Yargıtay 23. Hukuk Dairesi E.2015/9069 K.2018/334

Taraflar arasındaki sözleşmenin feshi ile tapu iptali ve tescil davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davalı ... vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

- KARAR -

Davacı vekili, müvekkilinin davalılardan yüklenici .... ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzaladıklarını, sözleşme gereği müvekkilinin taşınmazın %70'ini davalı yüklenici Kerim’e devrettiğini, davalı ...’in sözleşmeye aykırı olarak inşaata ruhsat almadan başladığını, imar planına uyulmadığını, hisseleri önce davalılardan Nilgün’e daha sonra diğer davalılara devrettiğini, davalı yüklenici Kerim’in sadece inşaatın kabasını tamamladığını ve işi bitirmeden bırakıp gittiğini, müvekkilinin kendi imkanları ile daireleri tamamladığını, davalı ...’in sözleşme edimini yerine getirmediğini, ileri sürerek sözleşmenin feshi ile davalılar adına olan hisselerin tapu kayıtlarının iptali ile müvekkilinin adına kayıt ve tescilini talep etmiştir.

Davalı ... vekili; açılan davanın müvekkilinin açmış olduğu izaleyi şuyuu davasından sonra açıldığını, davalı ... ile müvekkilinin satış vaadi sözleşmesi imzaladıklarını, müvekkilinin ödemesi gereken bedeli ödediğini savunarak, davanın reddini istemiştir.

Diğer davalılar davaya konu binanın imar planına ve sözleşmeye aykırı olduğunu, davalı ...’in daire sayısından daha fazla kişiye satış yaptığını savunmuşlardır.

Davalı ...’e dava dilekçesinin usulüne uygun olarak tebliğ edildiği, ancak davaya cevap vermemiş olduğu görülmüştür.

Mahkemece iddia, savunma, bilirkişi raporu ve dosya kapsamına göre, davalılardan Kerim’in davacı ile yaptığı kat karşılığı inşaat sözleşmesinin şartlarına uymadığı, gerekli kurumlardan izin ve ruhsat almadan inşaat yaptığı, yapılan bu inşaatın projesine ve ruhsata uygun yapılmamış olduğu, inşaatın mevcut haline göre ruhsata bağlanmasının da mümkün olmadığı, bu haliyle yapılan inşaatın herhangi bir değerinin bulunmadığı, belediye kararı ile yıkılmak zorunda olduğu ve sadece enkaz bedelinin olabileceği anlaşıldığından, davacının bu sözleşme ile bağlı kalmasının kendisinden beklenemeyeceği kanaatine varılmış ve davacının davasının kabulü ile sözleşmenin iptaline ve davalılara verilen hissenin de iptali ile davacı adına tesciline karar verilmiştir.

Kararı, davalı ... vekili temyiz etmiştir.

1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle gerektirici sebeplere, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, davalı ... vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

2-Davacı arsa sahibi, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca inşa edilen binanın onaylı projesine ve ruhsatına aykırı yapıldığı, gerekçesi ile sözleşmenin feshi ve davalılar adına olan hisselerin tapu kayıtlarının iptal edilerek adına kayıt ve tescilini talep etmiştir.

Dosya kapsamında alınan 04.07.2013 tarihli bilirkişi raporuna göre yapılan inşaatın, 3. normal katının ve çatı katının kaçak olduğu, mevcut haliyle ruhsata bağlanmasının mümkün olmadığı, belirtilmiştir.

Eyüp Belediyesi'nin işlem dosyasında 27.07.1998 tarihli kararla inşaatın tasdikli projeye ve ruhsata aykırı olarak 3. normal kat ve çatı katının yapıldığının tespit edildiği ve inşaat faaliyetinin mühür altına alınarak durdurulduğu, 17.09.1998 tarihli encümen kararında ise kaçak yapı hakkında 27.07.1998 tarihinde tutanak düzenlendiği ve 30 günlük sürede kaçak yapının ruhsata bağlanmadığından 3194 sayılı İmar Kanununun 32. maddesine göre kaçak kısımların yıkımına karar verildiği, anlaşılmıştır.

Dava konusu taşınmaz üzerinde yapılan inşaatın onaylı projeye aykırı olduğu ve ruhsatının bulunmadığı, kaçak yapıldığı anlaşılmış ise de. Mahkemece inşaatın yasal hale getirilmesinin mümkün olup olmadığının yeterince araştırılmadığı anlaşılmaktadır.

Bu durumda mahkemece hükme esas raporu veren bilirkişi kurulundan taşınmazın bulunduğu yerdeki imar durumu da gözetilerek inşaatın projesi yapılıp ruhsata bağlanarak imara aykırı ya da kaçak olan kısımların yıkılması suretiyle yasal hale getirilmesinin mümkün olup olmadığı konusunda ek rapor alınıp, yasal hale getirilmesinin mümkün olmaması durumunda sözleşmenin feshi ile tapu iptali ve tescil isteminin şimdiki gibi kabulü,

yasal hale getirilmesinin mümkün olması halinde yüklenici veya yüklenici yerine geçecek 3. kişilere bu konuda yeterli süre ve yetki verilerek inşaatın yasal hale getirilmesinin sağlanarak davanın sonuçlandırılması gerekirken, bu husus gözden kaçırılarak yazılı şekilde kabul kararı verilmesinin doğru olmamıştır.