Yargıtay 23. Hukuk Dairesi E.2016/3177 K.2019/742

.........

Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kabulüne yönelik verilen hükmün süresi içinde davalılar ..., ..., .........vekilleri ile davalı ... ve ... tarafından temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

- KARAR -

Davacı vekili, arsa sahibi müvekklleri ile yüklenici davalı ... arasında 25.04.1996 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını, inşaatın sözleşmeye göre süresinde teslim edilmediğini, taşınmaz üzerinde hiç birşey yapılmadığını ve davalı yüklenicinin yönetim planı oluşturarak bağımsız bölümleri diğer davalılara sattığını ileri sürerek sözleşmenin geriye etkili olarak feshini, davalılar adına olan tapu kayıtlarının iptali ile payları oranında müvekkilleri adına tescilini talep ve dava etmiştir.

Davalı ..., ..., ..., ..., ..., davalı yükleniciden malik oldukları taşınmazları iyi niyetli olarak iktisap ettiklerini ve 10 yıllık zamanaşımı süresinin geçtiğini savunarak davanın reddini istemiştir.

Davalı ..., dava konusu taşınmazı 16.08.1996 tarihinde satın aldığını, davalının 05.05.1998 tarihinde anahtar teslimi yapması gerekirken taşınmazın teslim edilmediğini, ödemiş olduğu bedelin kendisine iadesi halinde tapusunu devredeceğini beyan etmiştir.

Davalı ..., davalı yüklenicinin sözleşmeye göre taşınmazı süresinde teslim edemediğini böylece sözleşmenin ifasının imkansız hale geldiğini, kendisinin tapu kayıtlarına iyi niyetle güvenerek 1996 yılında bağımsız bölümleri satın aldığını, 10 yıllık zamanaşımı süresinin dolduğunu savunarak davanın reddini istemiştir.

Diğer davalılar, davaya cevap vermemiştir.

Mahkemece iddia, savunma, bilirkişi raporu ve tüm dosya kapsamına göre; davalılar davacı talebinin zamanaşımına uğradığını iddia etmiş iseler de, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi nedeni ile zamanaşımı süresinin işlemeye başlaması için inşaatın teslim edilmiş olması veya sözleşmenin feshedilmiş olmasının gerektiği, taraflar arasındaki sözleşmenin fesh edilmediği gibi teslim de edilmediği dolayısıyla zamanaşımı süresinin işlemeye başlamadığı, edimini yerine getirmeyen davalı yüklenicinin dava konusu taşınmazın mülkiyetini edinemediği, dolayısıyla diğer davalılara yaptığı satışın hukuki bir geçerliliğinin olmadığı, bu durumda davalıların iyi niyet savunmasının kabulünün mümkün olmadığı gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.

.../...

S.2

Kararı, davalılar ..., ... ve ......vekili, davalı.......ve davalı ... temyiz etmiştir. Davalılar ..., ... ve ...... vekili ile davalı ...’in temyizi yönünden ;

Temyiz dilekçesi süresinde hakime havale ettirilmiş ise de, temyiz defterine kaydettirilmediği görüldüğü gibi temyiz harcının yatırıldığına dair makbuza da dosya içinde rastlanmamıştır. Temyiz dilekçesinin verilme usulü HUMK'nın 434. maddesinde açıklanmış olup buna göre harca tabi ise temyiz dilekçesinin temyiz defterine kayıt ettirilip, temyiz harcının yatırılmış olması gerekmektedir.

Davalılar ..., ... ve ........vekili ile davalı ... tarafından bu işlemler yapılmamış, sadece temyiz dilekçesinin hakime havale ettirilmesi ile yetinilmiştir. Temyiz defterine kayıt ettirilip, harcı alınmayan temyiz dilekçeleri bakımından çözüm getiren 21.05.1985 gün ve ......

Karar sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında, harca tabi olmasına rağmen hesap edilip ilgilisinden alınmadan temyiz defterine kaydedilen temyiz dilekçeleri hakkında da HUMK`nın 434/3. maddesinde öngörülen eksik harç ödenmesi ile ilgili işlemin kıyasen uygulanması ve bu durumda temyiz isteminin, temyiz defterine kaydedildiği tarihte yapılmış sayılması gerektiği açıklanmıştır.

Buna göre, somut olayda, temyiz defterine kayıt bulunmadığından, bu İBK'nın uygulanması gerekmemektedir.

Bu itibarla davalılar ..., ... ve .......vekili ile davalı ... tarafından bu işlemler yapılmaksızın verilmiş temyiz dilekçesine konu temyiz isteminin reddine karar verilmesi gerekmiştir. 2- Davalı ......... temyizi yönünden; Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle gerektirici sebeplere, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, davalı ........temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

S.3

MUHALEFET ŞERHİ

Taşınmaz mülkiyeti edinme tapu sicili ile mümkündür. Tapu sicili herkese açıktır. İlgili herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfa ve belgelerin kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini tapu memurundan isteyebilir. Tapu kütüğüne yapılmış her tescil, bir ayni hakkı karşılar. Geçerli bir tescil, sicil dışı meydana gelen bir değişiklik sonucu sonradan yolsuz tescil haline gelebilir. Bu durumda bile iyi niyetli üçüncü kişiler bakımından, tescilin olumlu hükmü uygulanır.Yani, iyi niyetli üçüncü kişilerin böyle bir tescile güvenerek kazandıkları ayni haklar korunur.(...m.1023)

Üçüncü kişinin yolsuz kayda dayanarak ayni hak kazanımının korunabilmesi için tescilin yolsuzluğunu bilmemesi veya bilebilecek durumda olmaması gerekir. Bu bağlamda, üçüncü kişilerin Medeni Kanun’un 3. maddesi çerçevesinde iyiniyetli olması esastır. Buna göre, kendisinden beklenen özeni göstermeyen, tescilin yolsuz olduğunu bilen veya bilebilecek durumda olan üçüncü kişiler iyiniyet iddiasında bulunamazlar.

