Yargıtay 23. Hukuk Dairesi E.2016/208 K.2018/86

Taraflar arasındaki alacak davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı asıl davanın kısmen kabulüne, karşı davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün davalı-karşı davacı vekilince duruşmalı olarak temyiz edilmesi üzerine ilgililere çağrı kağıdı gönderilmişti. Belli günde davalı-karşı davacı şirket yetkilisi ... ile vekili Avukat ... gelmiş, diğer taraflardan gelen olmadığından onların yokluğunda duruşmaya başlanarak hazır bulunan davalı-karşı davacı şirket yetkilisi ve avukatın sözlü açıklamaları dinlenildikten ve temyiz dilekçesinin süresinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

- KARAR -

Asıl davada davacılar vekili, taraflar arasındaki düzenlenen 14.06.2004 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde, arsa sahibi müvekkilerine isabet eden dairelerin en geç 31.06.2009 tarihinde iskan ruhsatı alınmış vaziyette teslim edileceğinin kararlaştırıldığını, ancak bugüne kadar iskan ruhsatının alınmadığı, sözleşmeye aykırı olarak fazladan blok inşa edildiğini, ayrıca müvekkillerine ait olup satışa arz edildiği için kiraya verilemeyen dairelerin, davalı yüklenici tarafından tapuya konulan şerh nedeniyle satılamadığını, bu nedenle de zarara uğradıklarını ileri sürerek,

fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla, 40.000,00 TL kira tazminatı, 5.000,00 TL aidat, 5.000,00 TL fazladan inşa edilen blok nedeniyle doğan alacak ve 10.000,00 TL daire satışı yapılamamasından kaynaklı tazminat olmak üzere toplam 60.000,00 TL’nin davalılardan tahsilini ve tapu kaydındaki şerhin terkinini talep ve dava etmiş, ıslah yoluyla kira tazminatı taleplerini 145.000,00 TL’ye arttırmıştır.

Asıl davada davalı vekili, tüm dairelerin süresinde teslim edildiğini, tapudaki şerhin satışa engel teşkil etmediğini, fazladan yapıldığı ileri sürülen bloğun müvekkili firmaya ait büro olduğunu, bunun arsa sahiplerince de kabul edildiğini savunarak, asıl davanın reddini, açtığı karşı davasında ise, sözleşmenin dışında fazladan imalatlar yaptığını, ayrıca erken teslim edilen dükkanlar nedeniyle arsa sahiplerinin kira ve satış gelirleri elde ettiğini ve öde yandan, 08.12.2009 tarihli protokol gereğince takas edilen dairelerin teslim edilmediğini ileri sürerek, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla tüm bu zararları için 10.000,00 TL’nin davalılardan tahsilini talep ve dava etmiştir.

Karşı davada davalılar vekili, davanın reddini istemiştir.

Mahkemece, iddia, savunma, benimsenen bilirkişi raporu ve dosya kapsamına göre, arsa sahiplerinin kendilerine düşen bağımsız bölümleri fiilen teslim aldıkları ve bir kısımını üzerindeki şerhlerle birlikte üçüncü kişilere sattıkları, ancak henüz iskan ruhsatı alınmadığından hukuki teslimden bahsedilemeyeceği ve arsa sahiplerinin bu nedenle kira tazminatı talep edebilecekleri, fazladan yapılan bloğun sözleşme uyarınca davalı yükleniciye ait olduğu,

bağımsız bölümler arsa sahiplerinin uhdesinde bulunduğundan bunlar için aidat talep edemeyecekleri, yüklenici tarafından açılan karşı davada fazladan imalat yapıldığı ileri sürülmüş ise de, söz konusu imalatların tüm bağımsız bülümlere yapıldığı tespit edildiğinden, buna bağlı olarak tazminat talep edilemeyeceği, yüklenicinin, erken teslimden kaynaklı tazminat talebinin de yerinde olmadığı gerekçesiyle, asıl davada; cezai şarta ilişkin talebin kabulü ile 145.000,00 TL’nin davalıdan tahsiline, diğer tazminat taleplerinin reddine,

tapudaki şerhin kaldırılması talebinin kabulüne, karşı davanın reddine karar verilmiştir.

