli üçüncü şahıs olduğunu, taşınmazı iyiniyetli olarak iktisap ettiğini, tapuya güven ilkesinin esas olduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir.

Mahkemece, iddia, savunma, bilirkişi raporu ve tüm dosya kapsamına göre, davalılar yüklenici ... ve ...'a devredilen davacılara ait tapuların yolsuz olarak tescil edildiği, diğer davalıların ise yolsuz tescile dayanarak davacılara ait taşınmaza sahip olduğu, her ne kadar davalılardan ... ve davalılardan ...Konut Yapı Kooperatifi iyiniyetli olduklarını iddia etmişler ise de, dosya kapsamı ve davalı ... ve ... tarafından aynı bölgede birçok kimseyle aynı şekilde kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapıp edimlerini yerine getirmediklerinin ... Asliye Hukuk Mahkemeleri'ne yansıyan dosyalar ve dosya inceleme tutanağı yapılan mahkemenin 2013/356 E., 2012/764 E. sayılı dosyalarıyla da sabit olduğu gerekçesiyle, davanın kabulüne karar verilmiştir.

Kararı, davalılar ... ve ... Yapı Kooperatifi vekili temyiz etmiştir.

1- Dava, sözleşmenin feshi ile tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Tapu kaydında sözleşmeyi imzalayan arsa maliki dışında hissedarların bulunduğu anlaşıldığından öncelikle diğer arsa malikleri ile bu konuda bir sözleşme yapılıp yapılmadığının belirlenmesi, yapılmış ise davaya katılımları ile taraf teşkili sağlandıktan sonra davaya devam olunması ve oluşacak duruma göre bir karar verilmesi, şayet diğer hissedarlarla ilgili sözleşme yapılmamış ise davacılar ile yapılan sözleşme baştan itibaren geçersiz olduğundan sözleşmenin geçersizliğinin tespiti ile tapu iptali ve tescile karar verilmesi gerekirken, bu hususun dikkate alınmaması yerinde görülmemiştir.

2) Bozma neden ve şekline göre, davalılar ... ve ... Yapı Kooperatifi vekilinin temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine gerek görülmemiştir.

MUHALEFET ŞERHİ

Taşınmaz mülkiyeti edinme tapu sicili ile mümkündür. Tapu sicili herkese açıktır. İlgili herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfa ve belgelerin kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini tapu memurundan isteyebilir. Tapu kütüğüne yapılmış her tescil, bir ayni hakkı karşılar. Geçerli bir tescil, sicil dışı meydana gelen bir değişiklik sonucu sonradan yolsuz tescil haline gelebilir. Bu durumda bile iyi niyetli üçüncü kişiler bakımından, tescilin olumlu hükmü uygulanır.Yani, iyi niyetli üçüncü kişilerin böyle bir tescile güvenerek kazandıkları ayni haklar korunur.(...m.1023)

Somut olayda davacılar hisse sahibi oldukları 21092 ada 5 ve 21090 ada 6 parsellerdeki hisselerini arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi çerçevesinde satması için yüklenici ...a vekaletname vermişlerdir. ... ise davacılardan aldığı vekaletnameye istinaden hisseleri, davalı üçüncü kişi ...’na tapuda satmıştır. ... ise satın aldığı 21090 ada 6 nolu parseldeki hisse karşılığında davalı kooperatifle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapmıştır. ... iyi niyetli üçüncü kişi olduğunu tapuya güven ilkesine istinaden her iki parseldeki hisseleri emlakçılık yapan ... dan elindeki vekaletnameye istinaden satın aldığını beyan etmiştir. Davalı kooperatif ise, 21090 ada 6 nolu parseldeki hisseyi ...’ndan devraldığını beyan etmiştir.

Bu durumda, ...dan tapuda her iki parsel hissesini satın alan ... ve ...’ndan devralan kooperatif iyi niyetli üçüncü kişilerdir. Dolayısıyla TMK nın 1023. maddesine istinaden "tapuya güven ilkesi" gereğince iktisaplarını korunması gerekir. Bu ilkeden ancak davacıların üçüncü kişilerin kötü niyetli olduğunu ispatlanması halinde vazgeçilebilir.

İyi niyetli üçüncü kişilerin tapuda hiçbir tahdidatı olmayan taşınmazların hissesini emlakçılık yapan birinden vekaletnameye istinaden satın almasından daha doğal ne olabilir. Dolayısıyla davalı ... ve kooperatifin iyi niyetli olmadığını söylemek mümkün olmadığından "tapuya güven ilkesine" istinaden her iki davalının mülkiyet kazanımının korunması TMK nın 1023. maddesi ve hakkaniyet gereğidir.

Anılan iktisapları geçersiz saymak TMK nın 1023. maddesi karşısında açıkça Kanuna aykırı davranmak olacaktır.Arsa sahipleri ile yüklenicilerin kötü niyetlerine zemin hazırlanacak, bu şahısların anlaşmak suretiyle bilerek ve isteyerek iyi niyetli üçüncü kişilerin tapuya güvenerek taşınmaz satın almaları halinde mağdur edilmeleri imkanı doğacaktır.

Arsa sahipleri, iyi niyetli ise ve risk almak istemiyorsa; tapu devrinin, sözleşme nedeniyle yapıldığını tapunun beyanlar hanesine şerh vermek suretiyle üçüncü kişilerin iyi niyet iddialarını bertaraf edebilir.

Tapu siciline basit bir şerh vermekten kaçınan arsa sahibinin tamamen iyi niyetli üçüncü kişiler karşısında ve onların mahvına sebep olacak şekilde korunması menfaatler dengesine aykırı olduğu gibi, taşınmaz hukukunun temeli olan "tapuya güven ilkesine" de açıkça aykırıdır.

Sayın çoğunluğun, sadece “..sözleşmeye tüm hissedarların katılıp katılmadığının tespiti ve sonucuna göre karar verilmesi..” gerekçesi ile yerel mahkeme kararını bozması, tapuya güven ilkesi gereğince iyi niyetli üçüncü kişilerin iktisaplarını bertaraf edecek mahiyette olduğundan bozma nedenleri arasına, “tapuya güven ilkesine istinaden üçüncü kişilerin tapu iktisaplarının korunarak karar verilmesi gerekeceği de” ilave edilerek kararın bozulması gerektiği düşüncesinde olduğumdan anılan bozma kararına karşıyım.