Yargıtay 23. Hukuk Dairesi E.2016/4948 K.2017/2658

Taraflar arasındaki alacak davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün davacılar vekilince duruşmalı olarak temyiz edilmesi üzerine ilgililere çağrı kağıdı gönderilmişti. Belli günde davacılar vekili avukat ... ile davalı kooperatif vekili avukat ...'in gelmiş olmalarıyla duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlenildikten ve temyiz dilekçesinin süresinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

- KARAR -

Davacılar vekili, davalı kooperatif arasında kat karşılığı inşaat yapımı sözleşmesi imzalandığını, yüklenicinin sözleşme kapsamında yükümlülüklerini yerine getirmediğini, sözleşmeye göre davacı arsa sahiplerine verilecek blokun inşaatına hiç başlanmadığını ileri sürerek, sözleşmenin ileriye etkili olacak şekilde feshine, sözleşme gereği tamamlanmış olan bloktan müvekkillerine %23,8 oranında dairenin belirlenerek bu dairenin aynı bloktan olmasına ve muarazanın bu şekilde giderilmesine, davalı üzerinde kalması gereken daireler için tapudan irtifak tapularının davalı üzerine çıkartılmasına,

kalan arsanın müvekkilleri üzerine aidiyetlerinin tespitine, inşaatın sona erdirilmemesi nedeniyle 10 daire için dava tarihine kadar devam eden aylık 200 dolar olarak belirlenen kira bedellerinin müvekkillerine verilmesine, inşaatın bitirilmeyip başka bir müteahhitle anlaşma ve inşaat süresi dikkate alınarak önceki sözleşmede yer alan süre kadar eksik kalan daireler için dava tarihinden başlamak üzere emsal kira bedellerinin tazminat olarak müvekkillerine ödenmesine, sözleşmeye göre davalının kusuru nedeniyle sona erdiğinden 20.000,00 TL cezai şartın müvekkillerine ödenmesine,

fazlaya dair her türlü dava ve talep haklarının saklı tutularak karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı vekili, müvekkilinin söz konusu inşaatı bitirmek için üzerine düşen yükümlülüklerini yerine getirdiğini, yapının meydana gelebilmesi için arsa sahiplerinin süresi dolan inşaat yapı ruhsatını yenilemesi gerektiğini, davacıların bu yükümlülüklerini yerine getirmediklerini, ileriye dönük fesh için inşaatın %90 ve üzerinde tamamlanmış olması gerektiğini savunarak, davanın reddini istemiştir.

Mahkemece, iddia, savunma, bilirkişi raporu ve dosya kapsamına göre, inşaatın %60 oranında tamamlandığı, %90'ın altında tamamlanmayan eserlerde sözleşmenin ileriye yönelik olarak feshinin mümkün olmadığı, davacı tarafça ısrarla sözleşmenin ileriye yönelik olarak feshinin talep edildiği, davacı tarafın diğer taleplerinin de sözleşmenin ancak ileriye yönelik olarak feshi halinde gerçekleşmesi mümkün olacağından, davanın reddine karar verilmiştir.

Kararı davacılar vekili temyiz etmiştir

Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin ileriye etkili olarak feshi, kira tazminatı ve cezai şartın tahsili istemlerine ilişkindir. Mahkemece yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmiş ise de arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri bedel olarak taşınmaz mal mülkiyetinin geçirimi borcunu içerdiğinden TMK'nın 706, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 237.

(818 sayılı BK'nın 213. maddesi), Noterlik Kanunu'nun 60 ve Tapu Kanunu'nun 26. maddeleri uyarınca yazılı şekilde yapılmak zorundadır. Somut olayda taraflar arasında sözleşmenin şekil şartlarına uyulmadan yapıldığı sabittir. Böyle bir sözleşmenin geçersizliğinin ileri sürülememesi için sözleşmede kararlaştırılan arsa payının temlikinin yapılmış olması veya inşaatın geldiği seviye itibariyle vazgeçilmeyecek derecede bulunması gerekir.

Bilirkişi raporuna göre inşaat seviyesinin %60 olduğu, herhangi bir tapu intikali sağlanmadığı için sözleşme baştan itibaren geçersizdir. Geçersiz sözleşme uyarınca taraflar sebepsiz zenginleşme uyarınca ancak verdiklerini geri alabildiklerinden ileriye etkili fesih talebi de dinlenmeyecektir.

Davanın bu gerekçeler ile reddi gerekirken, aynı sonuca yazılı gerekçelerle varılması isabetsiz ise de sonucu itibariyle doğru olan kararın HUMK'nın 438/son maddesi gereğince değişik gerekçe ile onanması gerekmiştir.