Yargıtay 23. Hukuk Dairesi E.2015/872 K.2016/2986

Taraflar arasındaki elatmanın önlenmesi davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı asıl ve birleşen davaların kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde asıl dosyada davalı ..., ... ile birleşen dosyada davalılar ..., vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

- KARAR -

Asıl ve Birleşen dosyada davacı vekili, davacı ile davalı ... arasında düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini, ancak davalı yüklenici ...'ın sözleşme gereklerini yerine getirmediğini, müvekkiline ait olan arsa üzerinde kaçak bir yapı inşaa ederek,

diğer davalılara haricen sattığını, arsa üzerine yapılmış olan binanın sözleşmeye ve imara uygun olarak tamamlanmasının ve davacıya teslim edilmesinin mümkün olmadığını, davalılara müvekkili tarafından taşınmazdaki işgallare son verilmesi hususunda ihtarname gönderilmiş ise de, bir sonuç elde edilemediğini, dava konusu taşınmazda müvekkilinin hiçbir kullanımı bulunmadığını ileri sürerek davalı ile davacı arasında düzenlenmiş sözleşmenin feshi ile davalıların müdahalelerinin önlenmesi, binanın kal'i ve 8.000,00 TL ecrimisil tazminatına karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Asıl dosyada davalılar, ..., ve ... davanın reddini istemiştir.

Mahkemece, iddia, savunma, benimsenen bilirkişi raporu ve tüm dosya kapsamına göre; davalı yüklenici ...'ın sözleşme şartlarına uygun bir bina inşaa etmemiş olduğu bu nedenle davacı ile aralarındaki sözleşmenin iptali gerektiği, bu sözleşmeye dayalı olarak diğer davalılara yapılan satışların geçersiz olduğu, diğer davalıların taşınmazdaki müdahalelerinin engellenmesi gerektiği, bina ile ilgili yıkım kararı olduğundan kal talebinin reddi ve davalıların dava konusu olan taşınmazdaki kullanımlarının iyi niyetli olması ve ayrıca dava konusu olan taşınmazın kaçak niteliği göz önünde bulundurulduğunda böyle bir yapıdan menfaat temin edilmesinin hukuken mümkün olmadığı gerekçesi ile ecrimisil talebinin reddine karar verilmiştir.

Dava Arsa Payı Karşılığı İnşaat sözleşmesinin feshi, kal ve kira tazminatı taleplerine ilişkindir.

İmar uygulaması yapılmamış henüz arsa haline gelmemiş bir taşınmazda inşaat yapılması hususunda yapılan sözleşmeler imkansızlık nedeniyle baştan beri geçersizdir. Ayrıca; sözleşmenin geçerli olabilmesi için tüm taşınmaz maliklerinin sözleşmeye katılması gerekir. Sözleşmeye katılmayan arsa maliki varsa bu hissedarın sonradan muvafakati veya davranışlarıyla eylemli olarak sözleşmeye katılmasıyla sözleşmeye sonradan geçerli hale gelebilir.

Somut olayda henüz imar uygulaması yapılmamış bir taşınmazla ilgili Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi tanzim edilerek inşaat yapıldığı iddia edilmiş, yüklenici tarafından ise taşınmazın bulunudğu bölgede 2002 yılında imar izninin çıktığı savunulmuştur. Mahkemece bu konuda yeterince araştırma yapılmadığı anlaşılmaktadır.

Ayrıca taşınmaz maliklerinden ....'in sözleşmede imzası yoktur.

Bu durumda taşınmaza henüz imar izni verilmediği tesbit edilirse sözleşme imkansızlık nedeniyle baştan beri geçersiz olacaktır. Ayrıca imar izni verilmiş olduğu tesbit edilse dahi bu kez maliklerden ...'in sözleşmede imzası bulunmadığı sabit olduğuna göre bu malikin sonradan açık ve zımni olarak sözleşmeye muvafakati sağlanmamışsa sözleşme yine, baştan beri geçersiz olacaktır.

Öyleyse mahkemece yukarıda belirlenen hususlar üzerinde durularak, imar izninin ve ...'in muvafakatinin bulunmaması halinde sözleşmenin geçersizliğinin tesbitine ve diğer taleplerinin reddine karar verilmesi, imar izninin verildiğinin anlaşılması halinde ise inşaatların halihazırda durumu değerlendirilerek sonuca gidilmesi gerekmektedir.

Belirlenen hususlar yeterince incelenmeden yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiştir.