Yargıtay 23. Hukuk Dairesi E.2016/5388 K.2019/2393

Taraflar arasındaki alacak davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kabulüne yönelik verilen hükmün süresi içinde birleşen davada davalı vekilince duruşmalı olarak temyiz edilmesi üzerine ilgililere çağrı kağıdı gönderilmişti. Belli günde birleşen davada davalı ... vekili Avukat ... gelmiş tebligata rağmen diğer taraftan gelen olmadığından onların yokluğunda duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatın sözlü açıklamaları dinlenildikten ve temyiz dilekçesinin süresinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

- KARAR -

Asıl ve birleşen dosyada davacı vekili asıl davada, müvekkili yüklenici ile davalı arsa sahibi arasında 15.07.2008 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini sözleşmede 1. bodrum katta biri müvekkiline diğeri davalı arsa sahibine ait olacak şekilde iki adet dükkanın yapılmasının kararlaştırıldığını ancak plan ve proje gereği zorunlu olarak 1. bodrum katta bir dükkanın yapıldığını, anılan bağımsız bölümün yarısının müvekkile ait olduğunu ancak arsa sahibinin bu yerin yarı hissesini müvekkile devretmediğini, yeri tümü ile ...’a sattığını ileri sürerek 1 no.lu depolu dükkanın dava tarihindeki değerinin yarısının davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Asıl ve birleşen dosyada davacı vekili birleşen davada, müvekkili yüklenici ile davalılardan arsa sahibi ... Taah. Teks. Gi. İnş. Tic. Ltd. Şti. arasında 15.07.2008 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini sözleşmede 1. bodrum katta biri müvekkiline diğeri davalı arsa sahibine ait olacak şekilde iki adet dükkanın yapılmasının kararlaştırıldığını ancak plan ve proje gereği zorunlu olarak 1. bodrum katta bir dükkanın yapıldığını anılan bağımsız bölümün yarısının müvekkile ait olduğunu ancak arsa sahibinin bu yerin yarı hissesini müvekkile devretmediğini yeri tümü ile diğer davalı ...’a sattığını ileri sürerek 1 no.lu bağımsız bölümün 1/2 hissesinin tapusunun iptali ile müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Asıl ve birleşen dosyada davalı, davanın reddini istemiştir.

Birleşen dosyada davalı vekili, davanın reddini istemiştir.

Mahkemece, iddia, savunma, bilirkişi raporu ve tüm dosya kapsamına göre davacı yüklenicinin sözleşme gereği edimini yerine getirdiği sözleşmedeki paylaşım maddesine göre davaya bağımsız bölüme ait yarı payın davacıya verilmesi gerektiği davalı ...’ın bağımsız bölümün yarı payının sözleşme gereği davacıya ait olduğunu bildiği iyiniyetli olmadığı davacının birleşen dosyalarla terditli olarak öncelikle tapu iptali ve tescil olmadığı takdirde tazminat talep ettiği birinci kademedeki tapu iptali ve tescil talebinin kabul edilmesi gerektiğinden ayrıca tazminat yönünden karar verilmediği gerekçesiyle davacının bu dosyada ve birleşen dosyadaki

davalarının tapu iptali ve tescil yönünden kabulüne, dava konusu 1 no.lu bağımsız bölümün ... adına olan tapusunun 1/2 oranında iptali ile 1/2 payın davacı adına tesciline bakiye 1/2 payın davalı ... uhdesinde bırakılmasına karar verilmiştir.

Kararı, birleşen davada davalı vekili temyiz etmiştir. Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle gerektirici sebeplere, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre birleşen dosyada davalı vekilinin tüm temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

MUHALEFET ŞERHİ

Taşınmaz mülkiyeti edinme tapu sicili ile mümkündür. Tapu sicili herkese açıktır. İlgili herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfa ve belgelerin kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini tapu memurundan isteyebilir. Tapu kütüğüne yapılmış her tescil, bir ayni hakkı karşılar. Geçerli bir tescil, sicil dışı meydana gelen bir değişiklik sonucu sonradan yolsuz tescil haline gelebilir. Bu durumda bile iyi niyetli üçüncü kişiler bakımından, tescilin olumlu hükmü uygulanır.Yani, iyi niyetli üçüncü kişilerin böyle bir tescile güvenerek kazandıkları ayni haklar korunur.(...m.1023)

Üçüncü kişinin yolsuz kayda dayanarak ayni hak kazanımının korunabilmesi için tescilin yolsuzluğunu bilmemesi veya bilebilecek durumda olmaması gerekir. Bu bağlamda, üçüncü kişilerin Medeni Kanun’un 3. maddesi çerçevesinde iyiniyetli olması esastır. Buna göre, kendisinden beklenen özeni göstermeyen, tescilin yolsuz olduğunu bilen veya bilebilecek durumda olan üçüncü kişiler iyiniyet iddiasında bulunamazlar.

Burada aranan iyiniyet, tescil isteminin yevmiye defterine kaydı esnasında mevcut olmalıdır. Ancak, kütükteki tescilin belgelerle çeliştiğini bilmesine ya da şüphelenmesine rağmen bunu incelemekten veya gerekli özeni göstermekten kaçınır ise, iyiniyet iddiasında bulunamaz. Üçüncü kişinin iyiniyetli olmadığını ispat etme yükü, iddia eden tarafa aittir. Ancak iyiniyetin olmadığını kanıtlamak zor olduğundan bunu iddia eden bazı fiili karinelerden yararlanabilir.