Burada aranan iyiniyet, tescil isteminin yevmiye defterine kaydı esnasında mevcut olmalıdır. Ancak, kütükteki tescilin belgelerle çeliştiğini bilmesine ya da şüphelenmesine rağmen bunu incelemekten veya gerekli özeni göstermekten kaçınır ise, iyiniyet iddiasında bulunamaz. Üçüncü kişinin iyiniyetli olmadığını ispat etme yükü, iddia eden tarafa aittir. Ancak iyiniyetin olmadığını kanıtlamak zor olduğundan bunu iddia eden bazı fiili karinelerden yararlanabilir.

Örneğin, ayni hak kazanan kişiyle yakın bir ilişkinin bulunması, malın el değiştirmesinin kıssa sürede olması veya düşük bir bedelle el değiştirmesi durumlarında iyiniyet iddiasında bulunulamayacağı karine olarak kabul edilebilir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür.

Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan koşullarda binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler.

Uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra yüklenici henüz edimlerini yerine getirmeden; arsa sahibi, arsa veya kat irtifak tapularını veya bir kısmını yüklenici adına tescil ettirmekte ve yüklenici finans ihtiyacını karşılamak için devredilen bağımsız bölüm veya arsa hisselerini üçüncü kişilere satmaktadır.

Arsa payı veya bağımsız bölümlerin satılmasından sonra yüklenici edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshedildiği bir realitedir.

Yukarıda izah edildiği gibi, yükleniciden arsa hissesi veya bağımsız bölüm satın alan iyi niyetli üçüncü kişinin TMK nın 1023. maddesine istinaden "tapuya güven ilkesi" gereğince iktisabının korunması gerekir. Bu ilkeden ancak üçüncü kişinin kötü niyetli olduğunun ispatlanması halinde vazgeçilebilir.Yüklenici adına yapılan tescil işlemini her halde "yolsuz tescil" kabul etmek, toplumda onarılmaz zararlara sebep olmakta ve adalet duygusuna zarar vermektedir. Yaptığı araştırmada tapu kaydının yüklenici adına olduğunu tespit eden birinin -aksi ispat edilmedikçe- iyi niyetli olmadığını söylemek mümkün olmadığı için "tapuya güven ilkesine" istinaden mülkiyet kazanımının korunması TMK nın 1023. maddesi ve hakkaniyet gereğidir.

.../...

S.4

Her arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine istinaden tapu intikali yapılan yükleniciden tamamen iyi niyetli olarak arsa payı veya bağımsız bölüm satın alanın bu iktisabını geçersiz saymak TMK nın 1023. maddesi karşısında açıkça Kanuna aykırı davranmak olacaktır. Arsa sahibi iyi niyetli ve risk almak istemiyorsa; tapu devrinin, sözleşme nedeniyle yapıldığını tapunun beyanlar hanesine şerh vermek suretiyle üçüncü kişilerin iyi niyet iddialarını bertaraf edebilir. Tapu siciline basit bir şerh vermekten kaçınan arsa sahibinin tamamen iyi niyetli üçüncü kişiler karşısında ve onların zararına sebep olacak şekilde korunması menfaatler dengesine aykırı olduğu gibi, taşınmaz hukukunun temeli olan "tapuya güven ilkesine" de açıkça aykırıdır.

Somut olayda davacı/arsa sahipleri ile davalı ... arasında 25.4.1996 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığı, yüklenicinin edimlerini yerine getirmemesi nedeniyle sözleşme geriye etkili feshedildiği sabittir. Usulüne uygun temyiz talebi olan ... taşınmazı yükleniciden iyiniyetli olarak satın almıştır. Yargılamanın tüm aşamalarında davalı ..., iyi niyetli olarak ve tapuya güvenerek bağımsız bölümü satın aldığını beyan etmiştir.

Davacı taraf, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini tapuya şerh ettirmeden, tapuyu yükleniciye devretmiş, yüklenicide taşınmazı davalı ...... satmıştır. Yukarıda da açıkladığımız gibi, üçüncü kişinin iyi niyeti asıldır. Yani davalının TMK nın 1023. maddesine istinaden "tapuya güven ilkesi" gereğince iyi niyetli olduğu karine olarak kabul edilir. Bu karinenin aksini, yani davalının kötü niyetli olduğunu davacı tarafın ispatlaması gerekir.

Somut olayda davacı taraf, “afaki” iddialar dışında davalının kötü niyetli olduğuna dair hiçbir delil sunamamıştır. Bu nedenle, davalının mülkiyet iktisabının TMK nın 1023. maddesi gereğince korunması gerekir.Yerel mahkemenin TMK nın 1023. maddesinin amaç ve koruduğu yarara aykırı olan gerekçesi de dikkate alınarak kararın bozulması gerekirken, Dairemizin Sayın çoğunluğunun kararın onanmasına dair kararına muhalifim.