Yargıtay 23. Hukuk Dairesi E.2016/6986 K.2017/1650

Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davalılar ..., ..., ... vekili, ... vekili ve ... tarafından temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

- KARAR -

Davacılar vekili, bir kısım davalıların murisi ile davacılar arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını,ancak inşaatın süresinde tamamlanmadan bırakıldığını, yüklenicinin bağımsız bölümleri davalı üçüncü kişilere devrettiğini ileri sürerek, sözleşmenin geriye etkili feshi, tapu kayıtlarının iptali ile davacılar adına tescilini ve uğranılan zararın tahsilini talep ve dava etmiştir.

Mahkemece, bilirkişi raporu ve tüm dosya kapsamından,inşaatın zamanında teslim edilmediği, % 40 seviyede bırakıldığı bu nedenle fesih hakkı doğduğu,yükleniciden bağımsız bölüm satın alan davalıların iyiniyet hükümlerinden yararlanamayacakları gerekçesiyle, sözleşmenin geriye etkili feshine, tapu iptal ve tescil ve tazminat talebinin kabulüne karar verilmiştir.

Karar, davalılar ..., ..., ... vekili, ... vekili ve ... tarafından temyiz edilmiştir.

1)Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle gerektirici sebeplere, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, davalılar ..., ..., ... vekili, ... vekili ve ...'nın aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

2) Davada, fesih nedeniyle uğranılan zararın da tahsili istenmiş, mahkemece, 1.000,00 TL maddi tazminatın davalılardan tahsiline karar verilmiş ise de, dosya kapsamından, davalı üçüncü kişilerin davacıyı zarara uğrattığına dair herhangi bir delil bulunmadığı halde, maddi tazminattan sorumlu tutulmaları doğru olmamıştır.

Açıklanan nedenlerle, kararın bozulması gerekmiştir.

MUHALEFET ŞERHİ

Taşınmaz mülkiyeti edinme tapu sicili ile mümkündür. Tapu sicili herkese açıktır. İlgili herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfa ve belgelerin kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini tapu memurundan isteyebilir. Tapu kütüğüne yapılmış her tescil, bir ayni hakkı karşılar. Geçerli bir tescil, sicil dışı meydana gelen bir değişiklik sonucu sonradan yolsuz tescil haline gelebilir. Bu durumda bile iyiniyetli üçüncü kişiler bakımından, tescilin olumlu hükmü uygulanır.Yani, iyiniyetli üçüncü kişilerin böyle bir tescile güvenerek kazandıkları ayni haklar korunur.(...m.1023)

Üçüncü kişinin yolsuz kayda dayanarak ayni hak kazanımının korunabilmesi için tescilin yolsuzluğunu bilmemesi veya bilebilecek durumda olmaması gerekir. Bu bağlamda, üçüncü kişilerin Medeni Kanunu’nun 3. maddesi çerçevesinde iyiniyetli olması esastır. Buna göre, kendisinden beklenen özeni göstermeyen, tescilin yolsuz olduğunu bilen veya bilebilecek durumda olan üçüncü kişiler iyiniyet iddiasında bulunamazlar.

Burada aranan iyiniyet, tescil isteminin yevmiye defterine kaydı esnasında mevcut olmalıdır. Ancak, kütükteki tescilin belgelerle çeliştiğini bilmesine ya da şüphelenmesine rağmen bunu incelemekten veya gerekli özeni göstermekten kaçınır ise, iyiniyet iddiasında bulunamaz. Üçüncü kişinin iyiniyetli olmadığını ispat etme yükü, iddia eden tarafa aittir. Ancak iyiniyetin olmadığını kanıtlamak zor olduğundan bunu iddia eden bazı fiili karinelerden yararlanabilir.

Örneğin, ayni hak kazanan kişiyle yakın bir ilişkinin bulunması, malın el değiştirmesinin kısa sürede olması veya düşük bir bedelle el değiştirmesi durumlarında iyiniyet iddiasında bulunulamayacağı karine olarak kabul edilebilir.

Yukarıda izah edildiği gibi, yükleniciden arsa hissesi veya bağımsız bölüm satın alan iyiniyetli üçüncü kişinin TMK'nın 1023. maddesine istinaden "tapuya güven ilkesi" gereğince iktisabının korunması gerekir. Bu ilkeden ancak üçüncü kişinin kötüniyetli olduğunun ispatlanması halinde vazgeçilebilir.Yüklenici adına yapılan tescil işlemini her halde "yolsuz tescil" kabul etmek, toplumda onarılmaz zararlara sebep olmakta ve adalet duygusuna zarar vermektedir.

Arsa sahibi iyiniyetli ve risk almak istemiyorsa; tapu devrinin, sözleşme nedeniyle yapıldığını tapunun beyanlar hanesine şerh vermek suretiyle üçüncü kişilerin iyiniyet iddialarını bertaraf edebilir. Tapu siciline basit bir şerh vermekten kaçınan arsa sahibinin tamamen iyiniyetli üçüncü kişiler karşısında ve onların zararına sebep olacak şekilde korunması menfaatler dengesine aykırı olduğu gibi, taşınmaz hukukunun temeli olan "tapuya güven ilkesine" de açıkça aykırıdır.

Somut olayda bir kısım davacıların arsa sahibi olan murisleri ile bir kısım davalıların murisi ... arasında 15.02.1993 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmış ve yükleniciye geniş yetkiler içeren vekaletname verilmiştir. Yüklenici ... aldığı vekaletnameye istinaden sözleşmeye konu arsa paylarını dava dışı ...,...,...,...e satmıştır. Bu şahıslarda satın aldıkları arsa paylarını kat irtifakı kurulduktan sonra; sırasıyla, 4 no'lu bağımsız bölümü ....

16 ve 17 no'lu bağımsız bölüm ile zemin kat 1 no'lu dükkanı ... ve ..., 15 no'lu bağımsız bölümü ...’a, 14 no'lu bağımsız bölümü ...’ya satmışlardır. Öte yandan ..., 10 ve 13 no'lu bağımsız bölümü, ..., 9 no'lu bağımsız bölümü yüklenici ...'dan satın almışlardır. Görüldüğü gibi kararı temyiz eden davalıların bir kısmı sözleşmenin taraflarına göre 3. kişi durumunda, bir kısmı ise üçüncü kişilerden tapuya güvenerek bağımsız bölüm satın alan 4. kişi durumundadırlar.

Hal böyle olunca iyiniyetli üçüncü kişiler ile iyiniyetli dördüncü kişilerin TMK'nın 1023. maddesine istinaden "tapuya güven ilkesi" gereğince iktisaplarının korunması gerekir. Bunun içinde mahkemenin sadece arsa payı sözleşmesinin varlığından söz ederek bu şahısları hiçbir araştırma yapmadan kötüniyetli sayması ve “tapuya güvenerek” iktisap ettikleri tapuların iptaline karar verilmesi kabul edilemez.

Bu nedenlerle Sayın çoğunluğun bozma nedenine iştirakle birlikte, ayrıca iyiniyetli olduklarını yargılamanın başından beri ileri süren davalı üçüncü ve dördüncü kişilerin iyiniyetli olup olmadıkları üzerinde yeterince durulmadan karar verildiği belirtilerek eksik soruşturma nedeniyle de kararın bozulması gerektiği düşüncesiyle eksik bozma kararına karşıyım.