Örneğin, ayni hak kazanan kişiyle yakın bir ilişkinin bulunması, malın el değiştirmesinin kıssa sürede olması veya düşük bir bedelle el değiştirmesi durumlarında iyiniyet iddiasında bulunulamayacağı karine olarak kabul edilebilir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür.

Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan koşullarda binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler.

Uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra yüklenici henüz edimlerini yerine getirmeden; arsa sahibi, arsa veya kat irtifak tapularını veya bir kısmını yüklenici

adına tescil ettirmekte ve yüklenici finans ihtiyacını karşılamak için devredilen bağımsız bölüm veya arsa hisselerini üçüncü kişilere satmaktadır. Arsa payı veya bağımsız bölümlerin satılmasından sonra yüklenici edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshedildiği bir realitedir.

Yukarıda izah edildiği gibi, yükleniciden arsa hissesi veya bağımsız bölüm satın alan iyi niyetli üçüncü kişinin TMK nın 1023. maddesine istinaden "tapuya güven ilkesi" gereğince iktisabının korunması gerekir. Bu ilkeden ancak üçüncü kişinin kötü niyetli olduğunun ispatlanması halinde vazgeçilebilir. Yüklenici adına yapılan tescil işlemini her halde "yolsuz tescil" kabul etmek, toplumda onarılmaz zararlara sebep olmakta ve adalet duygusuna zarar vermektedir. Yaptığı araştırmada tapu kaydının yüklenici adına olduğunu tespit eden birinin -aksi ispat edilmedikçe- iyi niyetli olmadığını söylemek mümkün olmadığı için "tapuya güven ilkesine" istinaden mülkiyet kazanımının korunması TMK nın 1023. maddesi ve hakkaniyet gereğidir.

Her arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine istinaden tapu intikali yapılan yükleniciden tamamen iyi niyetli olarak arsa payı veya bağımsız bölüm satın alanın bu iktisabını geçersiz saymak TMK nın 1023. maddesi karşısında açıkça Kanuna aykırı davranmak olacaktır. Arsa sahibi iyi niyetli ve risk almak istemiyorsa; tapu devrinin, sözleşme nedeniyle yapıldığını tapunun beyanlar hanesine şerh vermek suretiyle üçüncü kişilerin iyi niyet iddialarını bertaraf edebilir. Tapu siciline basit bir şerh vermekten kaçınan arsa sahibinin tamamen iyi niyetli üçüncü kişiler karşısında ve onların zararına sebep olacak şekilde korunması menfaatler dengesine aykırı olduğu gibi, taşınmaz hukukunun temeli olan "tapuya güven ilkesine" de açıkça aykırıdır.

Somut olayda davacı/arsa sahibi ile yüklenici .... Ltd. Şti. arasında 15.08.2008 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmış ve bu sözleşmeye göre zemin katta iki adet depolu dükkan yapılacağı ve bu dükkanlardan birinin arsa sahibi/davacıya, bir adedinin de yüklenici şirkete bırakılacağı kararlaştırılmış olmasına rağmen zemin katta iki dükkan yerine tek dükkan yapılmış, irtifak tapusu tesis edilmiş ve yüklenici adına tapuya tescil edilmiştir.

Yüklenici şirket yetkilisi söz konusu dükkanı Zernişah Uçak’a 09/07/2014 yılında tapuda satış yapmıştır. Her ne kadar davacı arsa sahibi arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine göre dava konusu dükkanın 1/2 hissesinin kendisine ait olduğunu iddia etmiş ve yerel mahkeme bu yönde karar vermişse de; yargılamanın tüm aşamalarında davalı Zernişah iyi niyetli olarak ve tapuya güvenerek dava konusu dükkanı satın aldığını beyan etmiştir.

Davacı taraf, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini tapuya şerh ettirmeden, tapuyu yüklenici şirkete devretmiş, yüklenici şirket bu taşınmazın tapuya tescilinden yaklaşık iki yıl sonra davalıya satmıştır. Yukarıda da açıkladığımız gibi, üçüncü kişinin iyi niyeti asıldır. Yani davalının TMK nın 1023. maddesine istinaden "tapuya güven ilkesi" gereğince iyi niyetli olduğu karine olarak kabul edilir.

Bu karinenin aksini, yani davalının kötü niyetli olduğunu davacı tarafın ispatlaması gerekir. Somut olayda, davalının dayandığı resmi belgeye karşı; davacı taraf, “afaki” iddialar dışında davalının kötüniyetli olduğuna dair; kiracı, iş ilişkisi içinde olduğu kişi ve akrabasını tanık olarak dinletme dışında inandırıcı hiçbir delil sunamamıştır.

Bu nedenle, davalının mülkiyet iktisabının TMK nın 1023. maddesi gereğince korunması gerekir.Yerel mahkemenin TMK nın 1023. maddesinin amaç ve koruduğu yarara aykırı olan gerekçesi de dikkate alınarak kararın bozulması gerekirken dairemizin Sayın çoğunluğunun kararın onanmasına dair kararına muhalifim.