Yargıtay 23. Hukuk Dairesi E.2016/1100 K.2016/4633

...

Taraflar arasındaki sözleşmenin feshi, tazminat, tapu iptali ve tescil davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı asıl davanın reddine, karşı davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün asıl davada davacı-karşı davada davalı tarafından duruşmalı olarak temyiz edilmesi üzerine ilgililere çağrı kağıdı gönderilmişti. Belli günde asıl davada davacı-karşı davada davalı ... ve vekili Av. ... ile asıl davada davalı-karşı davada davacı şirket temsilcisi ... ve vekili Av. ...'ın gelmiş olmalarıyla duruşmaya başlanarak hazır bulunanların sözlü açıklamaları dinlenildikten ve temyiz dilekçesinin süresinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

- KARAR -

Asıl davada davacı, davalı şirket ile 28.11.2011 tarihinde imzaladıkları arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde, inşa edilecek dairelerin yarı yarıya paylaşılacağının ve dairelerin ruhsat tarihinden itibaren 12 ay içerisinde anahtar teslimi olarak teslim edileceğinin kararlaştırıldığını, dairelerin sözleşmede kararlaştırılan sürede teslim edilmediğini, dairelerde ve bina ortak alanlarında pek çok eksik ve ayıplı iş bulunduğunu, özellikle kendisine düşen dairelerin daha küçük yapıldığını ve bu nedenle değer kaybı oluştuğunu ileri sürerek, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla 150.000,00 TL'nin davalıdan tahsilini, davalı yüklenicinin inşaata el atmasının önlenmesini talep ve dava etmiştir.

Asıl davada davalı vekili, davacının 31.12.2012 tarihli tutanakla eseri eksiksiz olarak teslim aldığını, dairelerin sözleşmede kararlaştırılan sürede teslim edildiğini, inşaatın plan ve projesine uygun yapıldığını, dairelerin alanları yönünden davacının ileri sürdüğü gibi bir eşitsizlik bulunmadığını savunarak, asıl davanın reddini istemiş, açtığı karşı davasında ise; daireler eksiksiz olarak süresinde teslim edilmiş olmasına rağmen, davalı arsa sahibinin, müvekkiline düşen 4 adet bağımsız bölümün tapusunu devretmediğini ileri sürerek, 2, 8, 10 ve 12 nolu bağımsız bölümlerin davalı adına olan tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tescilini talep ve dava etmiştir.

Karşı davada davalı vekili, davanın reddini istemiştir.

Mahkemece, iddia, savunma, benimsenen bilirkişi raporu ve dosya kapsamına göre; 31.12.2012 tarihli teslim tutanağında arsa sahibinin “İnşaatı anlaşma şartlarına göre ve süresinde eksiksiz olarak teslim aldım.” şeklinde imzalı beyanının bulunduğu, inşaatın sözleşmeye ve projesine uygun yapıldığı, yapı kullanma izin belgesinin alındığı, böylelikle sözleşmeden kaynaklanan edimlerini yerine getiren yüklenicinin kendisine verilmesi gereken bağımsız bölümlerin tapularına hak kazandığı gerekçesiyle, asıl davanın reddine, karşı davanın kabulü ile dava konusu bağımsız bölümlerin davacı yüklenici adına tesciline karar verilmiştir.

....

Kararı, asıl davada davacı-karşı davada davalı arsa sahibi temyiz etmiştir.

1) Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle gerektirici sebeplere, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, asıl davada davacı-karşı davada davalı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

2-a) Asıl davada verilen hükme yönelik temyiz itirazlarının incelenmesinde;

Asıl dava, taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı eksik ve ayıplı iş bedelinin tahsili istemine ilişkindir.

Dava tarihinde yürürlükte bulunan 6098 sayılı TBK'nın 477/3. ( 818 sayılı BK'nın 362/3.) maddesi, "Eserdeki ayıp sonradan ortaya çıkarsa işsahibi, gecikmeksizin durumu yükleniciye bildirmek zorundadır; bildirmezse eseri kabul etmiş sayılır." hükmünü içermektedir.

Yüklenicinin iş sahibine olan borçlarına aykırı olarak, imalini yüklendiği eserin ayıplı olması durumunda; iş sahibi, açık ayıplarda 6098 sayılı TBK'nın 474 ( 818 sayılı BK'nın 359), gizli ayıplarda ise 6098 sayılı TBK'nın 477. ( 818 sayılı BK'nın 362.) maddeleri hükümlerine uygun olarak ihbarda bulunduğu takdirde, 6098 sayılı TBK'nın 475. ( 818 sayılı BK'nın 360.) maddesinde tanınan hakları kullanabilir.

Eksik iş, sözleşme ve eklerine göre yapılması kararlaştırıldığı halde tam yapılmayan iştir. Ayıplı eser sözleşmede kararlaştırılan vasıfları veya olmasından vazgeçilmez bazı vasıfları taşımayan eserdir. Diğer anlatımla ayıp, bir malda ya da eserde sözleşme ya da yasa hükümlerine göre normal olarak bulunması gereken niteliklerin bulunmaması ya da bulunmaması gereken bozuklukların bulunmasıdır.