Kararı, davalı-karşı davacı yüklenici şirket vekili temyiz etmiştir.

1) Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle gerektirici sebeplere, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, davalı-karşı davacı yüklenici şirket vekilinin, karşı davaya ilişkin tüm, asıl davaya ilişkin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

2) Asıl dava, taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı gecikme tazminatı istemine ilişkindir.

Taraflar arasında düzenlenen 14.06.2004 tarihli sözleşmenin cezai hükümler başlıklı bölümünde, işin süresinde bitirilememesi halinde, yüklenici şirketin, arsa sahibine her bir daire için emsal kira bedeli ödeyeceği kararlaştırılmıştır. Sözleşmeye göre, işin iskan ruhsatı alınmış vaziyette teslimi gereken tarih 31.06.2009 tarihi olup, arsa sahipleri sözleşmenin bu hükmüne dayalı olarak asıl davada 29 adet daire için Temmuz 2009 ve Nisan 2010 arasındaki dönem için kira tazminatı talebinde bulunmuşlardır.

Gecikme tazminatı, kural olarak sözleşmede kararlaştırılan teslim tarihinden, (teslim edilmesi gereken tarihten) eserin eksiksiz ve ayıpsız olarak sözleşmeye uygun biçimde fiilen teslim edildiği tarihe kadar ya da iş sahibinin bağımsız bölümü fiilen kullanmaya başladığı veya üçüncü kişiye oturulabilir şekilde kiraya verdiği ya da (teslim edilmesi gereken tarihten sonra) sattığı tarihe kadar istenebilir.

Kiraya vermek suretiyle ekonomik yarar sağlandığında gecikme tazminatı istenemez. Gecikme tazminatı, alacaklının borcun geç ifa edilmesinden uğradığı zararı karşılamayı amaçlar ve alacaklının borcun gecikmeden ifa edilmesindeki çıkarını sağlamaya yöneliktir. Temerrüde düşen borçlu, borcun geç ifasından dolayı alacaklının uğradığı zararı gidermekle yükümlüdür.

Gecikme tazminatında tazmin edilecek zarar bir tür olumlu zarardır ve alacaklının malvarlığının, temerrüde düşülmeden borcun ifa edilmesi halinde içinde bulunacağı durumla, gecikmeli ifa sonucunda içinde bulunduğu durum arasındaki farkı ifade eder.

Somut olayda, davacı arsa sahiplerine düşen bağımsız bölümlerin, sözleşmede kararlaştırılan süreden önce fiilen teslim edildiği, bu bağımsız bölümlerin bir kısmının arsa sahiplerince kullanıldığı, bir kısmının ise üçüncü kişilere satıldığı ya da kiraya verildiği hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır.

Nitekim, hükme esas alınan bilirkişi raporunda da arsa sahiplerine düşen 54 adet bağımsız bölümden 41 tanesinin 2006-2009 yıllarında çeşitli tarihlerde üçüncü kişilere satıldığı, kalan bağımsız bölümlerin de arsa sahiplerince bizzat ya da kiraya verilmek suretiyle kullanıldığı açıklanmıştır.

Her ne kadar, iskan ruhsatlarının henüz alınmadığı tespit edilmiş ise de, bu eksikliğin ve bağımsız bölümlerin tapu kaydındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi şerhinin, bağımsız bölümlerin kiraya verilmesine ya da satılmasına engel teşkil etmediği açıktır. Bu itibarla, arsa sahiplerinin dava konusu yaptıkları zararın oluşumunda, davalı yükleniciye atfı kabil herhangi bir kusur bulunmamaktadır.

Bu durumda, mahkemece, gecikme tazminatı isteminin reddine karar verilmesi gerekirken, yanılgılı gerekçeye dayalı olarak kabulüne karar verilmesi doğru olmamış, asıl davada verilen hükmün, bu nedenlerle davalı yüklenici şirketi yararına bozulması gerekmiştir.