Ancak, kasten sakladığı bozukluklarla, usulüne uygun yapılan gözden geçirmede farkedilemeyecek ayıplar için yüklenicinin sorumluluğu devam eder. Eğer, meydana getirilen eserin, teslim alındığı sırada usulüne uygun yapılan gözden geçirme ile varolan bozukluğu görülmemişse, ortada gizli bir ayıbın olduğu kabul edilir.

Açık ayıplar, eserin tesliminden sonra, işlerin olağan akışına göre imkân bulunur bulunmaz bizzat yapılan veya uzmanına yaptırılan gözden geçirme sonucu saptanınca, uygun sürede (TBK m.474); gizli ayıplar da ortaya çıkar çıkmaz, gecikmeksizin yükleniciye bildirilmelidir (TBK m. 477). Ayıp bildirimi süresinde yapılmadığı takdirde iş sahibi bu ayıbı örtülü olarak kabul etmiş sayılır.

Eksik işler bedeli ise ihbar koşuluna ve ihbar süresine bağlı olmaksızın teslim tarihinden itibaren kural olarak beş yıllık zamanaşımı süresinde (TBK m. 147/son ) talep edilebilir. Eğer eser ,iş sahibinin beklediği amacı karşılamıyorsa kural olarak ayıplı yapıldığı kabul edilir.

Ayıp ihbarının yazılı olarak yapılması zorunlu olmayıp süresinde ayıp ihbarının yapıldığı her türlü delille ve tanık beyanıyla dahi kanıtlanabilir. (... sayılı ve Dairemizin 16.01.2013 tarih ve ...sayılı ilamında bu ilke ve esaslar ayrıntıları ile açıklanmıştır.)

Somut olayda, davacı arsa sahibi 31.12.2012 tarihli tutanakla kendisine düşen daireleri teslim almış, bu tutanakta dairelerin süresinde, anlaşma şartlarına uygun ve eksiksiz olarak teslim alındığı belirtilmiş ve mahkemece, bu belgeye dayalı olarak yüklenicinin sözleşmeden kaynaklanan edimlerini yerine getirdiği, dairelerde eksik ya da ayıplı iş bulunmadığı sonucuna varılmıştır. İbraname niteliğindeki bu belge, eksik işler ve açık ayıplar yönünden yükleniciyi sorumluluktan kurtarsa da, eserin teslimi sırasında, kasten saklanan bozukluklar ve usulüne uygun yapılan gözden geçirmede farkedilemeyecek ayıplar yönünden yüklenicinin sorumluluğu devam eder.

../..

S.3.

Bu durumda mahkemece, uzman bilirkişi kurulu refakatinde mahallinde keşif ve inceleme yapılarak, tazminat konusu yapılan kalemler tek tek değerlendirilip, bunların ayıplı iş mi, yoksa eksik iş mi, ayıplı işlerin ise gizli ayıp mı yoksa açık ayıp mı olduğunun belirlenmesi ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, eksik incelemeye dayalı olarak yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmamıştır.

b)Karşı davaya ilişkin temyiz itirazlarına gelince;

Karşı davada, davacı yüklenici kendisine düşen son dört adet dairenin tapu kaydının iptali ile adına tescilini talep etmiştir.

Taraflar arasındaki sözleşmenin 3. maddesinde; yükleniceye düşen iki dairenin kaba inşaatı tamamlanıp ince sıvası bittikten sonra, üç dairenin iş bitirme belgesi alındıktan sonra (anahtar teslimi olarak tamamlanıp teslim edildikten sonra), son dairenin ise iskan ruhsatı alındıktan sonra devredileceği düzenlenmiştir.

Somut olayda, karşı dava açılmadan önce iki dairenin tapusunun yükleniciye devredildiği, iş bitirme belgesinin karşı davadan önce 30.01.2013 tarihinde alındığı ve yine karşı davadan önce arsa sahibine düşen dairelerinin 31.12.2012 tarihli tutanak ile teslim edildiği ancak, iskan ruhsatının karşı davadan sonra 09.04.2013 tarihinde alındığı anlaşılmıştır.

Bu durumda mahkemece, asıl davaya ilişkin olarak yukarıdaki bentte yapılan inceleme ve araştırma neticesinde, arsa sahibine düşen dairelerde tazmini gerekir gizli ayıplar bulunduğunun ve buna bağlı olarak sözleşmedeki anahtar teslimi şartının gerçekleşmediğinin tespit edilmesi halinde, yüklenicinin kendisine düşen bağımsız bölümlere, ancak asıl davada belirlenen bedeli ödemesi koşuluyla hak kazanabileceği gözetilerek, asıl davada hüküm altına alınan miktarın ödenmesi koşuluyla tapu iptali ve tescile hükmedilmesi,

bu husus ile birlikte özelikle son bağımsız bölümün iskan ruhsatı alındıktan sonra devredileceğine dair sözleşmenin kademeli tapu ferağına ilişkin diğer hükümleri de göz önünde bulundurularak, davalı arsa sahibinin karşı dava tarihi itibariyle tapuda devir yapmamakta, diğer bir anlatımla davaya karşı çıkmakta haklı olup olmadığının yargılama gideri ve vekalet ücretinin takdirinde dikkate alınması gerekirken, eksik incelemeye ve yanılgılı gerekçeye dayalı olarak hüküm kurulması bozmayı gerektirmiştir.